从上半年特别是二季度的数据来看，各地稳楼市的政策有一定的效果，但更多的是5月份央行“定向降息”，以及疫情后滞后的购房需求在5-6月份释放，推动了楼市环比反弹、同比跌幅趋缓。目前，房地产市场有触底稳定的趋势，但这种趋势特别脆弱，7月份楼市没有延续5-6月的上行姿态，就显示出这种脆弱性和不稳定性。

这些政策都是在需求端做文章，与过去楼市单边上升时期的做法并无二异。在高房价、首付难以凑齐、月供不足、居民对未来较为悲观的情况下，取消限购、降低首付、降低按揭利率、鼓励农民购房等，确实能一定程度上降低购房的门槛，一部分因为行政限制而无法购房或购买能力不够的需求，因此而能够进入市场，也能推动新型城镇化，满足农村居民对美好生活的向往，对均等化公共服务的诉求。但是，这些政策在过去几轮楼市纾困期，屡屡被采用，在房价已经达到较高水平，城镇化潜力缩小，城市生活成本上升，就业难度加大的情况下，特别是对房地产的未来不再乐观的情况下，这些政策的边际效益开始下降。

3、目前，各地在房地产市场发展面临哪些问题？对此您有何建议？

各地房地产普遍反映的问题是信心不足、预期不振，包括居民、开发商、银行都有这种情绪，还有市场过快下行，土地市场低迷，流拍率高，行业整体全链条下行（从土地出让到竣工交付）。我的建议：

一是降低供给端的无畏冲击，包括开发企业风险不断涌现，复工复产难，停工半停工或烂尾，难以交付等等，都在挫伤市场对于新房的信心。因此要加快推进出险项目处置力度，分门别类制定纾困方案，包括哪些能够实现自我资金平衡，哪些不能实现平衡，但可以统筹平衡（同一城市内，某开发商不同项目之间平衡），哪些需要引入外部资金，引入时如何确保外部资金能够全身而退，并能保本和盈利；哪些能推进收并购、资产重组；怎么追回违规挪用的资金；纾困基金怎么介入等。我认为，只有供给端的冲击缓减了，才能恢复信心，土地市场、开工销售、竣工等全链条才能好转，银行的风险担心才能消除等。

二是完善政策工具箱，政治局会议提出，用好用足政策工具箱。各地此前也建立了政策工具箱，但偏向于需求端解决房价上涨，对于如何稳定楼市，防止过快下跌，对于供给端改革（保租房、保障房、土地出让方式，公共配套补短板等），对于防范风险、保交楼等，并没有政策思考和措施储备。更重要的是，各地政策工具箱并没有根据市场形势变化，上位政策最新要求，适时调整和创新政策工具，本质上是地方主体责任并未夯实。

三是加强地方住建与金融监管部门的合作。两方对地产稳定的影响比较大，但在防范下跌、市场稳定、保交楼上的合作还存在很大的问题，最突出的就是金融部门基于风险的考虑、对于债权的保全、控制资金流向楼市的比例，对于企业合理的融资需求、保交楼的资金提取、刚性和改善型需求、收并购的支持等，支持力度不够。如何将金融方面的诉求与楼市的稳定结合起来，需要金融和住建加强合作。

四是挖掘潜在的住房需求。目前，很难再有“一招鲜”的政策，可以将楼市迅速拉起来、稳定下来。未来的政策需要精细化的设计、需要多措并举，比如北京支持中心城区老年人到外围置换养老功能的新式住房，子女可以作为同贷人，这就是政策的精细化，考虑到某一类群体的现实合理需求。目前，新市民的住房需求，不管是租房、买房，需求潜力都很大；保租房和长租房的需求也很广阔，城市常住人群对租赁的接受度在提升，先租后买正在成为现实；产城融合的开发模式，既能解决招商引资，也能降低产业落地和就业成本；农民希望进城，更希望接受均等化的服务，还能方便地从事相关工作，包括农业生产等；老年人希望享受社区化的医疗养老服务；富裕退休人群希望能到南方休闲式度假；常住外来人口有一定继续，希望在大城市买房，但房价太贵等等，怎么解决这些问题，国家对此也提出了行业新模式，住建、金融、公服等都要创新思考。