一位销售打来电话这样向我推销，她的话确实引起了我的好奇心，于是加了销售微信，进行了解。

在朋友圈，销售也在推销这个项目，短短数语，诱惑性确实很大。

总价不高、有独立产证、还有拆迁预期......这对于购房者来说还是很具吸引力的，尤其这几年城市发展，因拆迁发家致富的人也不在少数，因此也有不少人怀有“买房博拆迁”的想法。

从地图上看，这个项目位于宁围板块，距离地铁7号线新兴路站约100多米，紧邻萧山市北，地理位置很不错。

从地铁7号线新兴路C口出站，靠近建设四路的一排房子是汽车4S店和二手房交易市场，垂直建设四路往里走，是萧山世纪建材市场，体量很大，但市场比较陈旧，也没什么人气。

根据销售发我的定位，一路往里寻找营销中心，最后发现营销中心在一个临时搭建的板房里面，比较简陋。

营销中心的人不多，除了两个销售，没有购房者在场，看到我走进去，一位销售就上前接待，销售大致介绍了下项目后，带我去看了商铺的现状。

目前这个项目在售的商铺面积在50-100方之间，均价2.7W/M 起，总价130万起。项目总共有三层商铺，二层车子可以开上去，也有停车场。

销售主推第三层的商铺：一来，第三层的商铺开发商已经承包给第三方运营，买家不用担心后续的运营和管理，只需要每年收取5万的租金即可；二来，第三层单价最低，第一层商铺单价4W+，第二层3W+，第三层2W+，但最终的赔偿款相差不会很大，所以第三层成本最低，性价比最高。

三层的商铺商家都已搬空，大多店铺都在重新装修，现场也比较凌乱。销售说：“三层商铺很多是做办公用，像这间目前已经装修好，过段时间就可以使用了。”

销售又带我看了一套朝南的50方商铺，地砖已经铺好，墙面也已粉刷好，不过房间还比较乱。

这个建材市场建于2001年，已有20个年头，房子也比较陈旧，但销售说，这是开发商自持的房源，属于一手房源。

回到营销中心，销售详细地跟我介绍了这个项目的具体情况，可以说，这位销售很专业，功课做得也很好，把我心中所有的疑问都解答了，还尝试着不断打消我的疑虑。

问题一：这批商铺是什么情况，为什么现在拿出来卖？

销售答：这批商铺的开发商是华成集团，是杭州本土的企业，也是中国民营企业500强，除了房地产、建筑建材还涉及其他很多行业和领域。

由于政府规划5年内拆迁，开发商为了避免拆迁换地的风险，换地一般都是边缘地带的地块，唯有降低持有比例才有可能不会被换地，因此拿出来一部分对外销售降低我们的自持比例，另外我们是主动自持，可以对外销售。政府对于企业是拆迁换地的方案，但是对于个人是货币安置。

销售答：官方文件：从杭州市萧山区宁围单元（XSCQ14）控制性详细规划（2019年修编）公示图中可见，这个市场的6宗地块的用地属性发生了变化，从之前的市场批发用地调整为商业商务兼容用地，而华成集团是中间的两宗地块，靠近建设四路的2宗地块是村里用地，未来这6宗地块很有可能建设大型的综合体。

板块发展的趋势：在杭州市萧山区宁围单元（XSCQ14）控制性详细规划（2019年修编）中，板块的发展基本与规划图中保持一致。像北面的大家、顺发开发的项目之前也都是农林和村庄用地，在规划方案上都调整为住宅用地，现实中那一块也是拆迁重建，出让了很多住宅地块。所以这里一定会拆迁。

实际案例：像宁围板块的二桥村，今年5月份迎来拆迁，不到1个月600多户和12家企业全部搬迁；再比如宁安社区，今年10月份就开始冻结了，马上也就要拆迁了；还有地铁7号线新兴路站C出口本来是奔驰的4S店，现在已经拆平了，那里是村里用地，赔了村里9000多万。

符合拆迁条件：拆迁可能性大的是单体面积较大，楼层较低，这样土地就较多。我们这里马路很宽，楼栋也不多，楼层低，拆迁的成本也低。

新兴路站出站口很多，一般的地铁出站口只有4个，但这里有7个，很有可能这里拆迁完就是造大型综合体。

销售答：政府的规划是5年一个规划，5年之内肯定实施完毕，如果3-5年之内没有拆迁的话，那我们这边会有一个回购合同，跟我们华成集团签的，你假如100万买进的话，我们会以130万的价格回购回来，这样就相当于这几年的租金，你是白得的。

销售答：根据杭州市萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则中规定的，征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋的价值（含土地，下同）按评估价值给予补偿；如有条件提供相对应的安置房源也可实行产权调换。

在销售回答完问题后，她还帮我计算了最划算的两套小户型商铺的价格。

一套57方的商铺总价要188万，打9.4折，再减去3年的租金16万（每年大约5万多的租金，这个可以根据时间变化多退少补），折后总价为160万，可以全款，也可以按揭，但首付需5成。

在我表示犹豫的时候，销售亮出了她手上的房源情况，告诉我这套已经是剩下房源中性价比最高的了，像2层的商铺，46方的也要178万，还不带租约的。

销售还告诉我，最近几天在她这里下单的客户也挺多的，有好几套已经被下定了，像温州的客户以及萧山拆迁的客户都有来买的。销售为了让我相信，还把下单人的身份证和定金的收据给我看。

从营销中心出来，我走访周边的几家商铺，询问他们这边是否要拆迁的时候，给予的答案都是不太清楚。

随后我又来到附近的几家4S，店员都表示没有听说过这里要拆迁，我进一步追问：“像旁边的奔驰4S店不是因为拆迁赔了9000多万吗？”，店员笑着说：“那是因为要造地铁。”

这批商铺能不能买，关键问题还在能否迎来拆迁。如果不拆迁，这批商铺的投资意义就不大。本来商铺的投资价值就低于住宅和公寓，更何况这里的建材市场生意并不好，经营都靠老带新，租金也收不高；如果拆迁，为了博拆迁款，或许能赚一笔。

买这样的商铺，风险实在太高，谁也不能保障一定会拆迁，谁也说不好拆迁的具体时间。

以前就有很多“为了博拆迁买老破小”的故事，有人押宝押中了，大赚一笔，但也有人踏空了，像朝晖小区、闸弄口新村都是往年盛传拆迁的小区，不少人也买了房子，但是一直没能迎来拆迁，损失也只能自己承担。