最近，楼市消息面似乎总是在释放暖意，也有中介跟房宝宝爆料称10月房贷情况有所改善等等。

这些消息似乎在重塑楼市信心，地产股也出现连续反弹。但是，房住不炒的大基调背后是调控政策不会发生转变。

从现实交易来看，最近成交又遇到了瓶颈。继十月市场成交稍有回暖以后，烟台市场并没有借势迎风而上，而是转而回旋往下。

据腾策数据统计，11月15日至11月21日，烟台六区共计成交新建商品住宅398套，成交均价为10309元/㎡。

无疑，上周烟台楼市成交量环比下跌29%，同比下跌48%，又重新回到了四百套以内，但网签均价还维持在10000元/㎡以上。

从各区成交量来看，除了福山区外，其他五区成交量都有不同程度的下跌。

芝罘区虽然环比下跌了38%，但仍然以105套的成交量荣登首位，且成为上周烟台市成交唯一破百区域，占全市成交量的26%。

从网签数据来看，上周芝罘各楼盘成交套数并不多，新城和万科两大品牌开发商项目占据了前五位，芝罘吾悦广场以10套的成交套数登上上周芝罘区商品住宅网签成交套数榜榜首。

此外，跟性价比能直接挂钩的就是销量，新城明昱锦园的成交量依然名列前茅。

莱山区此次签约的主力项目有三盘突破10套，分别为新华万科翡翠观海、飞龙金滩花园和华润中心。烟台市政府原在芝罘区，后东迁，莱山中心板块也借此迎来不一样的发展道路，也是公认的改善人群首选之地。

新华万科翡翠观海2#于10月22日加推，且上周成交量居全市第三位，成交金额榜第一位，万象汇的投用也使得华润中心的热度居高不下。

莱山区可以称得上烟台的颜值担当，区域内无工业污染，空气清新，还有凤凰山公园、凤凰湖为其增色，周边碧桂园凤凰山庄和滨湖万丽成为了不少改善购房者钟爱的楼盘。

在六区成交排行第三的为福山区，也是成交量唯一上涨的区域。成交主力还是来自于夹河新城板块和福山西城板块，中瑞鼎峰双盘上榜。

北欧公园九年一贯制学校即将交付使用，项目延续热销态势，近两年，福山西城板块有多宗土地出让，周边建设也有望进一步展开，而周边房价却不高，吸引了一批刚需购房者。

作为地产行业的龙头企业，恒大在今年9月爆雷，一时间，全国各地项目停工，业主叫苦不迭。如今，在各方努力下，恒大在烟台的四个项目，已经全部复工复产。

上周恒大御景半岛和恒大御海天下依然占据牟平区成交套数榜前二名，虽然不少人对于恒大项目能否按时交房有所顾虑，但是价格便宜，还是有不少人愿意去冒险。

其次，意祥一品洋房和绿城桂语江南位于牟平区鱼鸟河公园板块，举步即是鱼鸟河天然湿地公园，自然景致较好，这里也将崛起一个全新的人居高地。

高新区上周的成交主力来自天泰学府壹号，集中网签21套，占高新区上周成交套数的57%。从上周高新区商品住宅网签成交套数榜来看，其他上榜楼盘均成交不足10套。

天泰学府壹号是高新区名副其实的热销网红楼盘，该楼盘位于实验小学南邻，并且周边有高新区实验幼儿园、烟台二中等优质教育资源、吸引了一部分有教育需求的购房者，目前有9折特惠房源在售。

其次，滨海路马山寨高尔夫对面(滨海路以南、科技大道以北)的力高阳光海岸因为有着优质的海景资源，也备受瞩目。

位居第六位的开发区成交套数榜有三盘来自于南部居住板块，有两盘来自于古现板块，且价格都在万元以上。

古现作为烟台西部的板块，依托于烟台城市向西发展和自贸区等政策加持，特别是去年4月16日古现、八角两大片区合并后，开始成为开发区乃至烟台楼市版图中一颗冉冉兴起的新星。

