从绝对值看：全国7月住宅新开工面积仅为7119万方，今年以来最差，比四月还要少200万方，这一水平还比2020年2月的7559万方还要低5.8%。如果要从绝对值找到差不多的数据，我们要回溯到2009年和2008年，这两年月均住宅新开工面积分别为8406万方和7263万方。

从同比增速看：7月住宅新开工同比为-45.1%，短期看2-3年，比2020年2月的44.4%略低0.7个百分点。

第一在2008年10月到2019年3月，次贷危机影响预期，居民有购买力但没信心，最差为-21%；

第二在2014年11月到2015年3月，三四线库存高企，企业新开工意愿不足，最差为-34%；

第三在2020年2月和3月，疫情冲击的影响，而且较为短暂，最差-44%。

（图表：长周期看新开工面积的增速有史以来最差，也意味着未来销售面积中枢会下台阶）

当前新开工疲弱有多方面的原因：需求端不仅购买力滑坡也对市场缺乏信心、供给端房企面临信用收缩和现金流压力无力开工、疫情反复及常态化防控。展望三四季度，考虑稳地产有一定的积极对冲效应，尽管8-12月从绝对值看新开工难以恢复到6月水平，但进一步下滑的空间也并不太大，较大可能在35%左右的下降幅度。按这样的预测2022年住宅新开工约9.4亿方，不到10亿平米，这也意味着后续新房的供应大致会约束在9-10亿方每年这一水平，这也对应23-25年住宅销售面积中枢的合理预期。

2022年7月住宅销售均价10766元每平米，同比增长2.35%，而在此前近一年（2021年8月到2022年6月）住宅价格同比都是跌的，我们推断是销售重心在回归一线和强二线。从跟踪样本城市看，7月销量尽管存在普遍环比的下降，但一线还是好于二线，二线好于高能级城市周边辐射的三四线，非高能级城市辐射的三四线销量表现最差（7月销量环比跌64%、同比跌幅51%、累计同比跌42%），这可能说明目前只有在购买力和限制措施错配的高能级城市，因城施策的落地才有一定效果，但在房住不炒背景下还难以扭转整个销售颓势，后续还需要稳地产的一系列措施落地。

总结下来，相比集中上量及疫情后需求回补的6月数据，7月的行业数据更真实反应了房地产的现状：总量在回落探底、结构在重心上移。对未来的市场要有合理的预期：全国住宅市场销售中枢依然有10万亿（支撑依然是有消费能力的城镇人口及新开工）、销售重心会持续回归高能级城市（供需结构好、政策需求有错配空间）。