“两集中”供地模式下，2021年全国土地市场供求规模明显缩量，地价上涨，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，重点城市第二批集中土拍降温，整体流拍撤牌率超30%；预计第三批土拍规则有所优化，但土地市场热度难有明显改善。

今年年底，房地产调控政策存微调预期，特别是信贷政策改善预期较强，合理的资金需求将得到有效满足，市场或现改善迹象，但整体调整态势难改，11-12月全国商品房销售规模同比或将保持两位数降幅。

政策端：政策着眼长效机制建立，因城施策开启双向调节，短期托底政策可能多为边际小幅改善。房地产税试点工作推进，低税率、有免征是共识，但征管有挑战；需关注房地产税征收对需求预期的影响，试点城市短期销售量价均可能调整，但长期影响中性。土地“两集中”模式大概率将延续，重点城市仍会保供应，土拍规则有望进一步调整和优化，确保土地市场更加平稳运行。

需求端：中长期需求动能减弱，销售规模回归下行通道。2022年，新开工的缩量将一定程度上拖累市场销售规模，房地产税试点亦对市场成交带来影响；货币供应量的增加、信贷环境改善将对市场带来支撑，但难改市场下行态势。另外，2021年上半年市场基数高，2022年上半年商品房成交规模同比增速或探底。地价上涨对房价形成支撑，同时一二线城市成交规模占比提升趋势下，全国房价整体趋稳，但部分三四线城市房价仍面临调整压力。