天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。

法院生效裁判认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个5小区正常的物业管理， 对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。

《民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

因此，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。如果因为提供的服务质量瑕疵，造成了业主的人身及财产损失，应当承担相应的法律责任。上述案例中，天某物业公司的服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的，法院兼顾了双方的利益，对天某物业公司主张的违约金数额进行调减，此种处理理念与方式，符合实际，有利于督促物业服务企业提升服务品质，双方矛盾的化解。