“我觉得房价还会降”！这段时间，太多的买房人喜欢用这句话来终结话题了。还有太多的粉丝朋友喜欢用这句话来怼我，现在我这么说了，你觉得心里畅快了吗？

买房人如果只关注自己想看到的，只是千方百计寻找事例去验证自己心里已有的定论，那么旁人不论说什么都没有用。我希望，当你说“我觉得房价还会降”的时候，你要清楚你在说什么，如果这是一个结论，你的依据是什么？

威海楼市已经在悄悄发生变化了，有的底正在夯实，有的还在下探。说房价还会降，确实！你去临港，只要你看中了这套房子，价格可以谈，很多项目都是这样，近郊区域的房子也绝大多数都是这样。但是，核心区域的房子呢？好地段的房子呢？仔细回想一下，你看到的那些降价幅度特别大的项目，它们都在什么位置？

总而言之，远离中心城区的、没有地段优势的项目，房价还在下探。如果你想买这些地方的房子，又不急着住，再等等没问题。问题只有一个：这些房子是不是你想要的。

上个月海信君澜开盘，住建局网站上的签约数是30多套，中海金线鼎自开盘以来每个月的网签数量最少也是20套。一直以来，很多人都把金线顶这两个楼盘当成个例，原因只有一个--它位于当前的房价天花板。如果我们从地段的角度来看这两个项目，就能清楚地看出楼市的这种分化，支撑这个天花板的正是金线顶这一绝版地块。

这个月威海公共资源交易网挂出了原威海市水产集团所在地（威海市宇王集团）的地块，这块地位于中海金线鼎项目的西侧，起始楼面地价7662元/平（海信君澜的楼面地价是8704元/平，中海金线鼎是9262元/平），虽然没有金线鼎那样的瞰海优势，但同属于金线顶区域，这个价格你觉得如何？你想说，这个楼面地价比现在在售的很多项目精装房的房价都高吗？话至如此，我们都知道，这种对比毫无意义。脱离了项目所在的区域、地段去谈房价，真的没有用。

关于地段对房价的影响，我们再来谈一个具有代表性的区域--九龙湾以南老集、凤林。威海楼市渐渐冷静，这个区域的热度却渐渐上升，不论是土地市场，还是商品房市场，一线品牌房企对这一区域的青睐大家都看在眼里。

首先是得益于华发九龙湾四个住宅小区的开发成型，这一片的定位算是站住了。再就是智慧谷、电商基地，以及威海港东面的中韩自贸区产业园，就目前来看，这些项目还没有真正发展起来，但给我们传递的信号已经很明确了：被重视的产业项目大量集中在这片区域。为此服务的经区行政服务中心搬过来了，一个高端酒店群正在成型：低密度的滨海万豪酒店、位于超高层上的威斯汀酒店，这两家都是正在建的国际五星级酒店，还有九龙晟、铂丽斯等等。环境方面，九龙湾从荒草凄凄到脚踏白浪，这条海岸线给该区域的生活带来更丰富的色彩。

还有商业，这是跟我们日常生活关系最密切的，从齐鲁商城到九龙城再到华发新天地，这片区域拥有一条梯次分明、业态丰富的商业链，说人话就是，你日常所需的一切它都可以满足你。

接待过一对小夫妻，女生说相亲时会问每一个男生同一个问题：你住在什么地方？如果没有房子的话，就问想在哪里买房？上来就直勾勾地这么问，难免被很多人批为物质、世俗，但是她不管，还是这么问。后来遇到现在的老公，对方回答了之后又反问她，为什么问这个问题？

女生说，我习惯了每周去健身房、电影院，我希望以后的生活也是这样，步行就能到达这些地方。家庭生活离不开频繁地采买蔬菜瓜果，如果住的地方附近没有这样的商超会很麻烦。生活不是偶尔去一趟马尔代夫，全部都是这些琐事，我不希望因为这样的事情消磨掉我对生活的热情。

当时女生的话给我留下很深印象，生活中的小确幸并不是我开车十分钟就到万达广场了，而是我走路十分钟就到健身房/电影院/超市/公园了，这个区域的商业给人的就是这么一种感觉。从以低价胜出的齐鲁小商品，到亲民而品类丰富的齐鲁商城、W37，到中高端的九龙城，到定位高端的华发新天地，它基本上能满足你所有的需求。

从某种意义上说，离这些使用频率最高的配套越近，你生活的幸福感就越强。我在这个片区住过一段时间，个人感觉齐鲁商场这个圈最赞了，它里面的家家悦是经区最大的，种类丰富，而且价格实惠，很多时候一样的东西放在齐鲁商场就比放在九龙城便宜（偶然发现，后来又特意对比了一下。当然，九龙城的优势在另一方面，它的定位更高一些，九龙城的家家悦进口商品丰富些，商城里面餐饮、购物、影城、健身房齐全，而且整体设计比较舒适，想要舒舒服服逛街吃饭，还是得这里）。

