都说番禺没黄埔有潜力，但是番禺的盘卖过六万加，而且还在准备冲七万。

1、你看好的黄埔卷成了麻花，番禺的新盘却屡创新高

看一个地方的房价有没有潜力，我们一般看这个地方的核心板块的房价，比如番禺我们要看万博，黄埔就是老黄埔和科学城。

番禺的和樾府从去年到今年都卖六万多，最近出来的耀胜新世界又吹风说要七万，把整个番禺的房价天花板越捅越高，都要接近天河海珠了。

截止到发稿前，听说和樾府五期大户型要来了，说是价格要突破七万，全是豪宅户型。

那我们再来看一下，这些捅上天的基本是一手，一手的溢价比二手要高。

黄埔一是限价影响，二是供应较大，供过于求，拖累了整体价格。

番禺的核心其实是一个万博，而万博一直也没啥新盘供应，竞争对手较少，和樾府四千户的货量也就富颐华庭一半而已，老黄埔的中鼎城光富颐加起来就几万套了，另外再有科学城的大把旧改供应。

从人口上来看，黄埔的人口才120万，番禺有280万，番禺只有一个强中心万博，虹吸番禺其他区域，而黄埔还有老黄埔和科学城两强对立。

不管是一手还是二手卖房，都怕有猪队友，黄埔的猪队友都不太给力，都是民企，实力上差了一点，而且又遇到周边竞品同质化打压。

万博这个地方，只有一个和樾府新盘，而且又是国企，真的是没有对手，定价能力更强。

从产品上来看，番禺卖的就是环境和改善，再加上万博的商业已经成型了，改善型的产品定价更高。

黄埔的一手基本还是以刚需为主，只要这个小区有北向的两房或三房，或者容积率较高，基本就是刚需小区了。

当然，我认为不能只看一手的价格，最终要看回二手实际的成交价格，才知道接盘能力如何。

当前，二手成交价较高的还是黄埔，优质次新盘基本在5-6万之间，而万博的二手想卖五万都难。

另外，番禺未来改善和刚需大概是两个价格体系，如果万博未来还有地推出来，大概也是做豪宅，价格也会更贵。

3、以前一直拿科学城和番禺比居住环境，现在是拿老黄埔和万博比潜力

以前的老黄埔没有什么全龄段的生态大盘，环境较差，大盘都在萝岗，所以大家习惯比两边的环境，看哪里住得舒适，彼时的价格也差不多。

现在老黄埔有鱼珠的规划，万博有厉害的商业和交通，所以现在又会拿老黄埔和万博来比潜力。

番禺其实不是现在才卖七万的，星河湾五年前就卖十万了，南天名苑也是八九万，当然，这些豪宅不能代表番禺整体的房价。

住在番禺，为的就是环境，以改善定位的洛溪岛尖就是富人区，但是富人区的价格不能代表市场的主流，比如星河湾一手卖十万，二手卖七万，南天名苑卖了四五年还是这个价。

当你追求环境的时候，就要牺牲一些升值上的潜力，花800-1000万去买番禺的都是消费行为，不是投资行为，自住也是一种消费。

老黄埔自然没法跟番禺比环境，所以只能拼概念和学校。

在番禺买房是没有学位这一说法的，即使和樾府业主维权也没用，当初买的时候就没有说要给你配学校。

要说黄埔的潜力比万博大很多，也不现实，别忘了房价看供需，黄埔的新盘供应较大，人口又不足，番禺卖得贵并不是房子好，而是对手少，万博的新增供应也少。

如果老黄埔没有更深一层产业以及商业落地的情况下，万博的改善型小区天花板还是要比老黄埔要高，但同为刚需小区的房价来说，黄埔的上限更高。

论流通性，还得是黄埔更强，黄埔是刚需扎堆的地方，现在这些一手房进入二手市场后，流通性肯定比万博那些产品过时、小区太大、大部分又不靠地铁的强，而且黄埔学校相对优质，适合长住长持。

另外，不是黄埔房子好，这几年开发商质量做得也一般，也不是地段好，纯粹是靠近天河，容易受天河外溢。

如果是自住的话，番禺万博的商业和环境绝对是更胜一筹的，卖得了七万也仅限于一手，二手承接这些豪宅的买家很弱。

就好比7-10万的洛溪岛尖南天名苑和沙溪的星河湾半岛，二手几乎没有承接能力的接盘侠。

流通性不如刚需的万科欧泊和雅居乐，真到七万单价的时候，还是天河海珠七万单价的小区更好卖，流通性更强，升值更好。

当然，看你怎么追求，是要市区的小，还是要郊区的大。

番禺，你就老老实实做好睡城的本份，刚需需要的商业和交通，以及环境都有，把教育跟上就会比黄埔更有吸引力。

优点大家都看得到，无非就是地铁上盖，楼下是商场，出行逛街都很方便。

缺点是靠近新光快速，且位于新光快速和汉溪大道夹角位，我们戏称它为剪刀手爱德华。

不要小看这个夹角位，将来二手会有很多人嫌弃风水不好、噪音又大。

不过耀胜是刚需盘，且楼下就是商业，比较适合喜欢热闹的年轻人，改善们大概率看不上。

所以新世界也很聪明，就是把户型做了12种，选择较多，上下都不一样，最小有82的三房，容积率5点多，比和樾府的4.5还要高，妥妥的刚需盘。

这个盘我只想说，吹风价7万，是参考的和樾府，实际价值应该是5-5.5万才合理，同样参考万博商圈的万科欧泊更合适，人家有小区呀，离万博近，还有18号线。

但是新世界不差钱，可以慢慢卖，我预计一定会卖成现楼，毕竟新世界一贯的作风如此，周边能和它同样竞争的对手实在太少。

一般地段和位置好的盘，都不会配学校，新世界也一样，你娃们上小学初中的时候就知道有多麻烦了，只适合上车，将来还会置换。

再多说一句，耀胜新世界这个盘在户型上是倒退的，不是西南向就是东北向，现在番禺黄埔的新盘个个在户型上创新，你还在这里倒退，到底是谁给的底气。

为什么你看到的是房价在跌，我看到的是房价在涨？

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