今天我看到一个新闻是关于住宅公摊面积的，一下子引起了我的兴趣，新闻如下：

青岛一市民购买了一套总面积110.25平方米的住宅。购房时销售人员告诉她，小区楼栋属超高层建筑（共有55层），考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比31%，合同上显示套内面积为75平方米。

如此令人乍舌的公摊比例，确实让人有些接受不了。今天这篇文章我就是来聊聊“公摊面积”这个话题。

我们先把这个事件的一些基本情况介绍下，这样也许能解释：为什么会公摊面积这么大。

首先，这是一个超高层的住宅项目，层数达到了55层。所以公摊面积会比高度100米以下常规的住宅大不少，这是可以被理解的。

超过100米的住宅，其经济性是非常差的，不仅墙体需要加厚许多，还要增加避难层。

据说这个项目的墙体局部厚度达到了60公分宽，而我们普通的住宅墙体厚度一般为200-300MM，这可真不是大了一点半点啊。（下图是有关部门的回复，大家将就着看）

图片如果看不清楚，我摘录了一些：该三栋超高层住宅楼设计建筑外墙46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分。

A.官方的解释口径是这样的，那么我们国家规范是怎么界定的呢？

根据《住宅设计规范》的条文来看：我们平日里所说的建筑面积对应的是“套型总建筑面积”；实际使用面积对应的是“套内使用面积”。

从条文解释来看，包括的都是地上部分的面积：机房、设备用房、门厅、交通面积等，而地下和半地下的面积都不会被计做公摊。

所以从建筑规范的角度来分析，融创维多利亚湾项目公摊系数这么高，问题是出在了墙体厚度和避难层上，但这些都是超高层建筑必须面对的问题。

最后来说一下得房率，其实在建筑规范里没有“得房率”这个概念，也没有公摊率这个术语，这都是营销口的话术。大家从上面的截图能看到，在建筑规范里用的是“使用面积系数”这个概念。

只不过以前是以“标准层”作为计量对象，现在扩大到了以全楼。而我们在百米以下住宅计算的过程中，很多项目的使用面积系数都达不到70%，所以200米的楼使用效率进一步下降，也算是正常现象了。

我提出这个70%也仅仅给大家参考用。因为楼的高度不同，标准层的面积大小不同，对于这个使用面积系数都有影响，切莫刻舟求剑，一概而论。