房地产行业在中国算是古老的行业了，以前的农耕社会，从事房地产行业的人员称为“伢记”。一千四百多年前的盛世唐朝，开拓了前所未有的丝绸之路，把中国与世界的距离再度拉近，也是从那时起，从事对外贸易的人越来越多。

受制于交通条件影响，很多贸易往来的人员需要滞留某地很长一段时间，而如果住客栈的话，费用很高，一天少了也要上百文，这还只是住的普通房间。

显然是不划算的，所以就有了租房买房的市场需求，从事房产中介的“伢记”也就孕育而生。经过一千多年的衍变，逐渐发展成现在的房产经纪行业。

所以说，中介在咱们国家已经算是一种“文化传统”了，尤其是宋朝，想要当中介，还得考证，当然由于利润非常夸张，所以在古代中介是被诟病的，尤其是朱元璋，强行这些人改行，否则就抓紧去坐牢。

和古代一样，现代社会的房屋中介也被老百姓喷来喷去，主要原因当然就是因为介绍费太贵，而且定价相对混乱，每个企业“各自为政”。

尤其是本世纪以来，咱们国家的房价疯狂上涨，就拿北京来说，20年前2000左右一平米，现在5万/米算是少的，大部分都要8-10万。

在这种背景下，房屋中介的油水不要太多，举个例子：2014年二手房中介费差不多收了500多亿，2019年就翻了3倍。

所以，这也形成了一个连锁效应，房价上涨中介费高房价上涨，这是一个小闭环，当然房价的上涨并不完全因为中介，这是很多因素促成的必然，但中介是主要推手之一也是共识。特别是在2016年以后，业内很多人都认为中介为本轮房价大涨做了“主要贡献”，最典型的例子就是学区房价格变动。

一个有趣的现象是，咱们国家的人口出口率也是从2016年开始下降的，虽然在2012年已经开始不稳定，但是也有反弹，2016年之后就是一路下滑。那么中介与这有关系么？

我认为有很大关系，当然并不是要把出生率下降，人口面临负增长怪罪于房屋中介，但是两者的确有着不可分割的关系。具体而言：

我们都知道人口出生率下滑的直接诱因是成本，换句话说是消费（住房、医疗、教育）导致的，老百姓生不起是现阶段的主要问题。为什么消费不起来，主要因素是家庭资产被房子绑定。

如果是房子价格能够上涨，家庭的净资产实质上是增加的，尤其是早买房子的人，这样一来，这些人虽然现阶段消费乏力，但是消费预期却不断提高，所以在实际消费中，愿意支出家庭资产当中的收入或储蓄。

但是，这不是一个长久之计，毕竟房价涨得太凶，泡沫也越大。所以现在咱们是稳房价，强调房子是用来住的理念。短期来看，就会对房价上涨有抑制作用，从而影响到消费，这也是这两年居民消费一直起不来的主要原因，例如居民消费占GDP比重，人均消费支出增长都在下滑。

此次全球新冠大流行，咱们国家虽然在疫情后恢复得最快，不过消费的恢复不甚理想，弱于过去的复苏周期。城镇居民人均支出占人均可支配收入的比重降至60%以下，处于历史最低。

有了上面的命题，即房价对消费的影响，我们再来具体看中介对房价的影响，先说一下中介对房子的渗透情况。

我们都知道房屋中介主要作用在于撮合交易，尤其在二手房交易中，中介的作用非常巨大，因此在二手房交易中，中介的渗透率极高，在2019年已经达到88%，预计未来将进一步提升。

现在的新房交易领域，很多房企都自建销售团队，但也有越来越多的房企采用中介服务，2019 年在新房销售领域中介的渗透率也超过了25%，预计到2024年渗透率可以超过40%。

我们知道，房地产领域，中介渗透率越高，对价格的形成影响就越大，所以中介对房价的影响肯定是存在的，而且看现在的趋势未来会更强。

举个例子，有些开发商的售楼部认筹时人山人海，但实际上大部分都是通过房企、渠道公司、中介机构请来的托儿。有内业人士就曾自爆内幕，根据城市、楼盘不同，每人的工时费从100~200元不等。最过分的是，为了制造楼盘销售热火朝天的氛围，楼盘甚至请人晚上去空置的房子内"点灯""晒衣服"等各种骚操作。

当然，土地上涨、M2多，炒房客不理智这些都是房价上涨的因素之一，中介并不是“原罪”，但不得不说现在越多迹象表面，最新了一轮的房价大涨（尤其是二手房）与中介密不可分，可以说这也是情理之中，但出现了意料之外的是越来越多的中介有些无法无天。

这不，今年2月，深圳发了通知，要求建立二手房成交价参考机制，公布了近3600个小区的参考价格，开始狠狠打击中介机构，到现在都关了600多个门店。

我们必须承认，中介在活跃市场、促进交易等方面，对房地产做了不可忽视的贡献，但也因此导致的行业乱象在这几年越来越严重，对全国的房价负面影响越来越大，正因为如此，咱们国家的各个领域都多多少少受到波及，这其中有直接的，也有间接的。

展望未来，中介依然是房地产行业重要的组成力量，别的不说，就业方面就做了很大的贡献，如何正确引导中介发挥市场作用是当务之急。

当然，在了历史的十字路口上，人口增长需要在各个领域去发力解决，仅靠改革中介稳房价来引导生育是远远不够的。