另一方面，开发区南部居住板块的瑞玺公馆属于高级中学板块，均价超15000元/㎡，凭借着优质的教育资源、过硬的品牌及产品力屡次上榜。

在上周成交量TOP10楼盘中，有5盘成交均价不到万元，其余房源普遍在11000-12000元/㎡左右。可以满足当前市场不同阶段的刚需及刚改客户的需求。

除了前两名外，其他楼盘成交均不足20套，总体上来看，上一周的单盘成交销量上比较低迷。

上榜项目中，莱山区霸占4盘，福山区也有2盘上榜，高新区、芝罘区、牟平区和开发区均有1盘上榜。

从成交金额榜来看，新华万科翡翠观海上周销售额为2303.67万元，位居第一；滨湖万丽网签销售额为2132.17万元，位居第二；恒大御景半岛以1796.46万元的成交额位居第三。

据腾策数据显示，截止至上周烟台市六区商品住宅库存量面积为710万㎡，套数为60726套，库存消化约需要118个周。

而从区域来看，截止至上周芝罘区库存18107套，为六区最多，库存消化约需要134个周；其次，牟平区库存11395套，位居第二，库存消化约需要78个周，为六区最短；莱山区库存套数为9732套，位居第三，库存消化约需要110个周。

本次集中供地也包括了很多优质地块，对于国央企、资金稳健的房企有一定吸引力，整体相比前三季度将会有所好转。

11月26日，烟台一宗有史以来最贵的住宅用地即将迎来摘牌，因其近20亿的起拍价和特殊的地理位置性引发广泛关注。

烟J[2021] 2004号大郝家南宗地，位于莱山区，东至凤凰西路，西至虎山南路，南至双河西路，北至凤凰南路及用地边界，起始总价196700万元，起始楼面价4683元/平，出让面积199999.2平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），竞买保证金40000万元，用地性质为居住用地兼容商服和小学用地。

规划建筑面积＞40万平方米且≤42万平方米（包括住宅不大于36. 3万平方米；商业服务业设施不大于5万平方米（沿凤凰西路设置集中商业，其中包含不少于1000平方米的菜市场）；配套公建不少于7000 平方米（包括警务室100平方米，老年人日间照料中心750平方米，社区卫生服务站150平方米，社区居家养老服务设施850平方米，文化活动站250平方米，文化体育设施用房1100平方米，社区服务站（居委会）600 平方米，物业管理用房3100平方米，公厕100平方米）。

容积率：≤2.1且＞2.0（小学及幼儿园不参与指标平衡）

大郝家南宗地位于莱山区双河西路沿线，向东连接莱山区主干道迎春大街，宝龙广场、银座、美迎美家、振华商厦等商场环伺，未来宋家庄旧改完成，还可直抵观海路，向西进入未来将快速路化的山海路，过塔山隧道可以直达芝罘区，交通便利。北侧毗邻凤凰湖，居住环境良好，更利于开发商发挥，

去年8月30日，地块北侧莱山区第八小学暨第八小学万丽校区正式揭牌，东侧埃维实验学校（一期）项目正在推进，地块西南侧也规划有9班幼儿园和25班小学，东侧烟台国际肿瘤医学中心计划年底投用，教育和医疗配套正不断完善。

随着恒堃集团接手大郝家旧改项目对沿线的带动，陈家棚改建设，以及沟北、解家、松岚等棚改项目的公布，地块成为大家关注的焦点，周边在售项目有滨湖万丽、碧桂园凤凰山庄、碧桂园凤凰铭著等，均价在11000-15000元/平方米左右。

这宗地块，你觉得会被哪家房企竞得？请在评论留言告诉房宝宝奥。

房宝宝也将于11月26日为大家及时带来该地块的最新动态，敬请期待。