估计今天河北人的朋友圈应该清静了一些，事情大家也都知道了，廊坊8月8日公开解除限购限售了，中介疯狂刷屏，那个时候发点什么，估计都被淹没在中介的高潮中。

中介这个物种，早期主要来源于，书没读好又想在北京生活下去的一群人，管理不规范那个年代，常把“黑”和“中介”放在一起讲，颇有些社会气息。

你想想，既然此行业口碑极差，十多年前，但凡你有些谋生能力，你是不肯从事它的。

而环京中介，90%都是北京早年淘汰过去的，其素质，更是下几个层次，如果你有幸近些年在环京地区踩盘，你会发现，时至今日，他们还生活在原始社会，还没进入现代文明。

原始社会，动物本能是第一生产力，蚊虫看到火光，就扑过去；蚂蚁看到糖，就粘上去，这都是动物本能。

环京解除限购其实早已经不是新闻，去年就可以随便买买买了，廊坊ZF忍耐到今天，原因不敢猜测，至少我想他们最忌惮的，并不是丑恶的南方小编媒体，而是环京这帮中介，北京放个P，他们都得说“香啊，房价即将暴涨！”

那么网友关心的问题来了：廊坊公开解除限购，环京能够立即迎来暴涨吗？

我这几天看网友们发言，有多有空，套牢了几年，感觉有些人精神都不太对劲。

也有些貌似懂的网友讲“检查站不外移，别想涨价”。

环京的问题现在有哪些，仅仅是检查站问题么？

我觉得，这并不是关键。

环X的概念，很早就有了，但是真正走到大家面前，还是2016-2017年那一波，环京、环沪、环深，开始相互竞逐，但是大家发现问题没有，所有几个环一线里，上海和深圳涉及的知名具体地区明显少于北京，深圳前些年的凤岗，近些年的松山湖；上海只有花桥。其他区域，只局限于当地人耳中，并没有走出全国。

其实临深中、珠、莞、惠，都有挨着深圳的房子卖：大亚湾、惠阳、惠东、中山东。环沪也有嘉善、启东、杭州湾新区。

随便拿出来一个就人人知晓，燕郊大厂香河就不提了，又有全宇宙都知道的X安，还有固安、永清、武清，甚至还有冬奥之城张家口，涿州......

你去看那种全国型博主，他们这些年卖的环一线的房子，主要集中在环京，深圳有一点点惠州和东莞的房子，上海几乎不卖。

有人说北方人好骗，我觉得这样的说法过于武断，确切地讲，是相对于南方，特别是长三角、珠三角，人家可选的二线城市很多，没必要拘泥于“环这个”、“环那个”。

而北方逐渐让人失望，连天津都暮气沉沉，所以才有了环京的炒作空间。

另外，天朝上国，自古就有首都让人趋之若鹜，反正大家都限购，挨着北京也是北京，外地人就这么想。

购买力永远是有限的，市场在没有龙头之前，绝大多数环京，连二手房市场都没有。

其他的地方，全部都在卖一手房，积压了6年的库存，你想想是什么概念，大家可能不知道，像香河北部新城这种地方是腰斩过后，又腰斩一次的地方，二手房谁买？没人买二手？怎么变现？

比如燕郊去化掉低价房需要3-5个月，上涨期是18个月，那么环京楼市至少要39个月可以解套（固安、永清那些二手卖掉，白沟、下花园这种二手，估计还要再久一点）。

一点没有贬低三亚的意思，你知道三亚二手房前些年怎么卖么？

来自黑龙江的李处长和王处长在一起喝酒，李处长带着小张，王处长带着小赵，李处长不好意思把自己房子卖给自己手下，就卖给了小赵，王处长卖给了小张，于是，小赵和小张没过多久，就提了科长。

