自去年8.5新政后，杭州二手房跌的很惨，但跌的到底有多惨，幅度有多大并没有详实的相关数据，这轮二手房下行有怎样的市场差异和特点也没有相关的权威总结，作为杭州楼市一个极其重要的节点，在一周年之际，个人认为有必要进行一定的回顾、复盘。

在8.5新政出台之时，我们清晰看到了8.5新政的力度和对市场的决定性作用，判断新政接下来将全面重挫杭州楼市，尤其是二手房市场。

在8.5新政解析一文内，甚至明确的给出了：“在需求全面被砍，楼市信贷的快速且持续紧缩，企稳消费、提高生育率、产业转型等国家战略需求，以及即将到来的美国加息周期等必然条件下，二手市场降温将不会是一个短暂的窗口期，而会是一段以年度计算的调整期”的结论，领先后知后觉、二手房大范围降价潮后才逐渐形成的市场共识数月。

也因此，才能在新政出台后，及时用截图的方式保留了彼时各大板块、各个具有代表性楼盘房源的原始挂牌相关数据。

故此，可以在今天用较为充分的挂牌数据进行对比分析，尽量得出一些对正确看待杭州楼市有价值的结论。

奥体、未科在最近这轮行情里一直扮演着宇宙中心的角色，不仅新房很火、二手房同样是很火，在很长的一段楼市上行周期中，两个板块都是价格大幅上涨、乃至跳涨的急先锋。

有意思的是，85新政后的价格下行通道内，它们同样也是最为瞩目的。

尤其是未科，2021年中杭州楼市到达了历年来的顶峰，以印未来为首的未科三兄弟在半年的时间内，从年初挂牌价约6万拉涨至8月近8万的历史顶点。

根据链家数据，截止2022年8月12日未来悦较低的挂牌价已经来到了6万左右，部分底层房源更是直接跌破6万，那么按照高点7.5万+的基准来计算，未科三兄弟的跌幅高达20%。

相较于未科，奥体在85新政后的市场表现似乎更好，成交流量和价格都要高上未科一头，那么是不是说明奥体在这轮更为坚挺呢？我们以奥体目前的次新标杆，奥体三兄弟之一的时代奥城为例。

受出众的品质等要素加持，时代奥城在21年8月高点的普遍挂牌价已经达到了9.7万以上，部分大户型更是突破十万！新房阶段三万多的均价到十万挂牌价，19年底交付的时代奥城只用了一年半的时间。

窥一斑而见全豹，虽时代奥城这类极端案例不能作为全市二手房波动的标准，但也足以反映在20、21年杭州楼市有多么的疯狂。

同样参考链家挂牌数据，目前时代奥城的较低挂牌价约8万出头，结合不久前多套低价房源的流出，时代奥城当前的房价回调至20年中基本已成事实，粗略计算，奥体标杆楼盘这轮的跌幅应该在15%左右。

跌幅不如未科那么大，但15%的跌幅显然也是不低的。

再来看几个次顶流板块，个人选取了蒋村、三墩北、申花几个当前仍在杭州楼市占据相当高话题度、热度的板块。

三墩北一度在杭州楼市是“妖孽”般的存在，相当一部分的购房者至今都看不懂三墩北，一个地理区位逼近绕城，城市界面、住宅品质皆不出众的板块，凭什么在楼市高峰期6万+?

21年8月，西雅图挂牌价到了该盘历史高点，6万+成为了西雅图挂牌价的普遍情况，一年后的今天，西雅图的较低挂牌价已经来到了4.6万+，排除底楼，西雅图的正常楼层挂牌价也已经来到了4.7、4.8万，简单计算这一年的跌幅应该在20%出头，跌幅相较于未科都来得更加夸张一些。

再看蒋村，蒋村相较于三墩北、未科也好不了多少，同属难兄难弟。

以蒋村的代表楼盘西庐一期为例，8.5新政出台之时，西庐一期的挂牌价普遍在8.4万+，目前较低的挂牌房源大致在6.5上下，就算排除低楼层，一年前后的跌幅也在20%左右，说惨并不为过。

