一提起“拆迁”，很多人就自然而然地联想到“一夜暴富”。在广大一二线大城市，拆迁确实堪称是无敌的“造富神器”。尤其是最近几年，四大一线城市已涨至均价7万元一平，这使得拆迁补偿标准都很高。毫不夸张地说，如果被拆迁者家里原有的房屋、土地面积较大，真的可以一夜实现资产数千万，甚至上亿。比如深圳的“旧改航母”白石洲拆迁，据媒体报道，一夜就诞生了十多个亿万富翁，还有数百个千万富翁。

过去一二十年，我国的城镇化迎来快速发展，很多城市都经历过大规模拆迁时代，由拆迁催生的家庭财富快速飙涨，吃拆迁红利的人，更是比比皆是。尤其是2015年国家实施“棚改货币化安置”政策后，拆迁不再实物安置，而是发放现金，很多拆迁户拿着巨额补偿款，再到市场上去大量按揭购买商品房，随着过去这一轮房价飙涨，这些拆迁户早就实现了财务自由。

一直以来，“拆迁暴发户”都被认为是“有钱人”的象征。但根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁的研究结果表明，城市地区拆迁家庭的不幸福比例高于未拆迁家庭，且在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%。尤其是三四线城市拆迁后再购房的比例远低于一二线城市。

专家分析认为，出现拆迁后不买房，且家庭幸福指数下降的根本原因是“家庭购房财力不足”。换言之，拆迁补偿的金额，根本不足以支撑全款购买商品房。尤其是在三四线城市，拆迁补偿标准普遍很低，被拆迁户靠补偿款和自身积蓄，无法购买新房。

基于以上专家的研究结果，不难发现，我们一直以来所宣传的“拆迁一夜暴富”其实仅针对部分大中城市的极少数居民。对于绝大多数拆迁户来说，棚改拆迁政策确实起到了改善他们居住环境的作用，但不至于让人人都“发财”。

平心而论，棚改拆迁政策堪称是实打实的民心工程，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。此外，从国家住建部数据来看，过去十年，全国棚改累计开工近4000万套，帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”，这意味着亿万国人的生活居住环境得到了极大的改善。但不得不承认的是，伴随着“棚改货币化安置”政策的深入推进，最近几年，棚改拆迁的弊端越来越明显了，且民间和业界“叫停棚改”的声音喧嚣尘上。

棚改的“弊端”主要有三个：首先，直接拉动了房价上涨，尤其是三四线城市房价。尽管有专家推脱，“投资性住房需求才是推动过去这一轮三四线城市房价迅速上涨的主要因素”，但明眼人都知道，2016年-2019年三四线城市平均“补涨”幅度超过55%，“棚改拆迁”才是那个最大的“功臣”。官方数据显示，仅2016年棚改货币化就帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存，其中75%都在三四线城市；

其次，过去这些年，全国涌现出了一大批“吃拆迁福利”的人。很多“拆二代”不费吹灰之力就能享受取之不尽用之不竭的财富，他们开豪车，住豪宅。反观那些勤勤恳恳努力学习工作的人，却连大城市的一套厕所都买不起。直白点说就是，拆迁的这种“不公平创富”行径，挑战了社会的公序良俗，让读书变得无用，让勤劳致富的传统美德逐渐丧失了；

再者，拆迁助长了楼市投机炒作之风。一方面，被拆迁者获得巨额现金，他们有能力到市场上去贷款购买多套房产，这就催生了大量投资性购房需求；另一方面，拆迁暴富催生另一个群体，那就是专业囤积老破小“博拆迁”的炒房投资客。大量二手房源被这类人买入，造成了市场供需失衡的同时，还会助涨房价，挤压了刚需购房者的切身利益。

此外，不得不提的是，最近几年，全国各地都出现了“借棚改之名盲目发债”的现象，尤以三四线城市为“重灾区”。归根结底是因为，棚改能为地方提供长期的低息贷款。

凡此种种，最近几年舆论“叫停棚改”的声音不绝于耳，有专家更直言，彻底停止棚改，对于稳楼市稳房价大局都有利。不仅如此，最近一段时间我们还注意到，网络上充斥着“拆迁已正式停止”的消息。事实真的如此吗？答案是否定的，拆迁虽“弊端”重重，但并未正式停止。有三点为证：第一，从2018年到目前，国家的相关表述中，从未出现“拆迁正式停止”的字样。2018年，国务院确实明确表示，“库存不足、房价上涨压力大的市县尽快取消货币化安置”，但同时也提到了“棚改不搞‘一刀切’”；

第二，今年8月10日，在住建部发布的“防止大拆大建”文件中，虽然明确了要“防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题”，但文件也明确提到将“坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”。专家分析认为，“留改拆并举”，其实指的就是保留、改造、拆迁三种方式共同进行；

第三，今年以来，国家一再在发放“棚改专项补贴资金”。截止到目前，发改委已经累计发放了近300亿棚改基础设施建设补助资金。此外，从各省公布的2021年1-9月棚改完工量来看，棚改拆迁也正如火如荼进行，并非像网络上传言的那样“拆迁已正式停止了”。以河北省为例，2021年全年棚改开工任务是11万套，第一季度棚改开工就达到了4.3万套，占全年任务的39.1%。此外，11月中旬，青岛市就已经超额完成了全市全年1.27万套棚改开工任务，已启动棚改1.4万套，占年计划的110%。

