二批次供地，称得上是房企大型理智现场。融资收紧、销售受阻、五花八门的竞拍条件......激烈内卷之下，算不过来账的房企纷纷躺平。

与之相比，或许是为了实现年度出让目标，或许是为了提高房企的拿地积极性，或许是年底政府开支较大，需要开源。第三次集中供地，多个城市纷纷放下身段，实打实的降价，拿出了自己的“诚意”。

放宽规则，降低价格，拿出“压箱底”的好地块......一丝暖风，已从土地市场传来。但这场暖风能否吹热土地市场，仍然需要时间验证。

从目前公布的竞拍细则来看，杭州、南京、苏州、广州等城市明显下调了竞拍门槛，相较第二轮，第三轮集中土拍政策呈现松绑趋势。

较为典型的是杭州，“勾地”政策去而复返。“勾地”是杭州市采用了很多年的土拍规则，直到今年第二批集中供地时，为了提高地块报名门槛，这一传统方式宣告取消。然而，随着第二批地块流拍率高达55%，在杭州第三批次集中供地时，“勾地”政策再次出现，每宗“勾地”资金最高不超过5000万元。

南京则是放松了对竞拍人的开发资质要求，三级以上即可参与竞拍，而此前多数要求二级甚至一级。此外，南京还取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”以及“严格限制股权转让”的要求。

配建比例方面，部分城市减少了配建要求的地块出让。例如合肥二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求，三批次则有9宗地，为房企留下一定的利润空间。

武汉、厦门、重庆在第二批集中土拍规则的基础上增加“摇号”方式，“摇号”对于房企的影响是具有两面性的，一方面，将竞拍流程公开透明化，对于房企来说，促进交易公平化，保障房企资金走向；另一方面，增加“摇号”也是收紧拿地规则的一种方式，将在一定程度上增加房企的落空率，适当放松或将有效引导市场回温。

甚至在第二轮土拍中热度不减、平均溢价率为12%的深圳也有所松动——第三轮土拍中取消了竞自持的规定。

整体来看，多城适当调整土拍规则或有意回温市场，当然，土拍门槛降低之举也可能有激发土地市场的真实需求，提高资源利用率，促进市场供需平衡的目的。

二批次供地中，房企在一二线核心城市躺平，不是不知道这些城市地块优质，也不是不想拿，而是不敢拿，因为手里没钱，而且这些地块不赚钱。

在融资收紧和销售端不明朗的情况下，实在不敢拿宝贵的现金流去进行一场拿地的华丽冒险。

例如，北京二次土拍中无人问津的管庄地块，三次土拍中被分成两块，卷土重来。起拍总价分别为20.8亿和27.5亿，总价总共下降了8.7亿，面粉价格降幅为15%。

广东番禺区大石飘峰路地块区位优越，在二批土拍中也吸引了约7家房企报名，但最终却因无人报价而流拍。主要是由于在二次供地中，该地块要求开发商需要一个月内付清全款，而平均一宗地就需要50亿元，令开发商望而却步。此次，不仅起拍价下调5.6-7.9亿，还支持分期付款。同区的石楼镇利丰北路地块也以降价以表诚意，总价下调了10%，下降约3.8亿元。

不仅下调地块价格，对于土地款的首付比例以及保证金比例，也有一定程度的放松。

南京部分区域保证金比例下调到20%，取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质也由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

成都、无锡、济南等城市也都下调了保证金比例，在一定程度上缓解房企的资金压力，促进企业的周转能力。

另外值得一提的是，相比之前两次集中供地的“冷酷”，这一次城市对房企多了一份耐心。由于原本设定的截止日期过于紧张，导致多数房企没有足够时间踏勘地块和筹措资金，因此杭州将保证金缴纳时间延长，从中可以看出杭州市政府对于三批次供地成交情况的重视程度。

此外，为了避免二次集中土拍的折戟阴影重现，第三次土拍，杭州拿出了“压箱底”的优质地块，如小河油库地块、华丰造纸厂地块、拱宸桥地块等，可谓诚意满满。

整体来看，目前挂牌城市第三批次地块出让条件保持严中有松，遵循自然资源部的土拍规则要求，对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变，对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间。

诸葛找房研究中心指出，从土拍门槛作出部分调整与降低的动作来看，对于房企的利好倾向度着实不小，同时，随着央行表态保持房地产市场信贷稳步投放，房地产行业资金压力有望缓解，多方发力将在一定程度上激发房企的拿地意愿，另外多城推出优质地块的动作幅度逐渐加大，或将提升市场热度，扩大投资受众面，进而增强市场信心，稳住市场发展预期。

从批次时间来看，本次作为全年最后一轮集中供地，也意味着这是房企今年补仓的最后机会，或将吸引众多房企参与，预计全国第三轮集中供地整体市场表现或将有所回温，流拍现象有望减少。

10月央行发布公告，个人住房贷款环比9月多增1013亿元，银行按揭额度紧张态势有所改善，但信贷端边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域、不同客户会有差异。另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间相对有限。

此外，地方一方面在人才购房补贴、预售条件、公积金贷款等方面出台扶持政策，促进合理的住房需求正常释放，平稳市场预期；另一方面响应“维护购房者合法权益”要求加强预售资金监管，优先保障工程进度和交付质量。

因此，四季度市场调整和短期流动资金压力仍在，房企重点工作仍是加快销售回款，保障现金流安全。重点城市第三批供地对房企购地自有资金来源的审查要求未变，叠加无锡第三批供地市场热度较低，预计第三批供地市场或将延续整体低温态势，城市间和城市内市场热度保持分化，部分城市出让条件优化下流拍撤牌情况或将有所改善。