大家注意，燕郊≠环京，环京大了去了，我经常拿公式说事，圆的面积=ΠR²，半径稍微长一点，面积指数级增长，围着北京一圈，你想想那是多么地大。

咱们不是自己瞎琢磨，只是“地命海心”一下。我觉得，最无风险的方式是，检查站外移到燕郊边缘。风险最可控。整个燕郊东西长10公里、南北长10公里，非常小，而95%的通勤人口，都在燕郊。其他环京，人数极少且很多人坐高铁通勤。

这是最低成本、最可控方案。

至于其他环京固安、永清、武清啥的，更不用白日做梦了，我觉得可能性基本为0。（虽然有各种版本规划，我不太相信那些）

一看到这，研究燕郊的兴奋了，那检查站外移，燕郊岂不是要飞上天？

别激动别激动，刚说了，这是中介思维，不可取。

之前文章《房价暴跌的真相》说过，真正在燕郊追高的，只有几千人，这两年砸盘的，也恰恰是这几千人，早年9000块买燕郊的人，他是不会急卖的。

楼市的计价方式比较特殊，因为人们最关心上一套成交，最多上三套成交。比如你们小区现在房价3万，现在有3个煞笔，卖2万一平，请问，现在小区房价多少？

类似这3个的煞笔，不定期分布在各类小区，价格没法上来。

那你说这三人是真傻么？其实也不是。都是在为当初的高位接盘买单，挺不住了，不卖怎么办呢？

咱们按照10000个高位接盘者算，每月2000成交量里，有30%这样的人，要去化15个月，从去年6月暗戳戳解除限购到现在，恰恰是15个月。

但是每个月不可能都是2000套成交，中间加上封城等因素（关于Y情的问题，不要再较真儿了，不可能像之前那样），大概要拖延半年时间，也就是说，距离第一波行情，我觉得到年底前后比较合理，至于是30%还是50%还是更少一点，预测涨幅从来都属于八卦范畴，我不背书。（这里注意一个问题，涨30%也好涨50%也好，它也不是等半年，然后一夜涨上去了，近地铁的房子肯定最先去化掉，比如提前两三个月开启行情）

多数二手房维护非常差、物业素质较低、房龄过久。相对比上一波高潮，已经过去6年，燕郊不是北京，很多二手房已经相当破败，而且相比其他环京，燕郊其实老房子是最多的。

这也就造成了，一手卖2万7，二手卖1万9，还是有人敢去买2万7的新房（根本不值得买，新房必须换算后等于二手才有价值）。

我们不应该拿上一轮的观念看待这一轮的燕郊，上一轮是几根阳线汇合的超级大牛市，副中心的宣布、北京房价暴涨的无奈外溢、地铁的加持，虽然现在这些也都成为了现实，但“从无到有”和“从少到多”是有区别的，回到上一轮最高点的概率，几乎没有。

但是什么事都怕比较，相比于2016的北京和燕郊，纯投资看，还是北京香，但是现在的北京无论首付比例、还是认贷方式、还是贷款额度，都相当不友好，如果手里的小钱和非必要房票，打在燕郊，是可以出奇效的。

我们可以算个账，就算最低30%涨幅（肯定不止，涨6000真的很容易），20%首付，就已经是本金150%的收益率，更可怕的是，还可以并发......利率却只有4.25%。

所以燕郊的正确打开方式是，并发并发往“死了”并发，全款买燕郊是没多大意思的，当然土豪除外。

（燕郊区位价值还没有燕郊并发重要，实际二套也能按首套，这方面问老蔡，当然问燕郊其他问题也可）

再回头说说整个环京，环京虽然不能同时获得“完美解”，但是完全可以步步为营，攻下一城，再集中火力下一个。这样分散火力，对多数环京地区百害无一利，燕郊龙头不见50%涨幅，其他地方想有大作为，很难。

另外提示一句，千万不要到环京买别墅，燕郊也不行，会死的很惨。至于买商住的，就更不用问了，廊坊市应该给每个买商住的颁发“功勋房东”勋章。