申花我选取了两个具有代表性的楼盘，沁园、杭州金茂府。

沁园是21年自带流量型交付的代表，在交付后，凭借着出彩的品质表现，加之申花21年的行情爆发，沁园业主磨刀霍霍、预期普遍较高，交付初期挂牌价10万+是常态，但后续却没能经过市场残酷的检验。

目前较低挂牌价多在8万+，不到8万的房源也偶尔出现在朋友圈内，初步估算，沁园一年内的跌幅至少都在15%以上。

与沁园这批网红楼盘交付相比，以金茂府为代表的的申花另一类楼盘明显更为坚挺。

从85新政前后的挂牌价截图、和当前较低挂牌价截图的对比可以看到，杭州金茂府近乎纹丝不动，只有数千的小幅下探，在糟糕的市场环境下，金茂府的表现可谓是稳如。。

究其根本，两点最为重要，其一申花的目标需求85新政后并未受明显打击，以大城西居住升级、置换改善为核心的这批需求仍较为充分的活跃在市场上，给予了申花较强的支撑。

其二、申花这批新交付的住宅品质及教育资源、商业配套均衡性较好，进一步巩固了这批申花中心区域的标杆稀缺性，自住为主的业主构成也让申花的踩踏空间和概率皆不大。

但假如出现业主预期明显高于市场接纳度，那么在下行周期内，过高的预期就很容易被去泡沫。

典型的就是沁园，即使是申花这类目标需求未受到85新政明显冲击的板块，也不能挽救过高的业主超预期，当我们回过头来看沁园，除去产品力，沁园似乎在教育资源、便利性上都不如均衡性更强的金茂府和宜和园，那么它凭什么能够维持申花天花板的价格预期？该下来就得下来。

不仅是沁园，杭州21年交付的相当一部分品质次新都或多或少高估了自己。

交付8万+的挂牌价已经被市场的铁拳击垮，目前较低、较差楼层挂牌价已经低至6万不到，粗略估算，跌幅超过25%，基本可以算杭州85新政一周年“预期”跌幅最惨楼盘之一。

接下来继续看其他板块，我分别选取了滨江区政府、南星桥、以及城东区域的部分热度相对较高的二手楼盘。

滨江金茂府交付后在很大程度上奠定了滨江区政府的天花板，交付后陆续价格上冲至11万+，挂牌均价大致在11.5万左右，目前较低的挂牌价大致在10万上下。

初步修复估算，滨江金茂府跌幅应该在10%，可以算是目前监测中跌幅最小的次新之一，仅次于申花的杭州金茂府。

江南、城西两座金茂府表现都出乎寻常，虽然和金茂府的选地关系极大，但不得不说金茂府的产品品质在其中也起到了极其关键的作用。

根据我个人的感受，杭州几座金茂府虽在建筑、景观乃至内装设计层面仍停留在老一代豪宅时代，但用材、用料、用心程度绝对算是近些年次新房的顶级水准之一。

85新政时期，东方郡在江南实验学区的加持下，挂牌价普遍在8万+，而现在已经有不少房源挂牌价跌破6万，跌幅超过20%，跌幅和三墩北、蒋村处于同一水平线之上。

南星桥是杭州楼市的天花板，从20年底到21年中，经过半年多的暴涨南星桥房价毫无悬念的问鼎杭州楼市之巅，信达滨江壹品、蓝色钱江优质房源一度突破15万，更有甚者挂牌价高达17、18万，无限逼近上海老牌顶豪。

85新政后，南星桥也不可避免的走弱，目前金色家园已经出现了8万级房源，望江府、金隅学府等二线豪宅价格也逐渐跌破11万、逼近10万，总体跌幅至少也在15%，多的接近20%。

