近段时间以来，购房者因房地产开发商资金短缺、楼盘烂尾而宣布强制停贷的事件频繁上演，购房者希望通过强制停贷的方式减少损失、维护权益。那么，购房者单方发布的停贷声明是否具有法律效力，购房者可能面临怎样的法律风险，面临楼盘烂尾时购房者可以采取哪些方式来维护自身权益？本文从现行法律规范出发，结合司法实务经验，试图对购房者的权益保护路径进行梳理与研究，以期对购房者依法理性维权有所裨益。

我国商品房销售包括现售和预售，为了加快资金回笼速度，绝大部分房地产项目采取预售模式，商品房预售成为绝对主流。在商品房预售制度下，购房者大多通过按揭贷款的方式购买房产，按揭贷款的流程为：

在按揭贷款买房模式下，存在三方主体：购房者、房地产开发商与银行，包含两种法律关系：购房者与房地产开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与银行之间的金融借款合同关系。

其一，若商品房买卖合同约定购房者在特定情形下可以解除合同，购房者可以行使约定解除权。

其二，房地产开发商逾期交房，购房者可以行使法定解除权。《商品房买卖合同解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”因此，购房者可以催告开发商交房，若催告后三个月内仍未能交房，购房者有权解除合同。

其三，若房地产开发商交房期限尚未届满，但房地产开发商经营状况已经严重恶化，已经长时间停工，购房者可以主张预期违约，主张解除合同。《民法典》第五百六十三条第（二）款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”

当购房者选择解除商品房买卖合同时，可以以按揭贷款合同的目的无法实现为由，一并解除按揭贷款合同。《商品房买卖合同解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”应当注意的是，解除合同并不一定必须通过诉讼方式解除，只要购房者享有解除权，可以向房地产开发商、银行发送合同解除书面通知，自通知书到达对方时解除；如果没有通知对方，直接提起诉讼主张解除合同，法院判令解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。

根据现行法律规范以及司法实务中的主流观点，当房地产开发商逾期交房时，购房者有权解除商品房买卖合同，并以按揭贷款合同的目的无法实现为由，一并解除按揭贷款合同。两份合同解除后，可要求房地产开发商向购房者归还购房首付款及利息、归还购房者已向银行偿还的按揭贷款本息、支付违约金、赔偿损失，同时要求房地产开发商向银行偿还按揭贷款合同项下的剩余本息。

这一法律效果主要规定在《商品房买卖合同解释》，《商品房买卖合同解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”值得注意的是，上述规定在2003年颁布的《商品房买卖合同解释》中就已存在，2020年修正版将该规定完整保留下来，上述规定并非最近新增，而是早已存在。

司法实务中对商品房买卖合同解除、按揭贷款合同解除的法律效果也形成了统一意见，即房地产开发商应将收受的购房贷款、购房款的本金及利息分别返还银行和购房者。在（2021）湘03民终263号案中，法院认为，《商品房买卖合同》约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，而腾誉公司通知彭伟艳、徐瑞英收房的时间已超过了《商品房买卖合同》约定的90天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，彭伟艳、徐瑞英诉请解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持。同时，因彭伟艳、徐瑞英请求解除《商品房买卖合同》，致使《个人住房（商业用房）借款合同》目的无法实现，故彭伟艳、徐瑞英提出的解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请也应予支持。相应的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，合同解除后，腾誉公司应返还彭伟艳、徐瑞英购房款（含首付款、已付按揭款及利息）及其他费用；同时，彭伟艳、徐瑞英尚未偿还完毕的贷款本息应由腾誉公司负责偿还。

如前所述，商品房买卖合同与按揭贷款合同解除后，房地产开发商应向购房者返还首付款本息、购房者已向银行偿还的按揭贷款本息，剩余按揭贷款应由房地产开发商向银行偿还。但是，这是否意味着免除购房者向银行偿还剩余按揭贷款的义务？对于这一问题，司法实务中存在不同观点，最高院的态度也经历了明显的转变。

在（2017）最高法民终683号案中，某银行认为，《商品房预售合同》解除后，即使《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，借款人王忠诚仍然应当承担还款责任。王忠诚认为，《商品房预售合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也被解除的，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，其对某银行不再负有还款义务，还款义务人是越州公司。最高院认为，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对某银行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对某银行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于某银行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。

在本案中，最高院认为，在商品房买卖合同与按揭贷款合同解除后，虽然房地产开发商应当向银行偿还剩余按揭贷款，但这只是基于诉讼便利原则作出的安排，并没有改变购房者作为按揭贷款合同的借款人的身份，并没有免除购房者偿还剩余按揭贷款的义务。只是由于本案中银行作为被告，并未提出反诉，因此法院没有就购房者偿还剩余按揭贷款一事进行审理。

在（2019）最高法民再245号案中，最高院明显改变了司法态度。值得一提的是，本案与（2017）最高法民终683号案属于同一购房事件，在（2017）最高法民终683号案认定没有免除购房者还贷义务之后，银行提起了本案诉讼，要求购房者按照按揭贷款合同的约定偿还贷款。本案中最高院认为，第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还某银行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系某银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，某银行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，某银行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及某银行按揭贷款；某银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

