近日，位于深圳市龙岗区龙岗街道的“信城缙悦城”，被推上了舆论的风口浪尖，因为它公开发布宣传公告，开启零首付活动。

这个活动主要是针对首付三成的刚需购房者。一般情况下，购房者确认购买某房源后，需在7天之内付清首付款，而“零首付”将购房者付清首付的时间延长至5年，对购房者来说是一个不小的优惠。

具体操作方式是，购房者只需付10万元定金，随后开发商指定的银行无息借给购房者100万元，购房者收到款先还10万，前4年每半年还10万，最后一年每半年还5万，活动仅限4栋78至95平的房源，活动期间暂定8月11日至8月14日。

这显然是违规操作，因为官方规定首付30%，不允许搞首付贷。按照规定，现有购房过程中，相关部门会核查首付款来源，一旦查出违规，开发商会受到相关行政主管部门的处罚，轻则罚款，重则有可能冻结房产。

此前广州增城、重庆外围县城、杭州的萧山与临安，都曾有过零首付项目，并未引发锁盘，只因为他们只做不说，不公开。

这种见不得日光的操作，公开基本没有好解决。6月份，河南省济源市公开发布文件，鼓励开发商首付分期，成为首个公开支持首付分期的城市。

敢于公开违规操作，只能说明，开发商急不可耐，已经耗不起了。

乐有家数据显示，整个2022上半年，深圳的新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，创近年来新低，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

深圳楼市回调的原因，是大环境改变之下的预期改变、需求减弱、收入与工作不确定性加剧的结果。

需求减弱之下，手中持有多套房的深圳人，扛得住。因为在深圳炒房的人，都是腰缠万贯的富人，深圳这座城市的确定性，让他们坚信房价不会有大波动，确实也是如此。

但开发商耗不起。深圳的成交量从去年2月份率全国之下发布了二手房官方指导价后，就下来了，此后一路向下，低迷到如今，一年半的时间了。

在当下房企资金吃紧，融资无门，债务压顶的大背景下，卖房回款成了他们唯一的希望。然而，市场的持续让他们看不到希望。

此前我在坪山踩盘的时候，就有某楼盘给我介绍了一成首付，另外两成由金融机构贷款，但贷款利率比银行高得多。

7月份有中介给我推了龙岗一个新盘，开发商可以免息垫付两成首付，也即一成首付就可以购买。

上半年，龙华某楼盘雇佣房托，也被媒体曝光。

其他城市，这种现象就更加普遍了。此前，一些城市的开发商推出了以小麦、大蒜、西瓜等农产品换房活动，更让人大跌眼镜。

足可见，当下包括深圳在内的城市，开发商们也不好过。无论大开发商还是小开发商。深圳已经完成的两轮供地，全部都由央企、国企和地方城投拿下，没有一家民营房企的身影。

民企们债务压顶，正担心各种债务违约，哪还有钱和心情去拿地。

公开资料显示，加上近日暴雷的龙光，目前房企TOP50强中，已经有38家暴雷。只剩下央企、国企和极少数民营企业。

近日以稳健著称的龙湖也上演了惊魂一幕，被曝出商票逾期，股价当天跌去了16.4%，市值蒸发了246亿港元，差不多一天蒸发掉了一个融创。

龙湖方面之后公开澄清，称商票并无逾期。上海票据交易所也发布公告称，经过核实，龙湖无商票违约和拒付记录。

足可见，当下的资本市场，对于房地产市场的信心有多脆弱。

零首付的本质是加杠杆，减轻购房者的前期负担，加重后期负担。

目前被传出的一些城市的零首付项目，大多都是以首付分期的方式进行。前期虽然零首付，或者一成首付，但房子总价不变的情况下，贷款只能增加，加重后期负担。

在当下的大环境下，怎么可能管用。部分中产阶层，正在提前还房贷，谁还愿意背负更多房贷去买房。

北京青年报最近报道，因为提前还房贷的人数过多，北京一家银行门口大排长龙，就连银行的客户经理也觉得不可思议。

央行也有佐证数据，二季度新增人民币房地产贷款居然是负数，是-1105亿元，新增个人住房贷款只有200亿元。

这意味着，已经没有什么人贷款买房，相反更多的人在提前还贷，才有新增人民币房地产贷款出现负数的局面。

为了缓解提前还贷潮，前几天交通银行发布通知，调整补偿金规则，之前有免收补偿金的时间规定，调整之后，都得交。不过，在舆论发酵之后，交行删除了通知。

不过，根据时代财经披露，当下部分银行的线上提前还款通道被关闭了，也有银行采取了拖延战术。

提前还款，一方面是此前购房的利率太高，当下的利率最低已经降到了4.25%，而此前很多人的购房利率在5%以上。银行不给存量贷款降息，这种背景下，很多人只能提前还贷，去换利率更低的抵押贷。

另一方面，也是更重要的一点，在于中产阶层对自己收入不确定性的担忧。

二舅治愈不了我们的精神内耗，零首付、农产品换房、限购大门洞开也解决不了我们的购房烦恼，开发商们的以身涉险，换来的只不过是购房者的一声叹息。