有意思的是，数据显示广州二手房挂牌量正处于历史高位，达到惊人的11.6万套，并有持续上升趋势。而上半年的成交量则是历史第二地位，7月二手成交持续下滑。

在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长就广州二手放市场现状展开讨论，并总结出了二手房置业准则，下面让我们一起来回顾本期的精华内容吧～

节目开头，村长向大家分享了他近一周的看房行程。

首先是上期节目提到的越秀天悦金沙，村长实地看过后补充了几点信息。一是项目周边环境幽静，但由于靠近浔峰山，可能会有蚊虫滋扰。二是社区远离外面的主干道，隔绝了噪音和汽车废气。三是产品，户型设计比较实用，亮点是阳台特别大，部分单位可以望到湖景山景。

村长透露，越秀天悦金沙位靠近地铁6号线和12号线交汇站浔峰岗，社区学校已确定纳入白云广附教育体系，综合条件不错，目前均价在4.3万左右。唯一一个问题就是金沙洲的交通依然不太顺畅，板块通勤压力山大。

下半年，珠实地产还有数个全新项目陆续和大家见面，包括南沙区的岭南珠实开建·公园海，有公园又有海景资源；白云区钟落潭地铁站上盖的珠实·云悦花语，据闻产品是为90后00后年轻人量身定做。

主持人淼钧表示，根据国家统计局公布的70城房价数据显示，广州连续4个月一二手房价齐涨。但是，很多市民的实际感受却是广州楼市没有数据显示的这么好，这是为什么呢？

村长坦言，数据与大家的感觉有出入，最主要还是之前提到的的分化问题。

刚需项目、外围区房价大多是停涨甚至暗暗回调，但市中心的高端项目和豪宅，价格一直都在涨，而且涨幅比较大。整体来看，市区高端项目房价涨幅足以掩盖刚需、外围区项目的回调部分，所以平均计算下来，全市价格依然上升。

村长举例，豪宅加推一次单价就涨一万，一套大平层一次下来总价就贵了几百万。但是刚需项目单价可能就降两三千，一套房就便宜二三十万，而这也相当于村长、淼钧和某企业高管这三个人平均年薪上千万一样，被平均了。

另外，从购房者结构来看，刚需和改善型始终占大多数的，他们关注的焦点自然也是行情一般的刚需盘和中端项目，所以大部分人感觉就是广州楼市并没有数据讲的那么好。

主持人淼钧提出，虽然广州一二手房齐涨，但是从成交量来说，一手房多过二手房，大部分人也似乎更关注一手市场，二手反而经常会被忽略。

村长表示，从去年年底到今年年中，对于大部分购房者来说确实是比较适合买一手楼的。

第一是因为今年新盘特别多，包括一些好久没有新货入市的区域，都有新货让购房者挑选，譬如琶洲。

第二，现在的一手房无论是社区配套还是户型设计，一定是比同地段二手楼盘更好。时代在进步，市场也在变化，十年前的产品放到现在来看，或多或少都有硬伤。正如珠江新城现在二手放出来的房子，很多产品其实都一般般，能卖高价主要还是配套和地段。

首先，近两个月楼盘停工、延迟交付或者精装质量不达标的问题多了不少，其他城市的类似情况就更多了。像是本周就有一条新闻引发网友热议，外地某项目的业主购置一套建面110平物业，收房时发现套内面积仅有60多平。

相关新闻和舆论的增加，令购房者对新房的信心下滑，转战眼见为实的二手房市场。

另外，《广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知》在6月份正式印发，明确二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

还款时间延长，每个月的月供压力少了，这对于手头紧张的购房者来说是非常重要的，自然吸引大家重返二手市场。

也就是说，当前想卖二手房的人多，但愿意买的人少。这意味着房源堆积得多，供过于求，长期以往可能会有业主投降降价，让利甩卖。到了那个时候，就会变成买家市场，可选房源多，也容易讲价。

尤其是在八月，金九银十之前，有一批业主会急着卖一买一，可能会因为资金或者名额的问题，需要卖掉手上的二手房才可以换房。

村长表示，近期已经出现二手房大降价情况。譬如外围区的几个大盘，有的新组团降价，有的推出工抵房，连累同一个社区的二手业主或者周边其他二手卖家都要降价，降得比一手还要狠，个别降幅甚至去到20%。

