面对第二轮集中供地的高流拍率，目前已经公布的第三轮土地公告的十多个城市中，部分已经放松了门槛。

比如广州、福州和成都三个城市，更是取消了部分地块的新房限价要求。

福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由 0.1%提高至 0.3%，最高上浮比例由 1.5%提升至 4.5%。

成都降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。

其目的，就是试图通过新房限价放松，来增加开发商的利润空间，以调动他们的拿地积极性。

这种做法效果几何，只有看到了结果才清楚，不过，从南京开拍前的多块土地被无故终止来看，第三轮集中供地，流拍预计仍会是关键词。

昨天（11月22日），南京市规划和自然资源局发布公告，称经市政府批准，南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2021年宁出第09号）中的15幅地块因故终止出让，具体交易时间另发公告。

终止出让的15幅地块包括江宁区8幅、六合区3幅、溧水区2幅、秦淮区和栖霞区各1幅，另46幅地块将于11月25日出让。

原本61块地，现在开拍前3天就有15宗地终止出让，虽然没有给出原因，但从第二轮集中供地的情况来看，多半是无人报价。

这意味着，南京第三轮集中供地的流拍率，至少在24.6%（含终止出让）以上，已经超越第二轮集中供地时的流拍率。

这可是在南京降低拿地门槛之后。

在第三轮土拍公告中，南京取消了第二次集中供地时的不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等要求。

此外，南京土拍在房企资质方面要求也有所降低，本次供应地块全部要求资质为三级及以上，而此前多数要求二级甚至一级。

在拿地门槛降低之后，居然还有15宗地终止出让，南京的流拍率居然相较于第二轮土拍没有降低，反而增加，这是什么情况？

南京看似放松了拿地房企的资质，并且放宽了联合报名的限制，让更多的房企可以参与拿地，但房企资金紧张的难题没有解决，房企利润微薄问题同样没有解决。

而资金和利润，正是房企，特别是民营房企躺平不再拿地的根本原因。

在三道红线与房地产贷款集中管理制度下，今年的房企，为应对现金流危机，疲于奔命，有的卖项目，有的打折促销，有的老板自掏腰包续命，有的直接破产。

总之，曾经风光无限、玩转杠杆的他们，今年都在为钱发愁，几乎所有的房企，都陷入了流动性危机。

根据克而瑞数据显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

在债务面前，房企首要任务是还债，是如何活下去，哪还有钱拿地，哪还有心情拿地。

尽管11月以来，信贷方面有所放松，不少房企获得发债的资格，但也只是少部分房企，而且规模都不是很大。

换句话说，目前房企还没有获得大规模的现金流支持，资金紧张的局面，仍没有根本性改变。

这才有了南京第三轮集中供地开拍前，15宗地终止出让的现象。

房企资金紧张，导致不敢拿地，而利润微薄，也让他们不愿拿地。

从上图可以看到，哪怕是头部30强房企，净利润率都被压到了10%以下。不少房企在高喊，努力做到1%至2%。

利润微薄的原因，是高地价与新房限价造成的，地价不断上涨，以及各种竞无偿建设政策性住房、竞自持、竞品质、现房销售等条条框框的拿地规则，不断抬高房企的拿地成本。

另一头，为稳定房价，新房价格被限制。两头管制之下，房企的利润越发微薄。

所以他们也不愿拿地、非但不愿拿地，有的还将首轮供地时拿的地，退掉了，比如杭州、南宁就出现了退地事件。

从南京的第三轮土拍前三天，就出现了15宗地终止出让的现象来看，第三轮集中供地，流拍依旧会是主基调，即便会比第二轮好一些，但估计也只是略好一些。

解决房企资金紧张的工作，目前正在进行中，11月份以来已经有不少房企在加大了发债规模。

但利润问题，目前部分城市只是通过放开部分地块的新房限价来解决，比如广州、福州和成都。

其实，这是个拆东墙补西墙的方法，不但解决不了问题，还会加大稳房价的难度。最好的办法，是适当降低地价。

降地价，既可以降低房企的拿地成本，提升房企的利润空间，从而调动房企的拿地积极性，减小流拍率。

就目前各城市发布的土拍公告来看，只有广州降低了部分第二轮集中供地时流拍的回炉地块的地价，其余都没有下调。

这就注定了，即将开始的第三轮集中供地，依旧难以逃脱低溢价率、流拍的宿命。