8月11日凌晨，贝壳研究院发布《关于住房空置率报告的说明》：本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。空置率口径无法定标准，本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。

本次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。大家想一想，三个月没人居住的房子算不算空置？都是成年人，这个问题应该都有自己的答案的。

闹市区贝壳系（链接，德佑，21世纪，俊家等）扎堆开。偏远地区，门店很少开。很老破小周边门店也少，安置房区域门店也少/无。一线人员的误差其实可以做到很小，贝壳基层可以拿到物业手上的真实入住率，物业手上的数据就基本假不了。他们一直有卖业主的入住情况和联系方式 ，你空置的房子就会有中介打电话找你租房，如果你住进去了就基本不会有人找你租房。这就是物业和中介的联系，数据相当精准。贝壳用的是自己网点的三年以上的经纪人做的调查，贝壳网点几乎都在核心区域，郊区很少网点和鬼城是没有网点的，所以最热闹的核心区都这么高空置率了，整体空置率可能都不止。

2011、2013、2015年、2017年，全国城镇地区住房空置率分别为18. 4%、19. 5%、20. 6%、21. 4%.2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。其中，二、三线城市空置率分别为22. 2%和21. 8%,远超一线城市的16. 8%.并且，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，高达26. 6%。

贝壳研究院的平均空置12%的数据本身已经偏低了。理由一是选取的28个样板城市全是经济发展较好的，理由二是贝壳在小区调查时选取的都是入驻链家3年以上的小区，能坚持开3年的小区本身人员流动量就大，空置率自然偏低。可是贝壳自己万万没想到，自己发布了一个偏低的数据，还能引来房地产市场的这么猛烈反扑，要是真发布了某三线城市30-40%的空置率，房地产市场还不炸锅了。

住房空置率争议较大的一个点是如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，这成为空置率统计的关键。据了解，每个国家或地区的实行标准也有不小的差异。比如美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围；日本空置房定义是长期没有人居住且连续 5 年没有使用过自来水和电；加拿大温哥华对空房定义是每个月要有 25 天没有人居住或是一年中有 4 个月无人居住；我国香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

其实要查还是物业最明白，我觉得空置率需要看新旧小区，如果物业把各自项目的拿出来就一定准确了，比中介准确多了，新小区普遍空置高，但是18年，1年内入住率就上去，然后逐年延长，特别是远郊项目，交付率入住率都降低了，我们空置率还是毕竟标准的。韭菜本身就不好割了，经济和人口数据摆在这里，单纯画饼已经画不动了，现在靠的就是信息不对称+疯狂给政策优惠，贝壳的数据清楚的表明，二线省会的房产也没太多投资价值(一线空置率低是因为好租)，如果贝壳不道歉，把老乡吓跑了这个锅它背的起么。

未来大城市的房价未必会下降多少。人口将来减少后，中西部的人都会搬迁到东部发达地区，那么东部的人口密度并不会低，房价自然不会降多少。未来的趋势和日本差不多，东京大阪等城市房价一直高企，地方房价崩塌。