青岛曾推出过多种政策性房子，有针对人才的，有针对低收入者的。

青岛的经济适用房建筑面积一般控制在65平方米以内，用地性质为：划拨。

原来的交易规则是：经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

后来青岛发布政策，2021年3月起，经适房所有人可通过补缴土地收益价款的方式，将住房性质变更为普通商品住房，从而取得经适房的完全产权。

这两者的不同点是，前者是交易的时候才能补差价变更为商品房，也就是只有买家买到手后才能变为商品房；后者则是主动变更为商品房，不需等到交易。

这一点的好处是，越往后房价越高，补的差价也越多。所以，能够早点变更为商品房是比较好的。

青岛的限价商品房和经济适用房是同一时代的产物，大约起于2004年，在2014年8月1日和经济适用房一起被停止新的供应。

限价商品房的建筑面积一般控制在85平方米以内，用地性质为：出让。

限价商品房的交易规则是：自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。这一点和经适房一致。

由此可见，青岛的限价商品房和经济适用房的区别主要是：面积不同、用地性质不同。

经济适用房、限价商品房的价格比商品房低不少，因此一开始推出的时候大家趋之若鹜。但到了2014年申请的人已经很少了，所以就在那一年停止了。

2014年到现在，青岛房价涨了很多，买房者获益颇丰，可经济适用房、限价商品房的买家却没有跟上大部队。

经济适用房、限价商品房买的时候价格低，卖的时候也低；和临近商品房的价差，随着时间的增长而增长。

经济适用房、限价商品房，建筑质量、物业管理、住户素质跟不上商品房；以至于发展到同一小区内有经济适用房、限价商品房，其正常商品房价格都受到很大的影响。

经济适用房、限价商品房较少的房价增长空间，严厉的五年限售，50%的收益差价，造成买家从房子上获得的收益远低于同时代的商品房。

我所接触到的经济适用房、限价商品房买家，多是后悔当时没买商品房。

其实不仅经济适用房、限价商品房是过去式，青岛的人才公寓、共有产权房也已被暂停。

今年上半年，青岛宣布不再执行2022 年产权型人才公寓建设筹集计划，只在城阳实行的共有产权房政策也被购房券代替。

青岛的人才公寓大约从2013年开始，算是经济适用房、限价商品房的政策延续。相关交易政策也更加灵活了一点：

产权型人才公寓自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。超过5年但不满10年需上市交易的，上市交易时，应当将购房时以限定价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限定价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。超过10年上市交易的，不需补交土地增值等收益。

人才公寓价格一般比同小区商品房低20%，这20%的优惠，配上5年限售+5年补差价，再考虑人才公寓一贯的低品质，联想到经济适用房、限价商品房的结局，也就能理解人才公寓为什么也办不下去了。

像一至四层次的人才，8年后可无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，5年后由个人将区属国有企业持有的30%产权回购。

回顾青岛的这4种政策性房子，会发现影响其不能长期存在的主要有三点原因：

其实，既然为政策性房子，有一些限制性政策是正常的，享受了优惠就得承担相应的责任。

但品质不如商品房，这一点不应该。尤其是后期买人才公寓、共有产权的人，已经不是以前买经济适用房、限价商品房的那一批人，以前有个住的地方就可以，现在则不行。

尊重人才，除了价格优惠，还要让他们住得体面，不能拿着救济他们的眼色办事。

因此，我感觉下一步青岛可以在加强政策性房子的品质和减少限制性措施（如年限）上努力，出台一个能够长期存活的政策。

而关于这类政策性房子能不能买的问题，我感觉纯刚需可以考虑，追求点品质还是买商品房比较好。