最后不到50天，房企们有点慌了，有不少项目直接拿出了压轴菜来卖，价格有不少的惊喜。

不过呢，房宝宝倒是觉得，越是这种情况，越需要沉住气。因为选择越多，在鱼龙混杂的市场中，越容易踩坑。

最近，有网友在烟台论坛发帖说：“从位置来看，只楚和黄务在芝罘区都算不上特别有优势的片区，这也是这么多年来发展依然相对滞后的原因。

但是在“突破芝罘”政策的推动下，这两个片区会不会迎来新的发展出路？而都以“产城融合”为主要方向的只楚片区和黄务片区，你更看好哪个？”

@我是路人甲：黄务离市区和莱山近只楚离开发区东部近发展来说。

开发区更倾向于向西，只楚难以得利莱山港城东大街正在往西发展，界牌村改造建设后基本上就要接到黄务中心了，环境来说，黄务也好于只楚。

@客观看世界：从大的角度说，看好只楚，只楚临着夹河和开发区，都是将来的重点，从自住角度说，看好黄务，黄务生态环境要好于只楚，短期内是没法改变的。

此前，房宝宝曾走访了黄务和只楚片区的绿城留香园、新城明昱锦园、芝罘万科城、山语丽舍等在售楼盘。

在大市的影响下，黄务片区也是促销不断，新城明昱锦园，均价120万，享约143㎡大平层，还送地下车位，单价不到9000，这比周围的楼盘便宜了不少。

刚需楼盘扎堆的是只楚周边，芝罘万科城、世茂揽樾、中梁樾山府“三足鼎立”。

从价格上来看，两个相邻板块都缺乏大型商业和优质教育资源，但也都距离市中心比较近，那购房者该怎么选呢？

那我们就来进一步比对两个板块的“硬实力”。

无论什么时候，与市区的距离都是衡量板块价值的重要标准之一。

首先我们比下距离，简单拉了一下只楚和黄务到火车站的路线：

以九七零医院站点和篆山站为终点，火车站到只楚和黄务的物理距离接近，公交最短出行距离在9公里左右，公交出行时间上也没有明显差别。

只楚的德润路，贯穿整个区域南北，又是全烟台第一条开工的快速路，未来与红旗快速路相接，将极大地方便市民高速出行。

而在快速路网规划中，只提升机场路、环海路等道路为主线连续一级主干路，形成快速路集散的地面骨干系统。

从道路等级来看，德润路沿线价值显然是大于机场路的。

但是黄务还有芝罘站这个高铁站，距离烟台南站也较近，潍烟高铁投用后，自芝罘站出发，约3小时可直达北京。

出行速度决定生活半径，黄务的高铁价值和潜力远超只楚。

作为省级高科技园区和“山东省专利园区”的只楚园拥有冰轮环境、芝罘云数据基地、美尔森石墨、银河新材料、天泽软控、天成制针等诸多在所在行业具有强劲发展优势的企业，产业涉及设备制造、大数据、新材料、汽车智能装备等诸多方面。

2020年8月，只楚园区工业产值已占全区工业总产值的69%，工业销售收入在园区经济总量中的比重也达到50%以上，创下不菲战绩的同时，也让只楚发展底气更足。

相比之下，如果说只楚是芝罘区的“西大门”，那黄务就是芝罘区的“南大门”。

黄务是南部新城规划的重要发展组团，但一直不温不火，目前虽然仍被部分人诟病，但发展与变化正在潜移默化的发生，新三中的投用，红星广场、红星美凯龙、国金家居和嘉禾乐天等商场落脚，区域配套都很大程度的完善，而万科、金地、金科等一线房企的入驻，更加提高了区域的含金量。

也有网友觉得，黄务的发展可能还是时机不到，虽然这里依然是烟台汽车销售、装饰建材、物流配货、水果蔬菜批发的中心，但是这些都处于散兵游勇，没有形成产业规模和一条龙的配套服务。

黄务产业与只楚产业相较，各有千秋，只楚侧重工业，黄务侧重大健康产业。

如果说只楚是个强健的中年人，黄务就是朝气蓬勃的青年，产业和发展前景都值得期待。

居住环境：黄务好于只楚

只楚和黄务虽然都距离市中心板块很近，但是住宅环境差别较大。

只楚随处可见小餐馆和小商店，街上汽车相关的零配件和修理厂分布密集，大公交、小电动车络绎不绝，再加上老旧的住宅和五花八门的沿街商铺和农贸市场，日常生活非常便利，但多少显得有些杂乱无章。

尽管现在各个楼盘都会有自己的底商，譬如芝罘万科城引进万科·V盟荟，中梁樾山府计划打造中梁·红街，但没有大的商业就形成不了很好的商业氛围。

此外，虽然只楚东部和南部被山体环抱，西临夹河，但发电厂的大烟囱，一直是买房人心中比较在意的，“发电厂会不会搬？”更是大家一直热议的话题。

也是因为发展早，只楚目前也棚改项目为主，在芝罘区44个棚改项目中，只楚园（街道）包含棚改项目12个。

今年7月22日，只楚最后一个棚改项目：芝水，成功与招商蛇口（山东）投资开发有限公司共同签定合作协议，只楚也正在形成以德润路为主轴的居住提升区。

从外部城市界面来看，只楚的居住环境并不算理想。

相较而言，黄务的沿街商铺看起来比较规范干净，道路两旁的绿化率也较高，城市界面看起来比较整洁，黄务大集作为烟台最大的集贸市场之一，不仅成为附近居民的习惯，更吸引了很多市民远道而来。

黄务周边的房子产品丰富，公寓、高层、洋房和别墅齐全，既有山语丽舍总价73万起的小户型现房，也有状元府建面约125㎡的洋房，刚需改善都能买到合适的新房。

从新房供应层面来看，只楚周边目前在售的楼盘不多，多以高层和小高层为主。

芝罘万科城分为博文里和劝学里两个地块开发，劝学里主力户型为84-119㎡，均价9500元/㎡。二期博文里于今年9月10日，主力户型为81-127平米，均价10200元/㎡。

今年7月7日，沙埠棚改F2地块由烟台万硕房地产开发有限公司（万科）底价摘得，此次摘牌也再次为芝罘万科城补仓。

世茂揽樾一期11层洋房和18层小高层在售，建筑面积约104-143㎡，三室、四室户型，小高层均价11200元/㎡。

项目旁边有康和新城、辰源雅景和锦绣新城等成熟小区，周边生活配套丰富，居住人群较多。

黄务周边相对产品更为丰富，在售和待售项目高层、洋房和别墅都有：

华润置地·港城华府在售楼栋为1#2#3#4#6#，为26层高层，户型建面约101㎡-117㎡，9000元/㎡起，均价9500元/㎡。

金象泰·翰林苑均价为14800元/平方米，在售户型有95㎡-143㎡3居-4居。

绿城留香园项目均价16000元/㎡，既有99㎡-130㎡的伴山小高层，也有128㎡-182㎡的洋房。

只楚与黄务产品差异化的主要原因还是定位不同，只楚的主要客群还是面向刚需置业，而黄务除了接纳市区的刚需购房者，也更多满足烟台的改善置换需求，所以产品也更丰富。

综上，对于预算100万-200万的购房者，只楚与黄务都是发展较为成熟的区域了，且产品总价一直控制很好。

无论是从产业还是从配套看，目前只楚与黄务的价值都是被低估的。

对于真正的刚需用户来说，只楚的门槛相对低一些，而黄务的居住条件会更好。