2019年10月，郑州市区二手房均价约14900元/平，到2021年10月，这一数字已经变成约13800元/平，两年时间单价降了1100元/平。

2021年第44周（10.25—10.31）郑州二手房共计成交1298套，环比增长15%；同比增长85.96%。二手房交易已经恢复到往年正常水平，且销量依然有增加趋势。

与之同时，其他城市相继传出放松限购、房贷利率下调信号；央企向监管部门建议放松三道红线指标；房产税试点工作逐步推进；外资涌动，高盛抄底国内房企债券……

一系列利好政策之后，可以确定，郑州房市即将迎来一波回暖。快则春节前，慢则春节后。

郑州房东、购房者们，甩掉手中老破小置换优质房产的时候到了！

上周末，一套银基王朝四期东南御的91平两房进行线上法拍，让波澜不惊的二手房市场火热乍现。

不是因为其133.8万起拍价的漏足够大，法拍房情况复杂，很多房源都有大漏可捡；

也不是因为190万的成交价多么高，相比该小区同面积户型198万的市场参考价，竞得者还是捡了小漏；

引人关注的是全程共516次加价，人们对一套法拍房如此执着，看中的不仅仅是捡漏，更多的是对该房子预期价值的共识。

银基王朝作为郑州主城为数不多的高品质小区，地段好、周边配套优质、小区内部环境也好，而这套房源位于银基王朝四期房龄最新，自住适宜，租金回报率也高出周边不少，被争抢简直是板上钉钉的事。

一套法拍房的火热只是个例，可能说明不了问题，那正常的二手房市场又是什么情况？

同样是上周末，一套蓝堡湾一期的113平两房以270万成交，折合单价约2.4万/平。

在文博片区二手房整体成交量明显减少的当下，还是走出了成交总价比之前同户型房源再增10万的涨幅。

业主詹先生绝对是今年郑州人中的幸运者，生意不在教培和餐饮行业，手里多余的二手房还能快速卖出，甚至几个月时间比心理价位还多出10万。

之所以这个时候卖，也是因为当初这套房子是8000多每平买的，已经赚了3倍的收益，“也许过几年还能卖更贵，但也无所谓了。”

一切价值都来自稀缺，像蓝堡湾这样地段好、配套强、住着舒服的小区，越是大户型越受欢迎。目前蓝堡湾一期146平的三房成交单价约2.7万/平，200平及以上的四房成交单价可以到2.9-3万/平。

在东风路上某中介门店，门店经理拿出这个月的成交统计，也在反复印证这种判断：

文劳路中海锦苑，一套88.45平的精装修三房两天前以总价208万成交。中海锦苑划片文源小学，小区品质在线，同户型房源年初几个月成交价还在180万左右，在今年市场行情普遍较差的情况下，仍然实现了近30万的上涨。

与文源小学一校之隔的东润泰和，长期把守着周边二手房价格天花板，160平以上的大户型，几乎是出一套抢一套，成交周期一般不会超过一个月，即便单价高达29000-30000元/平。

门店经理说，我们经营中介十多年，攒了很多想买改善房的客户，现在是苦于市场上死活不出这类房源，但凡现在拿到东润泰和一套200平的房源，我今天就有信心成交。

10月下旬，各家银行的具体执行政策传导至郑州，二手房放贷开始提速。据咨询郑州多家中介公司反馈，目前二手房贷款放贷周期明显缩短，以前前后可能需要半年，现在2个月就能放款。

蓝堡湾一期业主詹先生透露，其卖出的房子之前以4000元/月的租金一直出租着，这几年经济不好，还有去年疫情的影响，其实年中7月份就想卖了，“当时挂的260万，有人买，但那会儿二手房贷款审批太慢，说是大概到年底才能放款，我卖房就图个手里有现金遇事不慌，也不太着急，就没再往下谈。”

从半年到2个月，贷款放款时间的提速，已经开始刺激郑州二手房加快流动。

郑州老破小房源，上半年的时候几乎无人问津，即便是房东愿意大幅降价，成交周期也极为漫长，但是最近，老破小二手房只要肯降价，很快就能实现成交，甚至有些房源还需要抢。

上周，东风路米兰阳光小区新成交的一套房源就是最直观的例子。

业主挂牌26.5万急售，折合单价仅7160元/平，低于市场价近2000元/平。房源挂出不到一周，就有多位看房者，其中一位95后单身小伙看完房，当场表示可以签约，该房源火速成交。

该小区建成于2007年，目前房龄15年，虽然比小区目前1万元/平的市场价低了近3000元/平，但他当初买的时候房价不到3000元/平，现在一平挣了4000多，已经算翻倍赚了，其实也不算亏。

房东急于拿到现金救急，95后小伙瞅准目标果断下手，一个缓解了现金流，一个在郑州安了家。

经历过市场的毒打，郑州二手房市场的格局越来越合理，好房子涨价还有人抢，差房源降价也没人问。

金水区文博片区某中介门店负责人告诉房东俱乐会，水灾和疫情以后，蓝堡湾、万达公馆、天骄华庭都有大户型成交，而且价格不错。但是片区内非学区房老破小和十年以上房龄的刚需高层，都是打听的多，真掏钱买的少。

与之呼应的，还有价格的不断下探：

金水CBD附近非学区房老破小，去年均价大多在1.3万/平，现在挂1万/平出头的比比皆是；

北环中方园，小区内部破败难以逆转，二手房从之前的12000元/平已跌至目前9000元/平左右；

航海路帝湖花园，最高点时二手房到过1.4万/平，目前已回落至1万/平出头；

电厂路正商明钻，十年前均价五六千，现在均价一万二，跑不赢利息，也跑不赢通胀；

花园路21世纪，区位及配套都不差，但体量巨大，没那么多人接盘，也是一降再降。

好房子越卖越贵，还不愁没人买；烂房子越搁越贱，不打七折还卖不出去。

新房市场方面，郑州过往的规律是豪宅先热，之后传导至改善盘，再到刚需盘。

上周，北龙湖永威上和院7天时间成交4套房源，这已经可以看做新房市场回暖风向标。

买房，有自住需求，不管刚需还是改善，该买快买，但坚决不要投机。

卖房，明天你痛下决心按市场价打七折、八折挂牌，多年后再看，你很可能依然是这个时代的幸运者。