房地产的拐点，来了吗？

以后，还能靠买房致富吗？在小龙虾认为，拐点是调控拐点。

再之后就是三稳，稳地价、稳房价、稳预期；从2021年开年以来的密集调控来看，决心是非常之大的。

最根本的拐点是，经济发展阶段的拐点。从粗放式经济，开始向高质量经济转型。

房地产本身是政策市+资金市，把资金杠杆一去掉，整个就会大变天。

不信你看，前几个月二手房贷款一收紧，需求被打压多是？

而最直接的拐点，是需求拐点。

一方面，国人的人均居住面积，从过去的十几平方米，现在到40平方米左右，居住面积的基本需求已经满足；

另一方面，过去几年房地产高速发展，很多人都有房子了，甚至多套房子了，当房地产的投机属性降低后，这些人再买房的意愿很低了。

而单靠那些还没有买房的刚需，能支撑起一个上升趋势吗？

假如你在三四线城市有一套一百来万的房子，你有多大的动力去一二线换几百万的房子？

先不说有没有这么多钱，以及未来多年的房贷愿不愿意抗，单是一个限购政策，就挡住很多人了。

所以，可以预见未来的买房主流是两部分人：第一部分是首套房一族，他们是刚毕业的年轻人，来到一个城市工作了几年后，存够了首付款，也符合购房条件，于是买下人生第一套房；

第二个部分是改善一族，人到中年，经济压力没那么大了，想换个大房子，甚至换个宜居的城市；如果经济实力够，就只买不卖，差一点就卖掉老房子，换新房子。

很多人房产专家说：稳房价，就是让房价可以继续上涨，买房还能继续赚钱。

但实际上，这些房产专家是说了一半。

那么先不说房价下跌，买房亏不亏，就算是以后房价上涨，买房都不一定是赚的。

因为以后房价上涨幅度会非常小，根据目前估算，未来房价上涨幅度年度最高也就是5%，低的话有可能是1%到3%之间，而且如果下跌的话，那就是5%到10%之间了。

按照房价上涨最多的幅度，一年上涨5%的复利来计算，在房贷利率高达5%到7%之间的时候，房贷都把上涨盈利给吃掉了，更别说下跌的时候了。

有的人说，我买的是一线城市的核心地段，就不一定不会亏；但实际上，你如果买错时间了，在高位入场了，你依旧会亏。

就像2017年高点买入北京楼市核心板块的，没能在今年房价高位时卖出去的，现在才卖的话，铁定亏了；只有2019年以后买的才算是赚，而且也得在高点卖出去。

往往很多人都这么认为，买房就是买资产。但实际上，买房真不一定是买到资产了，而是这个房子，升值后的价格大于购买价格后才算是资产，否则就是负债。

再通俗一点，假设买房时，是以200万的价格买入，其中首付60万，贷款140万，利息140万，这个房子的实际支付价格是320万，而房子价值是200万，这个时候房子不叫资产，叫做负债，负的是未来的债。

当这个房子价值涨到了320万以上时，这个时候尽管还需要支付140万的利息，但是因为房子的价值已经超过了总共需要支付的320万，所以这个房子可以算是净资产了。

但如果200万买的房子，很不幸的这房子还贬值了，从200万变成了150万，而在银行的负债，依旧是320万，那这个房子，就已经是妥妥的负债了，根本不是资产了。

房价为什么不能跌，就是因为房价一跌，本来大家都是净资产，房价一跌以后，就会成为负债。

既然说房价下跌后果那么严重，那就让房价一直涨就可以了，这样的话就没事了；但实际上，如果问题真的那么简单的话，那么世界上就不会有那么问题产生了。

简单来说，房价上涨是让先买房的那批人，收割后买房的那批人，等于时刻都要有后来人给前来的人抬轿子，这个游戏才能玩的转。

当没有后人给前人抬轿子的时候，结尾买房的那批人无法从被收割者，转为收割者以后，那么这个游戏就玩不转了。

而现在的问题就出在这了，2015年之前买房的人，他们是收割者，把2017年、2018年之后买房的人都给收割了，而这些后上车的人，他们想要收割2020年、2021年以及未来的人时，却发现没有那么多菜了，他们也许就成了剩下的一批人。

要知道，财富不会消失，只会转移。后面买房的人贷的那些款，本质上就成了前面买房人的财富了。

在小龙虾认为，原因有3个：

因为全球性大通胀下，建房成本不断上涨，新房价格却被限制得死死的，很多房企根本就赚不到钱，有的房企已经发生亏损。

爆雷的房企越多，参与土拍的房企就越少，新房开工就越少，将来新房供应量就越少，将来房子的供需矛盾也就越突出。

要说房地产泡沫越来越大，那是了解的不是很全面，其实仔细研究一下国内有不少城市的楼市数据，很多城市已经或者是正在是在悄悄地把楼市的泡沫给消化了，而且是严格遵守调控政策，而且是恰到好处的控制而不是打压。

比如说是济南，调控从2018年开始越来越严，房价也逐步的下跌，每年跌2%到5%，今年在大环境都下跌的情况下跌幅还是没有增加，依旧保持在之前的跌幅水平。

这种情况下，也没有让济南的经济有什么影响，这泡沫逐渐的就被消化掉了。

还有青岛、太原、贵阳、石家庄、天津、郑州等等的城市，都是去杠杆后房价默默无闻的下跌的典型，还有就是不涨，那其实也是微跌。

幻想房价会大跌的人，必定会被现实啪啪打脸。

全球性大通胀下，聪明人都在抵御通货膨胀，二手房业主谁还愿意降价卖房呢？

随着城市地价、建筑材料、工人工资的不断上涨，建房成本也在不断上涨，正常经营的房企都在上调新房价格，没有一家房企愿意赔钱卖房。

新房一旦涨价，二手房必定会跟着上涨，房价大跌是违背经济规律的幻想，幻想是什么知道吗？

七仙女下凡，不要彩礼嫁给董永，这就是幻想。幻想房价大跌，理想是美好的，现实却是残酷的。

房价下跌，之前买房的人，本来已经成为净资产的房子，瞬间又成了负资产；后面买房的人就更悲催了，啥都没吃到，还惹来一身骚，更负资产。

一下子，大家都成了欠钱的人，影响会非常大。

房价上涨，这会让本来就扩大的债务，变的更大。

换句来说，前面买房的人会越来越富，而后面买房的人会越来越穷；两者之间的边际会越拉越大，最终也就是人口负增长，人口越来越少，结局也就是凉凉。

然后让大家的工资都能上涨，只要工资上涨了，原来的债务问题就不是问题。

这，也就是所谓的用时间去换空间，房地产的软着陆。