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  • 老房子装完电梯后能升值吗?一位业主细数了8个“不可能”
  • 2023-11-04 09:21:34
  • 那么,老房子装完电梯后真的能够升值吗?为此,笔者专门咨询了一位装了电梯的老旧小区业主,但是得到的答案却截然相反。按照这位老业主的说法,装完电梯后,房子不仅没有升值,反而还有下降的趋势。为何会出现这种情况呢?这位业主细数了8个“不可能”,一起来了解下。

    第一,市场房源过剩,新房更具优势,老房子没有竞争力 。目前我国96%的城镇居民家庭都不缺房,户均达到1.5套,住房市场整体已经呈现出供大于求的状态,而在新房多到卖不掉、开发商降价促销活动不断、新房房龄又很短的优势条件下,20年以上的老旧房子,如何能与新房子同纬度竞争?再者,虽然旧改以后老小区的居住环境有所改善,但改造的终究是外部环境,房间布局上的不合理、楼间距窄至通风采光效果差、装修过时落伍至翻新成本大,以及小区绿化覆盖率低、缺少停车等缺陷,是无法通过旧改标本兼治的。而所谓的增值,需要转手以后才能实现,但是房子连卖都卖不掉的情况下,如何能够拿到实实在在的增值收益?

    第二,新规下,新建多层住宅建筑已配备电梯,老房子装电梯的优势"荡然无存"。比如早前北京、上海、山东等地就作出相关规定,要求新建4层及以上建筑,或是住户入口层楼面距离室外地面高度超过9米,都需要设置电梯。如今很多城市都出台了类似的建筑规范,这些新房装的是内置电梯,整体看起来美观大气上档次,而且小区内部环境设施错落有致,很招购房主力年轻人的喜爱。但是老旧小区加装的却是外置电梯,与整体建筑风貌显得格格不入,二者不比不知道,一比较老房子装的电梯相形见绌多了。而且现在的购房需求多以改善型为主,有钱置换的也是带电梯的花园洋房,谁还去购买房龄几十年的老房子?如果再没有当地顶尖的学区资源,更不会有人过问。

    第三,老房子不能贷款,受众面小、流动性差,装了电梯也不好转手。现在各地都在执行信贷收缩政策,购买新房尚且需要限制贷款总量,对房龄超过20年的老房子,很多银行出于风险防控考虑,已经部分或完全停止了贷款审批业务,那么购房者买这类房子,购房者就要多掏更多的首付,甚至要全款购买。但是如今的房价这么贵,究竟有多少人能够拿出全款来?一个很无奈的问题是,现在包括房龄20年以上所有的二手房,流动性基本上都被锁死了,与有没有安装电梯的关系并不大,与房子所在城市的需求量才有直接关系:即便大城市的老房子没有安装电梯,一样不愁找到买家;人口流出的中小城市,房子想转手不是多个电梯可以改变的。

    第四,可能破坏房屋整体建筑结构,存在短期内不易暴露的安全隐患,没人敢买。20年以上的老房子,多数都是预制板砖混结构,本身就存在抗震性能差的缺陷,也没有为安装电梯预留足够的空间,如今加装的电梯只能安放在室外,而且需要在旧体墙面上开凿入户门洞,肯定要打破原先建筑结构;新旧钢筋水泥材质不一样,也不能更好的咬合、黏结;而且外置电梯是四面裸露在外,内置电梯是三面靠墙嵌入式安装,其稳定性显然没有内置电梯好;长期运行产生的颤动,甚至可能对墙体产生一定的牵引力,导致衔接处渗水、漏水,甚至是墙体开裂、地基下沉的险情。虽然这些隐患在短期内不易暴露,但是长期来看或不可避免。因此,购房者担心今后发生意外,不敢买。

    第五,增加居住成本,电梯运行效率低,高层住户支出最大。安装电梯后,仅电梯安装费一项平均到每户头上就少则万余元,多则小十万,后期还有维护保养费、管理费、电费,长年累月算下来都是一笔不小的费用。而居住在老旧小区的居民,多数人都因为收入低才没钱置换高层电梯房,如今又多了电梯这块居住成本,生活就更加捉襟见肘了,不仅拿出这笔钱很吃力,一些采取“公交”模式刷卡付费小区的中低层业主,因为心疼每次1元、每月数百元的乘梯费,下楼时或没有急事时,干脆就不乘坐电梯继续走步梯了,导致加装的电梯成为摆设,成了5层以上住户的“专列”。而在缴纳均摊费用时,这些住户以自己乘坐次数少而拒绝缴纳,高层住户就要相应承担更多的费用。

    第六,噪音污染大,影响睡眠,遮光挡风。过去一楼住户反对加装电梯提出的这些理由,实际上加装了电梯后,对于所有楼层住户的影响都存在。毕竟电梯的外立面不是个小物件,而是贯穿了上下整个楼层、影响到各个楼层通风采光的“庞然大物”。而即便采用曳引机动力装置的,在运行中也很难做到绝对的无噪音;牵引设备安装在顶层的,对于顶楼住户的影响较大。特别是夜间运行时发出的振动声响,会对睡眠不好的中老年人造成一定影响。如果产品没有选好,购买的是小型厂家生产的便宜电梯,则噪音污染更大。那么这样的外置电梯,显然没有固定在墙里面的内置电梯的噪音污染小,毕竟墙体可以有效阻隔一部分的噪音传播,想因此升值自然没有可能。

    第七,失去拆迁机会,投资者"避而远之",年轻人"嫌弃"房子老,只能自住。过去的老房子存在拆迁造富的机会,因此有不少投资者买来等拆迁。如今全国大范围的拆迁工作已经停止,虽然对于一些老旧危房、位置较佳有拆迁价值,以及城市规划用地中需要搬迁的小区,仍然还有拆迁的可能,但是这些被纳入改造计划的小区,因为政府投入了大量的旧改资金,一经改造至少10年内不会再动迁,因此没有人再去投资这类房产,年轻人结婚成家更喜欢购买新房,这些老房子实际上只具备简单居住功能,一旦在手就要做好长期持有的思想准备,想转手是非常困难的,至于像专家说的能够升值,最多也就是直面财富,落个心理安慰而已。

    第八,调控措施不松懈,房价上涨空间收窄,老房子增值空间早已触碰天花板。在房住不炒定调下,国家政策是保持房价稳定,不允许大涨大跌,因此最近几年全国的平均房价每年上涨幅度仅为6%左右,这还是新房、次新房的平均增值幅度,而不同地区、不同城市、城市不同位置的房子,价格分化越来越明显,不是所有的房子都能上涨,有些房子价格是在下降的。而房龄超过20年的房子,早已在前几年的普涨中涨过一波,多数都已经涨到头了,今后下降的可能远远大于上涨,因此加装电梯还预期增值5%~20%,除了个别热点城市或许可以,绝大多数城市都不可能实现。

    通过与这位老业主的交流,他所提到的以上8个“不可能”,已经全面总结了老旧小区加装电梯后的现状,以及未来房屋价值走向。其实老旧小区加装电梯工作,国家的出发点主要还是帮助居住高层的老年人解决上下楼不便问题,根本不可能导致升值。如果认为装了电梯房子升值然后再转手卖掉赚钱,这样的想法是不切实际的,完全背离了加装电梯的初衷,因此老业主的这番话全都说到了实处,很好的解除了大家对这个问题的误解。