2021年还剩下不到2个月，刚需该出手买房吗？

专家们从不同的立场，总能给出不同的观点。例如被称之为“中国房改之父”的孟晓苏就多次指出，其实看不到价格下行的因素出现（孟晓苏的言外之意很明显，房市上浮才是大概率事件，所以要看清这个内涵的逻辑）；除了孟晓苏之外，还有不少“纯理论”派的地产学者不约而同地抛出观点：要买房，而且买房越早越好。

中国城镇研究学家李铁、北师大教授董藩等以城市化为基本论点，经过分析认为，中国的城市化距离发达国家75%-90%的水平还有巨大的增量空间，城市化就等于“非城市人”转换为“城市人”，李铁学者和董藩教授异口同声地认为，大城市、核心城市、一二线城市在人口不断涌入的情况下，住房需求会快速叠高，进而助推价格上浮。例如董教授就曾指出，像上海、北京、深圳等这样的大城市，未来的多年之后，房子可能达到80万元/平米。

不管学者们怎么说，字里字外透露出的信息只有2个字：买房。

然而，现实的楼市情况似乎与房产学者们的“预测”格格不入，而且正在朝着正好相反的方向发展：2019年开始，国家开始逐渐要求300万人以下的城市全面放开落户限制，2020年以来，无论一线城市还是二三线城市，都开始多渠道放松了外来人口进入的门槛，就连北上广深这样“从来不缺人”的城市也相继发布了多种多样的“人才引入和户籍”策略。然而，人口的进入依然没能够阻挡住近期房市疲软的势头。房企们联合降价，更让人心酸的是，有人已经开始断供了。

根据中国经济周刊的报道，2021年下半年以来，多家房企争相开启了大幅度的价格下调活动，其中不乏名企和龙头房地产企业，数据显示，龙头房企带头下调销售价格的迹象尤为明显，万科、碧桂园、恒大、融创中国、保利这5家是中国房地产企业的第一档次的规模化企业，在销售价格方面，比起2021年的1月份，分别下调了2890元、280元、696元、1980元、5200元。如果按照5200元的降幅，在7-8个月前的一套200万元、100平米房产，现在已经下滑至150万元左右，降幅达到了52万元之多。

这里不免就有人会问了，房企们降低对外价格，岂不是意味着利润减少？一套200万元的房子，售价减少了52万元，就意味着开发商利润减少了52万元，如果有1000套房子，那么近利润就减少了5.2亿元。房企们这是“脑袋冒泡”了？其实不然，当前的房市环境，不是房企们不想要利润，而是在央行的一系列措施下，房企们不得不牺牲利润来换回现金流。

2020年8月底，央行首提“三红线限制令”，2021年初央行再提“双上限限制令”，很多人说在全世界货币大放水的背景下，房地产会迎来一片利好，然而风景这边“独好”，我国的房产不仅没有任何上浮，而且下行愈演愈烈。资金受限，购房需求减弱面对高额债务，房企唯有“折价销售”这一条路了。

2020年的12月份，日本率先出手，开启了73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元；

2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，大大小小的举措中，累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右），仅仅在3月份上旬就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案，与此同时，还对暂时没有工作的人员发放300美金/周；

欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3.87万亿人民币。

二、更心酸的是，有人开始断供了。

如果说，房企下调销售价格，二手房东下调挂牌价，这些措施都利好购房人的话，那么让人心酸的还有另外一件事儿：弃房断供的人开始增加了。如果你经常阅读和搜索房地产信息，那么你会发现一个新现象，不管在阿里法拍网、京东法拍网，其他法拍网，法拍房的数量正在迅速增加，根据其中一家法拍网的数据，2017年之后，法拍房的存量就呈现出几何倍增的形式增加，17年法拍房只有9000套（面对数以亿万级的房地产市场，9000套法拍房可以忽略不计），然而从2018年开始，法拍房就快速堆高了，18年数量为2万套，2019年骤增至50万套，2020年底已经达到了200万套以上。在短短的3-4年时间里，断供房的数量增加至143倍。

断供房是什么呢？估计多数人都知道，这类房子是已经被购房者购买持有，并且房子是通过银行按揭贷款的方式购买，由于后期购房者无力承担房贷压力（工作或者收入变化了，自己每个月没有能力继续向银行按时偿还房贷月供），最终只能把房子扔给银行拍卖。虽然说200万套法拍房的数量并不算多，在亿万级房市体量下，200万套简直九牛一毛，然而断供房的数字比“二手房挂牌”增加更快则表明：不少人宁愿选择断供，也不想继续持有房产。

这一点，似乎并不符合“房产金融”属性的基本认知，20年来，房地产已经成为了普通人投资的工具，多数家庭都会把现金转换为房产储存，也就是说，房产其实就等于家庭财富，为啥会有这么多人把“财富”扔掉不要了呢？说到底，还是因为风向变了，房产过去是财富，现在可能是负担。

中泰证券首席经济学家李迅雷说到，现阶段房产持有成本高达10%以上，其中买房资金占用成本至少6%，房产折旧成本至少4%，而房产的增值收益很小，租金收益率不到3%，这也就意味着，如果房产年溢价率不能达到7%的话，那么这套房子就处于财富缩水状态。

然而，近些年来，房产增值幅度正在悄然下滑，社科院财经战略研究院发布《住房报告》预测2021年楼市均涨5.1%，可以说远低于7%的红线值。在5.1%的幅度下，一套价值100万元的房子，一年时间名义净损失了2万元，而且房产越多、价值越高，缩水的价值可能越多。“房子还值得购买吗？”这或许是多套房人不得不考虑的一个新问题。

另外，一个新的信号开始出现了，那就是房地产税。2021年房产税正式开始城市试点模式，这就意味着在5年之后，房产税将全面铺开。胡锡进直言，这一次的房产税实施是箭在弦上、不得不发了。一旦房产税到来，那么房子的保有成本将更加提高，在房产税的影响下，多套房的人如何抉择？这一个新现实。

胡锡进，指出对于房产税这件事，其实大趋势已经很明朗了。这一次不会像前些年上海、重庆试点的情况那样，而是会全力推进。