前段时间都在高歌政策底到了，楼市又轮回了，进场吧！

房叔理解为基本都是来自利益相关方的话术，普通人难免会混淆。我站在宏观和微观立场考虑，东莞现在还不是抄底的时候。

市场的底是滞后于政策底的，不管是央行吹风，还是高调宣传高盛买入地产债，更多的是兜底，避免市场“插针式”下跌，而不是螺旋式博弈。你需要明白的救市和刺激楼市的本质区别，才刚开始调整，就想着回暖了？

那么什么时候是东莞的市场底呢？限购、限贷、利率和税费的门槛拉低，让潜在购房者受益，特别是公积金政策松动是最明显信号。现在央行是稳住企业，让地产产业链条不断裂，同时制造盘活空间。

最关键的刺激是让利购房者，例如利率降低，限贷放松等。那么什么时候可以抄底呢？

关注央行政策的朋友会注意到定向一则类似定向降息的消息，11月8日，人民银行创设推出了“碳减排支持工具”这一结构性货币政策工具，全国性的金融机构将暂定为被发放对象。

一万亿的绿色贷款将陆续落地和央行续作一万亿MLF，同时适度满足部分房地产贷款或融资需求，一份房企融资的白名单更是给市场一种明确的信号。

这些消息传递的信号是产业部分替换的加速阶段，通过压缩民营地产的杠杆份额，让这部分资金进入新能源产业，实现产业补位的需要。

即使未来几个月在LPR层面的降息更多的应该是下调一年期的LPR，该部分LPR主要是企业类的贷款利率；而针对5年期的LPR主要是房贷类贷款，大概率不会变动，除非楼市进一步冷却，进而适度救市（加点基数先大幅降了再说）；但这并不是抄底的信号。

对于资产价格来说，主要是货币增量的现象；现在货币政策可能会切换为稳货币+宽信用，金融机构内部钱管够，但是金融机构之前是限制放贷额度和对象，现在会陆续适度放松。

政策变化侧重于稳，现在的稳是防止过度下跌，需要的是“阴跌”；更是一种政策的适度纠偏。

若没有明显增量货币助推，现在的政策环境是不会使得房价明显波动的。

我们除了盯紧政策变动外，还需要注意市场情绪的变化，什么时候楼市话题的关注度进入无所谓的状态时，可能就是房价筑底完成之时。

兔子和老鹰阶段性“握手”其实是利空房地产，现在兔子需要维护的房地产，而老鹰需要维护的美股，各取所需，战略平衡。

对于东莞这座千万人口的城市，房地产市场的微观层面主要是涉及房企、购房者购买力释放、地方等行为举措，例如购房者低迷的情绪恢复，供应量和成交量回到常态后，经过一段时间的新平衡。

最为关键的是个体收入和负债的变化，这才是房子C端需求的终点。

东莞房价的市场底，可能整体会是20%回调线，板块和楼盘之间有差异；但是回调的末尾阶段是幅度小和周期长的特质。

最后宏观和微观需要结合，方能产生市场的共振的效果。