事实上，拆迁不仅未正式停止，今年8月份住建部还明确发声表态，明年起，3类老房子将统统按“新规”处置——在8月31日的国新办发布会上，住建部部长王蒙徽和住建部副部长黄艳都发表了讲话。专家刘博认为，从这两位领导的发言内容来看，有三点已经非常明确了：第一是从明年起棚改拆迁就将迎来“新规”：严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；

第二是明年起涉及拆迁的房屋统统按照“新规”处置，更新片区的拆迁比例不会高于20%，且纳入拆迁的房产类型受到了严格限制，不再是地方“一言堂”，而是应加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序。这显然封堵了“地方借棚改之名肆意发债”的漏洞；

第三是虽然从2022年起，城市更新坚持“留改拆并举”模式，但是从住建部副部长的发声来看，老房子“改造”的比例最大，可能占到70%以上。不过，2022年棚改拆迁总量可能不会大幅减少，2020年棚改开工209万套，2022年或不低于200万套，未来5年都将保持这种规模。

当然，对于大家最关心明年起哪些房子还会纳入拆迁，住建部也给出了明确答复——住建部副部长黄艳发声“一锤定音”：2022年起，多孔板建材等危房、阻碍城市发展规划的老房子以及黄金地段的低密度老房子，这3类房子仍然会继续纳入拆迁。

对此，安居客11月18日发布的标题为《新政解读：住建部规定明年起3类房子被纳入拆迁！看看有你家吗？》的文章，也已经证实了。

第一类：多孔板建材等危房。全国第一个以发布文件的形式拆除这类房子的省份是浙江。今年4月21日，浙江省发布了一份《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，其中明确提到，未来社区创建坚决不搞“一刀切”的大拆大建，但针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建，并实现“一次改到位”。

以浙江省为例，符合拆迁的住宅小区需要同时满足三个条件，多孔板建材、存在安全隐患、2000年以前建成，这类房子其实现实中并不少，据粗略统计，浙江省现存至少有5万套这样的房子。

对于其它省市来说，主要满足的条件就是“危房”。所以就牵扯到两个重要问题：何为危房，危房如何确认？首先，按照现行的法律法规规定，在结构上存在危险性，对人身安全存在危害的房屋被称之为危房；其次，危房的确认需要鉴定机构认定后出具认定报告。

这类房屋为什么要继续纳入拆迁？原因很简单：一方面，现存的危房大多房龄都超过了30年，有些甚至已经达到了50年，使用年限早就过了，同时也毫无“旧改”的价值；另一方面，这类房子的建材决定了其注定要被纳入拆迁，多孔板预制板实际上已经被淘汰了，这类建材建成的房子结构性差、抗震能力也差，有很大的安全隐患。

第二类：阻碍城市发展规划的老房子。这类房子可以理解为是为了城市发展而牺牲自己，不得不拆迁。城市发展规划，一般都是按照十年规划、二十年远景规划进行，所以这就存在一种情况，原有规划无法满足日益增长的人口、产业、交通等需求，即规划要更改。这时一些老城区就涉及腾出土地，大规模重新规划，而在重新规划范围内的老房子就必须全部拆除。以方便建设更多的住宅小区、学校、医院、车站、社区服务中心等。

第三类：黄金地段的低密度老房子。从“防止大拆大建”文件不难看出，未来虽然棚改拆迁规模要收缩，而且明确有些集中片区的高密度老房子以“旧改”、“保留”为主，但对于老城区黄金地段的低密度老房子，还是非常有拆迁价值的。为什么这么说？首先，老城区黄金地段，意味着有优质的基础设施等配套，土地升值溢价率高，地方获得土地出让金也会高；其次，低密度的老房子，通常情况下都是八九十年代建成的6层步梯房，这类房子不仅年代久远，而且容积率低，拆迁后重建的价值和意义都比较大。

当然，最重要的是，这类老房子的旧改拆迁工作，开发商都愿意参与——能获得可观的收益，原来6层的建筑，拆除后，开发商可以见到18层甚至更高，而且楼栋也可以增多，如此一来，利润也会增加不少。相比于很多高容积率的老房子拆迁，这类房子的溢价率要高很多，开发商会争着抢着去拆。

最后我们想说，拆迁并未正式停止，未来10年、20年，甚至更长远来看，拆迁也不可能退场，原因很简单，城市在不断更新发展，房子在一天天变老变旧，旧改没有价值时，就只能拆迁。但有一点非常明确，未来老房子拆迁的审批会越来越严格，一方面是过去这十年，该拆的也拆得差不多了，另一方面棚改拆迁已经偏离正常轨道，国家有意“纠偏”。拆迁一日尚在，被拆迁户“一夜暴富”的故事就会继续上演，只不过概率降低了很多。同时我们想提醒那些，没有现金流能力、在商业信息层面属于信息底层的拆迁户，保持平常心，切忌骄奢放纵。俗话说得好，“没有经营能力，财来得快，散得也快”。