最近，深圳又有网红新盘入市了。

据报道，11月14日，南山深铁懿府二期开盘。项目毛坯交付，均价约10.3万/㎡，总价区间为887-1422万/套。共推648套，入围1260批客户，入围比例大约在1:2。

南山另一个“网红”新盘，新世界临海揽山御园入市，产品为千万级高端住宅，不过，据公开信息，项目开盘首日去化为六成。

同期，福田区推出的新盘则遭到了冷遇。

伴随新盘呈现分化，疯狂的全城“打新热”已不再，深圳也出现了降价活动频出的情况。

“年底将近，开发商急于回款，现在只要总价不到450万的价格，就可以买到该项目的三房，购房后开发商赠送奔驰C260或特斯拉Y。”位于龙华龙澜大道的某项目中介表示。

不过据媒体调查，项目“也不是返还车价的全款，只是返首付金额。”

难怪网友纷纷感叹，深圳的新房市场又出现了熟悉的味道：

对于认筹火爆、热度较高的“日光盘”，不难发现都有一个共性，那就是存在区域新房二手房的明显价格倒挂。

以海德园为例，据片区房产中介介绍，海德园周边小区的业主挂牌价普遍在每平方米18万元以上，甚至超过20万元/平方米。而该新盘的备案建面均价为12.6万元/平方米，备案价格区间在11.46万-14.41万元每平方米。

这样的价差难怪“打新族”们要摩拳擦掌。

不过，进入第四季度，深圳的楼市也在发生改变：深圳开发商加快了供货速度，新房得到批量上新。

数据显示，近期，深圳有32个住宅项目获批预售，供应超过1.5万套住宅。其中，过去存在供需矛盾的福田、南山等区域均有新房推售。

值得注意的是，与2020年打新火热不同，今年深圳有更多的新房项目积分低，甚至不用摇号的项目，打新热降温，新房成交趋理性。例如，罗湖新盘翠园华府59批选289套，东海富汇豪庭51批选911套等。

从整体供需来看，根据深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房发展2021年度实施计划》，2021年，深圳计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。

2021年的商品住房供应套数为2015年后新高，是过去十年的次高峰。

另一方面，随着二手房业主主动降价，逐渐趋于以参考价格卖房，会出现一批客户从新房市场回流至二手房市场，二者甚至或产生抢客现象。

而相比购房者的从容选择，近期在供应高峰下，开发商去化焦虑则愈发严重。

受此影响，有些楼盘的销售人员在购房者房贷尚未发放时便不停催促购房者签订合同，有的甚至称不签或将向购房者发违约律师函。

于是，部分已购楼盘的业主欲弃购转战其它网红盘。媒体注意到，在龙华、宝安、坪山等片区的新房，均出现了不同程度的“退房潮”。

对此专家提醒，尽管各种利好让房地产市场出现希望，但从交易量价看，市场还远未达到“回暖”程度。

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