日前发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率年平均2%的增速，在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元，行业将进入发展的“黄金十年”。

然而，“好房难求”的现象在租房旺季仍普遍存在，租客想租到机构化长租房仍有一定难度。当前我国机构化长租房占比不足5%，与国际市场22%~80%相比水平相差甚远。

大华享寓的重资产模式有何独特之处？上海等地纷纷发布租赁住房政策带来怎样的发展机遇？对此，《中国经营报》记者与大华享寓运营总监黄硕展开对话，试图揭开上述问题的答案。

近年来，资本入局使“长租公寓”企业井喷式增长，盲目、快速、过度扩张引起的风险事件频发。直到2019年住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》发布，以及各地的监管和支持政策陆续出台，对于长租公寓行业进行了拨乱反正。

与此同时，一些坚定地走在长租公寓赛道上的企业已逐步摸索出适合自身发展的经营模式，其中头部品牌保持了较快的增长。仲量联行数据显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套，这些存量主要分布在一线及1.5线城市中，且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%~95%。此外，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。

就在2020年下半年，大华集团自持租赁住宅品牌“大华享寓”正式发布。在黄硕看来，大华之所以选择在此时进入租赁住宅赛道，一方面，是由于政策导向，在国家大力发展租赁住房背景下，积极参与租赁住房建设；另一方面，大华在上海从事地产开发很多年，积累了口碑也树立了品牌，同时，很多住宅项目有一定的自持比例，大华集团即以此为契机创建自己的租赁住宅品牌。

位于7号线场中路地铁站附近的场中路嘉年华社区，是大华享寓落地试验门店。据了解，场中路嘉年华项目是大华集团在老镇原址进行历史风貌复原改造并结合现代商业理念的作品，是大华集团北上海城市更新运营的重点商业项目。 项目总建筑面积30万平方米，是集商业、办公、酒店、公寓、文化艺术等多重功能于一体的大型城市综合体。

“大华享寓所在的这栋楼原先一层是商业，二层以上是办公，类似于一个产业园，我们将这里打造成大华享寓的试验店。”黄硕告诉记者，场中路嘉年华社区于去年9月开业，目前常态出租率约99%，仅有零星空余。

黄硕表示，目前，整个长租公寓行业以轻资产为主，而大华享寓则完全采取重资产模式。都是自己的园区、住宅小区，从拿地、打桩、建造、销售再到最后的物业管理，都是大华“一条龙”完成的。“我们今年到明年年初开业的几个项目，房源一共1000多套，但项目资产将近28亿元，很多轻资产长租公寓品牌房源七八万套，估值也才20亿元左右。”

“我们很多长租公寓项目就在交付的住宅小区中，租客能够与购房者享受同等级的装修标准。同时，相比轻资产的长租公寓品牌，我们对投资回报周期的耐心更长，因此在价格上也比较有优势。”黄硕说。

黄硕还指出，也正因为大华享寓具有重资产属性，其安全性也更高。一是通过大华集采相对造价可控、成本较低，也能够保证装修的环保品质；二是自持地块由开放商自己投入运营，因此能够充分保障租客的合法权益。

今年5月，住建部召开了北京、上海、广州等40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，将大力保障租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题。6月，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。

记者注意到，在不少省市公布的“十四五”住房发展规划中，租购并举被普遍提及。《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称“《规划》”）显示，将以解决好超大城市住房突出问题为核心，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，进一步优化保障类租赁住房、保障类产权住房、市场类租赁住房、市场类产权住房“四位一体”的租购并举住房制度体系。

根据《规划》明确的总体目标和重点任务，上海市将切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张；继续规范代理经租住房30万套（间）。

“上海等地对于租赁住房的重视，对于大华享寓的发展大有裨益。”在黄硕看来，大华享寓的核心资产相对稳健，也是监管部门相对看重并且乐意扶持的一种发展模式。大华本身会开发住宅项目，通过土地交易对城市发展形成一种良性的促进作用。同时，政府也会对于租赁用地减免一定的土地出让金，以及一些财政政策的扶持，从而减轻企业的资金压力。

仲量联行近日发布的《中国长租公寓市场白皮书》也认为，当下正是长租公寓行业迈向成熟的重要机遇期，人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓快速发展的四大驱动力。

尤其是高房价和一二线城市不断加码的限购限贷政策，让长租公寓得以满足越来越多人的住房需求。同时，国家出台的一系列土地供给、税收优惠和金融支持等政策，在鼓励住房租赁市场发展的同时对其进行了规范，有利于长租公寓市场的发展。

在此背景下，大华享寓上大路朗香瑧园社区已于今年11月18日正式开业。据黄硕介绍，社区共有房间100余套，在大华新交付的住宅小区中，是自有产权的真住宅产品；并由自有团队直接运营管理，目前已是满租状态。

“大华享寓集中布局在以上海为核心的长三角地区，同时在大湾区、环渤海等地区也均有项目‘落子’。”黄硕表示，目前，大华享寓拥有X1、X3、X5三大产品线，匹配住客更多元需求。X1是大华享寓的舒适型产品，X3是品质型产品，X5是尊享型产品，数字“1、3、5”分别代表了一个人、三口小家，及“自我实现”的内涵，三条产品线配置不同面积的户型，覆盖从一个人到一家人的全生命发展周期。

据介绍，明年大华享寓在上海将有庙行及顾村等项目面世。在5年内，大华享寓自建自持自营长租公寓面积将超过30万平方米。

“作为一个相对年轻的长租公寓品牌，大华享寓也一直在践行为民生服务的责任。”黄硕表示，未来，大华享寓将继续深耕租赁住宅行业，用心把租赁住房这件有意义的事情做好，助力人才高地建设。还将秉承创新、多元、智能、个性定制化的品牌精神，全面的居家设施和综合配套服务，竭诚满足租客们一切日常生活需求。同时构筑有记忆、有未来、有温度的城市居所，来营造家的属性、家的温馨，用家的归属感让租客创享美好人居生活。