观点网“尽管面临疫情，经济等诸多不确定性因素，越秀地产有信心完成制定的全年各项目标，继续在行业的新竞争格局中追求发展。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日的中期业绩会中如是说。

此次越秀地产中期业绩发布会依旧于线上举行，由董事长兼执行董事林昭远，副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静及资本经营部总经理姜永进共同参与。

提及上半年毛利率下滑，林昭远于业绩会上大方表示，自从去年以来，结合各大房企的经营数据来看，行业的利润率下滑已经是一个事实。“20%-25%的毛利率是我们一个合理的目标，符合当前行业发展的态势。”

此外，有关利润方面，于报告期内，越秀地产核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%；股东应占利润17.1亿元，同比减少25.8%；而中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率则为核心净利润的40%。

“积极应对”是董事长及执行董事林昭远总结2022年中期经营成绩的关键词之一，而展望下半年，他表示管理层非常有信心达成今年1235亿元的目标。

学会合理增储，是每家房企的必修课。对于越秀地产来说，土地扩储计划实施的另一面则是其区域深耕策略的进一步显现。

从上半年整体来看，越秀地产在大湾区、华东地区、华中地区合共增加了16幅土地，总建筑面积346万平方米。

值得注意的是，在整个新增土地储备当中，大湾区占比49%，华东占比25%。其中，大湾区新增7幅土地，新增土储163万平方米，大本营之一广州新增5幅土地，新增土储126万平方米。此外，越秀地产还于今年3月首次进入安徽合肥，完成在华中区域的进深布局。

“上半年公司通过非公开竞争方法获得的土地占比55%，有效控制了土地成本和溢价率。截止6月30日，越秀地产已拥有总土地储备2860万平方米，其中大湾区占比达到52.9%。”说罢，林昭远还不忘提及近期的“好成绩”：于7-8月之间，越秀地产又在广州、上海、深圳增加了若干地块。

除了传统扩储方式外，对于越秀地产TOD项目如何发力的市场讨论于近年来也时常浮出水面。作为具有越秀特色的增储模式，在业绩单中，越秀地产目前共有8宗TOD项目，总土地储备359万平方米。其中管理层于业绩会期间反复提及的杭州勾庄项目，正是越秀地产首次在大湾区以外城市获取的TOD项目。

众所周知，作为国内轨交物业开发的最大发展商之一，越秀地产早在2019年已引入广州地铁，开拓“轨交+物业”TOD模式，此次在杭州项目的发力，则代表着越秀地产TOD在全国战略布局的深化。

截至报告期末，越秀地产TOD项目共实现合同销售金额约120.7亿元，同比上升58.8%，以广州项目为例，琶洲南TOD销售额57.9亿元、星樾TOD 30.1亿元、星瀚TOD则为12.8亿元。

回顾上半年TOD板块的发展，林昭远透露，过去的几年里，越秀地产组建了专门的TOD研究院，未来还会和各大城市地铁规划建设方做多轮的接触和交流，既符合城市规划发展，又符合企业经营运营的需要，取得多方共赢。

展望未来的土地投资策略，越秀地产管理层均表示，将继续坚持一城一策和稳健投资策略，以及“1+4”区域化布局战略，重点投向大湾区和华东地区。投资项目上将优选具经济、产业优势和人口净流入的区域和城市项目，优中选优。

“今年的销售目标不作调整。”在今日的业绩会上，越秀地产管理表示，对完成1235亿元的销售目标充满信心。

从整体市场来看，越秀地产这半年来的销售增速水平保持较好，合同销售额也在近期行业波动时期下取得了逆势增长。

林昭远坦言，过去的五年里，一直在坚持越秀地产的一个理念：稳中求进。既要发展，也保持有质量的发展。“一直以来我们都是在财务稳健的大前提下，来推进我们的投资铺排。从目前看，我们的决定是正确的。”

做正确的事情同样需要良好的背景支撑，截至6月30日，越秀地产三道红线保持绿档达标，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，财务方面较为健康。

观点新媒体注意到，越秀地产的净负债率较去年有所增加，而据参与投资者会的人士分享，越秀地产管理层针对该问题表示，净负债率出现一些波动，是正常的现象，目前越秀地产资金是充裕的，如果没有六七月份的投地高峰，越秀地产资金账面是比2021年年底还要有所增加。

此外，越秀地产于上半年在境内发行合共人民币61.5亿元公司债券，其中，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。

提及接下来的发债计划，林昭远表示，从目前看，越秀地产方面按照到期债的时间表来铺排的发债计划是正常推进的，还有一些剩余额度。

现场被提及越秀地产与AMC的合作问题，林昭远回应称，确实存在部分房企可能会有出现债务问题的资产，但是光靠自己来争取并购还是能力有限。“公司会联合AMC关注项目，有合适的项目将积极争取。”

当业绩会行至尾声，林昭远也分享起了越秀地产下半年的计划，从销售策略看，坚持线上线下同时发力，在上半年的基础上能够提高整体销售能力。而投资上依旧沿袭以销定投，优中选优的策略。运营上则重点提高周转效率，提高开发能力。

现场提问：越秀地产旗下的旧改项目进展是否顺利？7月21日广州市政府发布了《关于征求广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》的修订意见，公司对该意见怎么看？有没有考虑从其他房企当中收购一些旧改项目？