另外还有一些此前二手价格特别高、房源特别多的小区，也出现了降价情况。

贝壳平台显示，三溪地铁口的美林湖畔花园，去年12月有一套中楼层，99方三房，成交价736万，单价大约7.3万。但是现在同一个户型，低楼层的单位，挂牌价格510万，单价5.1万。虽然说这里有中低楼层的区别，但一般情况下，不会因为楼层高低有别而出现了200万价差。

可见，归根究底还是二手房市场的行情以及卖家个人急于出手所造成的。

根据中介透露，目前这套房可能还有议价空间，因为业主急着要卖，而这套房子的价格有可能会促使整个小区二手价格回落。

更重要的是，上面两个降价例子中的二手小区，都是有电梯的，并不是什么老破小。村长坦言降价几十万到两百多万，这种优惠幅度显然是新房做不到的。

综上，村长表示从买家的角度出发，倘若地段OK，户型不是太差，购房者真的可以考虑买二手，起码议价空间更大。假设有时间精力跟中介看房，与卖家周旋降价，甚至是有机会捡漏。

随后，淼钧提出疑问：那么二手房是否也有与一手房一样的分化问题？

村长回应表示，其实广州二手房的分化情况，可能是比一手更严重。

他分析称，因为二手房的卖家是个人，而个人行为是很难去管控的。再加上并不是所有社区、银行都会按指导价执行，导致价格上下浮动空间较大。不用说同一个片区或者板块了，可能同一个社区、同一栋楼甚至同一个户型，价格差异都会很大。

而撇开业主的个人特殊情况，二手房的分化有以下两点趋势：

第一是外围区的二手房挂牌周期特别长，而且就算业主降价亏本卖，买家都不一定有勇气下决心去买。

因为外围区的新房库存太多，大家都明白这些区域未来几年新房销售都很有压力。而在一手价格的压制下，二手市场只会更加严峻。

相反，市中心的板块，特别是周边有贵价新盘的小区一定是好卖的，价格也有机会跟着往上。譬如，隔壁多出一个10万+新盘，那二手房的业主会想升五千卖到七八万，也很合情合理。

第二，在市场转冷的大背景下，广州二手市场主要由刚需客户撑场，表现在产品的面积段上，60㎡以下及60-90㎡户型成交占比不断上升，其中60-90㎡户型成交占比最大，达到38%。这点和新房市场有比较大的出入，因为新房市场上改善型和刚需客户比重差不多，90㎡以上面积段的占比会高得多。

村长表示，可以预见接下来广州刚需会向风险更低、溢价空间更大的二手市场倾斜，毕竟选二手房可以买到更靠近市中心的小区；而改善型客户则一定会优先选择新房。

他直言，老生常谈还是要多看多对比，看的房子越多，越有机会遇到自己心仪的房子。此外，他还有两个建议送给想买二手房的街坊。

一、如果是刚需和刚改的购房者，现在这个时间点买二手房是很OK的。但一定要讲价，尽量杀价，将买方市场的优势发挥到最大。而在位置方面，尽量避免买外围区的二手。因为外围区一手楼盘产品多，选择多，价格也很笋，相较之下二手房优势太微弱。

村长表示，在节目的休息时间就有位东莞粉丝咨询他买房，这位粉丝恰有五年广州社保，名下无房无贷款记录，可以三成首付。村长建议他尽量买广州东并推荐了两个一手楼盘，分别是万科黄埔新城和华润置地公园上城，楼盘配套不错，性价比也高。

二、如果是改善型和豪宅买家，村长则建议大家不要买二手的，除非是像二沙岛别墅这种超级绝版产品。譬如像珠江新城，二手房随随便便10万+。用这个价钱去买新房，无论珠江江景还是白云山山景，大平层，叠墅随便挑选，未来放售也会比现在的二手房更具优势。

根据广州市房地产中介协会统计，7月中心6区成交活跃度TOP10楼盘包括海珠区的金碧花园、光大花园，白云区的富力桃园、富力半岛花园、汇侨新城、富力城花园，天河区的棠德花园、华景新城，以及荔湾区的富力新居。以上项目都是中型大型社区，房源较多，面积段广，竞争比较激烈，遇上急卖的业主讲一讲价，就有机会捡漏。