以银行违规放贷或未尽监管责任为由，主张暂停还贷

（一）购房者不能以不安抗辩权为由暂停还贷

前述第一种途径是通过解除合同的方式免除还贷责任，但带来的影响就是购房者放弃了对于房产的物权期待权，购房者无法再获得房产。那么购房者在不解除合同的情况下，又该如何维护自身权益？实践中购房者发布的停贷声明，也多是要求暂停还贷而非解除合同。购房者能否以房地产开发商经营状况陷入严重困难行使不安抗辩权，主张暂停还贷？司法实务中的主流观点认为，在按揭贷款买房过程中，购房者与房地产开发商成立商品房买卖合同关系，与银行成立金融借款合同关系，二者虽然有所关联，但同时也相互独立，购房者行使不安抗辩权的对象应当是房地产开发商，而非银行，而且银行已将购房贷款支付给房地产开发商，已经履行完毕合同义务，不符合先履行抗辩权的行使条件，因此不能以对房地产开发商行使不安抗辩权为由，主张暂停向银行还贷。在（2021）渝02民终403号案中，重庆二中院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”由此可见，当合同中互负对待给付义务的双方当事人，约定有先后履行顺序时，作为先履行债务的一方当事人有权根据上述规定对有后履行债务的另一方当事人行使不安抗辩权，这是适用该规定的前提条件。根据《个人购房担保借款合同》，某银行已经履行了发放贷款的义务，不存在后履行债务的问题。因此，邓大清行使不安抗辩权并不符合上述法律的规定，其上诉理由不能成立。而汪文莲、邓大清在收到借款之后，与天仙湖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除，仍为该买卖合同的权利人，因此，应按约向某银行偿还借款本息等义务该合同。

与商品房预售制度相配套的，便是预售资金监管，银行应当将购房贷款发放至房地产开发商的预售资金监管账户，而预售资金监管银行负责监管资金的发放与使用，其目的就是为了防止房地产开发商挪用预售资金，防止出现项目烂尾。实践中，楼盘烂尾或多或少都会出现银行未将贷款发放至监管账户、未尽到监管职责等问题。那么，购房者能否以银行存在过错为由主张暂停还贷？支持购房者暂停还贷的典型案例是（2018）粤民申7516号案，在该案中，广东高院认为，某银行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后某银行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向某银行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，某银行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，某银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向某银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向某银行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

但是除上述案件以外，同样存在许多案例不支持购房者的这一请求，主要理由是，银行进行贷款审核以及资金监管，只是基于行业内部监管规定，并非按揭贷款合同约定的出借人义务，而且在银行已经发放购房贷款的情况下，楼盘未能建设完毕以及按时交付的主要原因应当是房地产开发商的违约导致，并非银行未能发放贷款所致。在（2021）渝02民终689号案中，重庆二中院认为，某银行虽系天仙湖公司开发的案涉房地产项目的资金监管银行，但该监管行为并非案涉借款合同约定之义务，也非法律规定的借款合同出借人的法定义务，因此，某银行的监管行为是否存在不当，不属本案审理范围，本院不予评述。最终，法院还是支持了某银行要求购房者偿还剩余贷款的请求。因此，以银行存在过错为由要求暂停还贷，可以作为一种诉讼途径予以尝试，但存在不被法院支持的风险。

房地产开发商经营陷入困难，有可能进入破产程序，在破产程序中，无论是解除商品房买卖合同，还是继续履行商品房买卖合同，消费型购房者的权利均处于超级优先地位，因此首先需要界定何为消费型购房者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，承包人的建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权，因此消费型购房者获得了超级优先地位。虽然该批复已于2021年1月1日起失效，但该批复的内容已被《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即《九民纪要》）第125条、126条吸收，因此该规则依然适用。如何认定消费型购房者？司法实践中往往以《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条作为判断依据，即消费型购房者需要满足以下条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，对于已支付全款的购房人，管理人无权根据《企业破产法》的规定选择解除合同。在按揭贷款模式下，当银行已向房地产开发商发放购房贷款时，购房者就相当于支付了全部购房款，在此情形下，破产管理人不能直接解除商品房买卖合同。需要从以下两个方面理解消费型购房者的超级优先地位：

其一，进入破产程序时商品房买卖合同尚未解除的，此时购房者已经通过按揭贷款方式支付完毕全部购房款，因为消费型购房者享有超级优先地位，购房者可要求房地产开发商继续履行商品房买卖合同，在具备条件时交付房屋并办理过户登记手续。

其二，进入破产程序时商品房买卖合同已经解除的，房地产开发商应向购房者返还的购房款（包括首付款本金、按揭贷款本息）属于优先债权，其破产清偿顺位优于建设工程价款优先受偿权和抵押权，处于第一优先顺位。最高院在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【（2014）执他字第23、24号】中明确指出：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”应当注意的是，具有优先权的仅限于应当返还的购房款，根据《企业破产法》第五十三条的规定，对于房地产企业应当承担的违约金以及其他损害赔偿责任，则属于普通债权，并不具有优先地位。

楼盘烂尾往往涉及众多利益主体，对于购房者而言，应当坚持依法理性维权，在法律框架内解决问题。购房者有权解除商品房买卖合同，并以合同目的无法实现为由一并解除按揭贷款合同，要求房地产开发商返还首付款本息、按揭贷款本息，并免除继续偿还按揭贷款的义务。若银行存在违规放贷、未履行监管职责等过错，购房者可以尝试以银行存在过错为由主张暂停还贷，但此种方式存在不被法院支持的风险。无论是选择解除商品房买卖合同，还是继续履行，在房地产开发商进入破产程序后，消费型购房者都享有超级优先地位。我们将继续关注停贷事件的后续发展以及司法实践的最新动态，为购房者摆脱困境寻求法律解决之道。

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