医疗方面，市立三院这所三甲医院，就在齐鲁商城斜对面，也是很方便。

再就是交通，这个区域有两条主干道滨海大道和齐鲁大道。城市内部不管去哪里，公交还是私家车都很方便。区域东面就是威海港（下图），西面就是汽车站+高铁站，这种远途交通我们大多数人平日里使用频率不高，但一旦需要，还是希望越便捷越好，住在这个片区与这些交通枢纽的距离就是刚刚好，车程十几二十分钟就到了。

再简单说一下这个区域的主要项目吧：

一个任尔东西南北风、我自岿然不动的风骨派楼盘--金地华发峯范；

凤集·金茂悦这个项目最大的卖点是央企开发准现房，一期今年年底就能交房，剩下的明年上半年说是也能交。

这个项目一直卖得很好，从一月份到十月份累计签约套数、面积、金额都是威海经区TOP1，一共1552套，到现在只剩下100来套了。究其原因：一来它是央企，建设单位还是中建五局，够硬气；二来它开盘比另外两个盘早，这种三个盘之间的对比只能是现在才能进行，在凤集金茂悦刚开始卖那段时间这个区域可没有这么多项目；三必须得说，他们宣传推广做得好。

金地华发·峯范，在各种优惠声浪此起彼伏的当下市场，别人整天喊降价，它整天讲品质，确实是特立独行的存在。不得不提的是，作为九龙湾板块目前在售的唯一高端洋房改善项目，不管是产品规划还是户型设计，就算是放眼整个经区市场，都是可圈可点的。8-10层的洋房产品，是很难得也是很稀缺的。

金地作为业界的洋房专家，又是多年的绿档企业，整体产品品质的打造，自然是不言而喻的。在寸土寸金的城区内，为居住的舒适度大方让步，也只有这种真正的实力房企，才有这样的大手笔和魄力。值得一提的是，其户型设计，在现在户型普遍升级的市场中仍然很亮眼。

例如它家这个7米的大横厅，拥有的不仅仅是通透的视野，也添加了很多实用性，可以给孩子放置一台钢琴，布置一处游戏天地，添置几种健身器材……

金地华发·峯范所在的位置是占尽了优势的。它是在售楼盘中，离新天地最近的，直线距离仅仅200米，与海的直线距离也只有700米。阳光明媚的午后，在繁华商圈里与朋友约会，点一杯咖啡笑谈见闻；闲暇的茶余饭后，与家人漫步于九龙湾公园，让生活有了更多的尝试与选择。在步行范围内，购物、娱乐、消费都非常方便，住得还舒心。

可以说，占位绝版资源、出身不凡给了金地华发·峯范成为九龙湾乃至经区终极改善首选的底气，这也让它成功俘获高阶圈层的芳心。毕竟，房子无形中划界的圈层身份感，是可遇而不可求的，恰好金地华发·峯范便是这样稀缺的存在。

说完上面这些，三盛迪尚璞悦府反而成了性价比最高的了。它主要面对的客户是刚需、刚改，跟凤集金茂悦的客户群体差不多。在配套方面，金茂悦是距离九龙城和华发新天地比较近，而璞悦府到齐鲁商城步行就可以了。还有学区，三盛迪尚璞悦府今年划的学区是新都中小学，凤集金茂悦是凤林学校。

当然，也有比不过的。比如凤集金茂悦的开发商，金茂是央企，而璞悦府的开发商是三盛和迪尚，两家合伙，占股分别是55%、45%。迪尚大家都知道，不用多说，本来服装生意就做得风生水起，疫情期间又做医疗，现金流简直不要太好！

三盛是一家闽系房企，著名的亚洲十大豪宅百督府是他们的代表作，可以说是专业做豪宅的，2019年在上海又设了一个总部（双总部，另一个总部在福州），开始打北方市场。大概是因为有底气吧，三盛是做实业起家，而且做了三十多年，稳居亚洲橡塑发泡行业前三。

网上查了一下，三盛集团的财务状况一般，就是班里普通学生的那种，距离好学生有差距，但也不是坏学生。又从建筑方打听了一下，因为天峰项目，房企给建筑单位打白条的事情大家多少都有所耳闻，简单点说，就是有的房企把本来应该付给建筑商的钱换成商票，约定一年或者多长时间之后支付。商票打多了，到期还不上了，就会引发危机。从这种意义上说，房企能不能及时给建筑商付钱，就是你现金流情况的最好证明，毕竟现金流充足是不需要延期支付的。打听的结果，璞悦府的建筑商是天元，开发商这边是直接转账的，没用商票，感觉购房者可以放心了！上面说它是威海流量担当，确实如此！

感觉大家现在买房就是看性价比到不到位了，看看楼面地价，算算成本，现在很多项目的房价真是到位了。