今年房地产行情很冷清，稍微有点利好消息出来振奋下，以为希望要来了，但是没想到又被骗炮！

一波未平，一波又来，上周五又传闻，说商业银行要加大开发贷投放，房地产大幅反弹直接拯救了大盘。

要知道从去年房企的“三道红线”到今年的房地产税改革落地。基本上可以看出来房地产被“抛弃”已经是大趋势了，这也决定了未来房地产难有中长期配置价值。

近期地产板块的异动，也说明了一个问题，那就是，地产被抛弃这个过程的持续时间会比较漫长，也会有不少边际宽松缓冲的时期，所以当短期出现利好消息的时候，板块会出现短线机会。但是现在市场资金态度还是比较谨慎，一窝蜂的做短线，导致板块持续性也不好。

如果你最近仔细观察，虽然说整个房地产板块不好，但是板块内部个股已经有了明显分化了。这应该是值得我们重点关注的。

都知道，地产股已被重锤已经很久了，以万科和保利为代表的地产股龙头股价也是一路狂跌，市场纷纷用脚投票逃离了地产股。但是近3个月来有个信号出来了，万科保利这对难兄难弟开始分道扬镳了。

今年3月至今，万科一度接近腰斩，市值蒸发1700亿，股价一直在低位震荡，多少感觉有些英雄落幕之感。反观保利发展从今年3月高点，虽然一度暴跌，但是基本上近三个月已经收复失地了。

为什么同为地产龙头，万科一直跌跌不休，保利发展股价却走出来了？分化如此严重，怎么去看待？

分析下万科和保利这两家企业的基本面，你应该就清楚了。

很明显的是保利的营收增长快于万科，万科的业绩增速开始放缓了。当然也不是嘲讽万科，只是说这里营收增长放缓会反映到股价上来。拉长时间，板块里面资金还是偏向营收持续增长的一方。

从近年来保利发展的销售毛利大于万科，毛利率高有助于提高净利润，业绩增长，所以说这个很关键。

保利地产的一些硬性指标非常过硬，净资产收益率至少维持的不错，同时保利地产是央企，现在看到的是借款利率低，假账的风险小。

截至9月30日，保利发展的总资产为13998.83亿元，净资产为3089.26亿元，资产负债率为77.93%，扣除预收账款后资产负债率为65.62%；货币资金1321.09亿元，为公司短期借款及一年内到期的非流动负债的2.32倍。虽然负债率高，但是流动性很足。

截至9月底，万科净负债率为27.6%，保持行业低位；持有货币资金人民币1,730.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币850.7亿元。有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债。但是长期负债比较高。

房地产行业是杠杆经营的行业，一旦出现行业冬天或者黑天鹅，比如新冠病毒疫情导致房地产项目无法开工，销售出现断崖式下跌，我们要确保自己投资的公司不会出现资金链断裂。

估计万科的长期负债重，由于多元化业务的资本支出很高，并且万科又是成本法记账计提折旧，这部分的压力相对来说会大很多。

同时，万科多元化业务利润贡献小，却占用了很重的资本，商业综合体、物流这两项业务都是大几百亿的投入，而且还在不停地资本支出，在万科现有财务逻辑下，是大幅拉低ROE的。现在住开的毛利率非常一般，所以业绩增长的压力就会非常大。

2021 年前三季度，保利发展公司累计实现签约额 4102.3 亿元，实现签约面积 2543.7 万方，分别同比增长 11.7%和 4.1%；前三季度，万科A累计新增项目 132 个，合 计总建筑面积 2241.0 万 M 2，拿地面积占拿地力 度较上半年有所放缓。

所谓巧妇难为无米之炊，土地储备就是房企的米，有土地储备意味着将来有房子可以卖，有房子就能带来销售金额，有销售金额就有财报的营业收入，所以销售金额是营业收入的先行指标，而土地储备又是销售金额的先行指标。

目前万科的净资产是2000多亿，保利发展的净资产是1800多亿，两者市值差距是万科2231亿，保利发展1694亿，都已经跌破净资产，低估是肯定的，那么后面就看谁更低了。万科A是10.3倍左右的估值，保利估值9.6倍，目前保利确实比万科更低些一些。在估值、安全系数上优于万科，且市值较万科小。

从上面的分析我们可以看到，股价还是需要基本面做支撑，随着三道红线反而加速了市场份额向龙头公司集中，小企业融资越来越难，竞争格局越来越稳定，这一点挺重要的。保利发展作为最大的央企地产，如果未来房地产分化，走出来的概率很大。

房地产最好的时代已经过去。未来房地产（企业）的利润会逐渐向社会平均水平靠拢。我们说的，是房地产企业的利润，不是聊房价。当大浪淘沙过后，最后一定会有几个龙头跑出来。它们需要几年的时间。因为地产行业永远不会消亡。