城东龙头江河汇跌幅也不小，中海御道高点挂牌价普遍10万+、11万，留香园挂牌价12万+、13万+，当前两者的较低挂牌价分别回落到8万出头及9万+，跌幅在20%上下浮动。

与江河汇表现完全不同，城东新城的头部次新的市场表现反而好上许多，比如钱塘天誉、东城金茂府等。

85新政前后，这批城东新城标杆次新挂牌价大致在6.6万+、7万出头，现在的挂牌价却只有小幅的下行震荡，初估跌幅不会超过5%，市场坚挺程度直逼申花。

但城东也并非所有二手房都能如此坚挺，杨柳郡就是代表，高点6万+成交并不少见，目前较低的小户型挂牌价仅5万+，跌幅超过15%。

再看看其他刚改及近郊刚需板块的情况。

勾庄、良渚是杭州城北、城西区域的传统刚改、刚需居住区，相较于其他同类型板块，它们的需求来源更为复合。

就比如勾庄主力需求来源于武林、黄龙、文教等传统核心城区刚性需求外溢，但在地缘条件下，也可承接部分城西科创大走廊的需求外溢。

良渚与勾庄类似，不过需求主来源更为均衡化一些，传统城区及城西科创大走廊的需求势均力敌，都是良渚的主力住房需求来源。

兼容性够强，很大程度上也就意味着承受单一政策打击的抗伤能力较强，这轮下行周期内，这类刚改、刚性，需求来源多元化的板块反而受伤并不算太严重。

就如勾庄的杭宸、和晓宸，在85新政出头之前的高点，主流挂牌价分别在5万、近6万，经过一年时间相对充分的回调，较低价格的房源挂牌价还能稳定在4.5万上下及5万+，跌幅大致在10%至13%之间。

良渚同样如此，标杆次新未来城一期、二期高点大致在4万上下，目前的挂牌成交基本稳定在3.5万+，跌幅在10%出头。

本文的案例到此为止，从顶豪、再到高端改善、改善、刚改、刚需、学区房本文都已大概涉及，地域角度，城西、江南、城东、城北也全部包含，样本相对全面充分。

第一，全城普跌；第二，顶流板块跌幅较大；第三，涉学区领跌；第四，预期过高的交付次新跌幅较大；第五，城西跌幅整体更大；第六，城东跌幅相对小；第七，需求来源多元的板块跌幅可控。

全城普跌很好理解，直白一点说就是，8.5新政核心两点做到了“去需求”和“卸压力”，通过限购升级短时间砍掉30%以上的购房需求，随着行情的冷却，更多的需求开始萎缩，最终导致杭州楼市整体需求面的溃退，完全化解了85新政之前供需较为失衡的市场局面，杭州楼市各个区域渐次进入供大于求的格局，没有需求面的支撑，高企的二手房价垮塌只是时间问题。

需求面的大幅走弱当然是二手房全面向下的主要原因，但另一个主因也不能被忽视，85新政出台全新的摇号机制，房源十倍入围加社保排序让二手房持续上涨的主需求端——有房改善得到了“解放”。

这些无奈于超低中签率、在二手房价节节攀升的恐慌情绪下被挤压至高价二手房的有房家庭获得了新的摇号机制青睐，新房向他们敞开大门，摇中只是时间问题，他们不再需要选择二手房，二手房于是又失去了一条“大腿”，进一步联动需求走弱，加速二手房走向全面不振。

在此期间，超涨的顶流板块、超预期的交付次新，及主需求端以新杭州人为主的城西，加上被学区新政重创的学区房，便成了这轮回调潮的主力军。

而那些没有学区概念，也没有超涨、超炒、超预期的传统弱势板块，需求来源多元的板块，以及受这轮砍需求较小的传统城区改善板块，反而在这轮回调行情中表现的更为抗跌。

最后我想说一句，任何背离发展阶段的超预期，短时间内可能会让财富倍增，但潮水退去，终究归于本色。

一个阶段有一个阶段对应的合理价值，揠苗助长所生长出来的空间都是极易被刺破的泡沫。