林昭远：广州市政府非常重视广州旧改，按照住建部的要求出台相关细则，而城市更新也是落实中央重要的战略。我们的项目也是正常推进，广州番禺里仁洞村项目也已得到实施方案的审批，目前公示已经结束了。

关于引进合作企业，目前部分企业出现了一些财务状况，那么如何能够确保旧改工作持续进行，保证旧村改造工作的有效兑现和落实？我认为这项工作应该是有品牌，且财务健康的企业胜任机会比较大一点。

关于收购的问题，我们一直在积极推进跟进市场的各类标的，如果有合适的我们会进行收购。

现场提问：越秀地产未来在全国的土储布局会有什么规划？其次有没有一些主次的区分？对于大湾区的深耕发展有怎样的计划？

林昭远：公司是按照1+4规划进行布局，一是大湾区，大湾区是我们的大本营，所以大湾区是作为越秀地产的重点区域发展。二是华东片区，尤其是环上海区域；第三是华中区域，目前重点还是在武汉、长沙、合肥、郑州；西南区域，主要分布在成都、重庆、西安；北方主要为北京、济南等的一些核心城市。

总体上我们会更加聚焦在省会城市及重点城市。

现场提问：在房地产下行的背景下，越秀做到稳健发展的关键是什么？最近在一些流量平台上看到越秀项目的推介，越秀在数字营销上有什么样的布局？

林昭远：如何做到稳健经营，过去五年里，我们一直在坚持一个理念：稳中求进。既要发展，也保持有质量的发展，一直以来我们都是在财务稳健的前提下推进投资。从目前看，我们的决定是正确的。

此外，布局也非常重要，尤其在目前的市场环境下，项目选在哪里也是非常重要的；同时还是要有好的产品力来支撑，没有好的产品力，销售也会受影响。同时，还需要营销力，包括数字化营销，这是一脉相传的。从2020年受疫情影响开始，我们率先启动了线上营销的数字化营销工作，打造了越秀房宝。

现场提问：越秀地产的利润率、毛利率情况是怎样的情况？之前传言越秀地产收购恒大中心？是否已经有入标？

林昭远：从去年以来，各大房企的盈利能力在下滑，这应该是事实。我们的毛利率在21.2%，按去年全年的毛利率来看大概下滑了0.4%，我过去也在强调，20%的毛利率是我们的目标，我认为这是合理的目标。

从目前看，这个毛利率是合理的，也符合当前行业发展的态势。第一立足选好项目，第二做好产品，第三控制好相关成本，令公司的盈利能力保持稳定合理的水平，保持可持续的发展。

有关恒大的问题，我们要澄清一下，越秀地产没有参与恒大的任何并购活动。公司大本营在香港，我们密切关注香港的项目，对香港未来的发展充满信心，如果有合适的项目我们都会投资。

现场提问：越秀地产下半年有意向获取哪些城市或区域的TOD项目？对于越秀地产来说，未来TOD的趋势是什么？之前提到越秀地产TOD 5.0的规划，它现在的落地情况是怎样的？

林昭远：过去30年以来，我们把TOD作为重要的一条产品线，在广州地铁成为我们的二股东以来，我们首次走出广州，在杭州落址，实现了TOD全国化布局的举措。

TOD随着各个城市目前的轨道交通设施的提升在发展，同时各大城市也非常注重在轨道交通发展的地铁上盖物业。目前，我们感受到各级政府是非常重视这件事的，越秀地产在过去几年组建了相关团队，组建了TOD研究院，研究如何能够在TOD产业里面，既符合城市规划发展，又符合企业经营运营的需要，得到各方共赢。

我们和各大城市的地铁规划，建设方也要做多轮的接触和交流，达成了很多共识，取得了很多成就，我们相信随着TOD数量的增加，不论是在TOD项目的开发效率，还是TOD的产品力、建造力层面，越秀地产都有独特的优势，以进一步拓展该领域的项目。

现场提问：怎么看下半年的整体市场行情？在现在的行业环境下，对完成全年销售目标是否有信心？

林昭远：我个人判断来看，上半年国家统计局的数据显示，行业市场销售额同比下滑超28%，行业困难确实比较大。从政策角度，在房住不炒的前提下，国家会支持刚需性的、改善性的住宅需求。各大城市做一些政策放松，也会有逐步企稳和回升的希望。在回暖的过程中，可能会出现分化，特别是从目前拍地的情况来看，核心城市回暖的时间可能会提前一些。

今年公司目标不做调整，我们对完成今年1235亿的目标还是非常有信心，有信心去达成这个目标。

现场提问：不少房企想通过出售优质资产回笼资金，公司是否有这方面的计划？年内是否有发债的计划？是否有与AMC合作并购房地产项目的想法？

林昭远：我们对市场上的各类资产都有关注，尤其在我们有布局的城市、我们认可的一些城市区域的项目，如果有合适也会积极去争取。

有关发债的计划，从目前看，我们今年到期的债券应该还没发完，因为国家也规定发债是发新还旧，目前是按照到期债的时间表来铺排整体发债计划，这是正常推进的。

有关与AMC的合作，对于一些企业可能出现债务问题的资产，可能光靠我们自己来完成并购还是能力有限，所以还是和一些AMC联合合作，有合适的项目我们也会积极争取。