只有潮水退去的时候，才知道谁在裸泳！

在各大都市圈中，环京楼市绝对是“迷”一样的存在。上一轮楼市大牛，这里的房价涨幅曾经是全国第一，这一轮调控伊始，这里房价的跌幅同样也是全国第一。

近日，一张劲爆的截图在朋友圈流传，主要意思是张家口房价从1.2万/㎡跌至6000元/㎡，北京投资客准备弃房断供。而据了解：挂6000多都卖不出去，真正的有价无市。

“炒房创造财富”的神话破灭了，押注环京张家口的买房人付出沉重代价。甚至开始“弃房断供”了。

也许你会怀疑：真的会有人房子、征信什么都不要了，哪怕成为黑户也要断供？

对于高杠杆炒房客来说，时间不是他们的朋友，而是他们最大的敌人，对于押注环京张家口的炒房客来说，最致命的BUG就是时间，熬不起！走投无路，只能断供！

2015年7月31日，张家口获得了2022年冬奥会举办权。随后，在2016年4月设立京张高速铁路和崇礼铁路的交汇站花园北站。

在冬奥会与高铁站双重利好下，张家口楼市直接变疯狂了。

从19年下半年开始，张家口房子就变得有价无市。比较热的下花园和崇礼也是如此，几乎每个月都是零成交。

2019年12月30日早上8点40分，开往张家口的G2505次列车从北京北站驶出，标志着京张高铁正式通车。

一众嗷嗷待哺的开发商们，准备趁这个利好兑现，来年大干一场。

然而，价格回落还不是最可怕的，最可怕的是根本卖不动。

当初以高价入手，笃定通车后大幅升值的投资客，不知如今作何感想。

就以大热的下花园在售项目为例，本以为可以承接京北的外溢，实现到北京的通勤，可是高铁通车后，你会发现：30分钟既到不了西直门，甚至连清河都到不了。

原以为大不了通勤时间长点呗，毕竟在北京上班，一小时通勤也算是舒适区间了。但盘点一下北京到下花园的高铁班次，这心哇哇的凉！

目前，下花园到北京只查到4趟车，其中三趟车还只能到清河。

这样的高铁，再鼓吹和北京同城，简直就是一个笑话！

所谓三县，简称永固霸，都在廊坊旗下。这三个县，许多网络大V都推荐过，我在这里可以明确告诉大家，坚决不能买。下面以颇具代表性的永清举例，为什么不能买？有三个理由：

一、给北京当“睡城”的资格都没有。

环京最重要的价值是通勤，距离中心就业区30到40公里上限为最佳，而永清距离北京最近的就业中心超过70公里。

目前，永清到北京的公共交通有一条828跨城公交，从台湾新城到北京木樨园地铁站，用时超过两个小时，这样的环京通勤，没有任何价值。

永清十年新增人口还不到3万人，对外来人口的吸引力较差。就是这样的人口增量，如何消化永清巨量的新房供应。没有旺盛的居住需求，你投资的房子谁来接盘？

环京楼市已经出现了严重分化。别看张家口寒彻刺骨，南三县无人问津，北三县尤其代表燕郊却是暖意融融。

为什么环京楼市出现冰火两重天的境况？买环京，我总结就是一条“主线”和三大梯队。

环京楼市的买房逻辑遵循一条“主线”，就是北京的疏解，在这条“主线”的利好之下，才能区分出真正的“价值之王”。

北京疏解的方向主要在东边和南边，这里面，第一梯队为北三县，燕郊为代表，是环京最成熟的市场；

炒股票的人都知道，一个板块一定要买龙头，要么第一，要么其他！这样的投资逻辑，安全系数最高，未来涨幅最大。

这三大环京价值梯队，如果遵循“北京疏解”的主线，唯一能买的只有第一梯队，其他两个梯队“谁买谁踩坑”。

尤其第三梯队更是纯粹炒作的一个概念，等冬奥概念过后，当地楼市又会有谁去接盘呢？

北京现在发展的重心在哪？东扩对不对，大量的优质产业资源都往通州疏解，包括北京市政府都迁到了通州，现在在市政府的全力支持下，各种优质资源都在向通州汇聚。

北京当下的战略，就是要把通州打造成国际化大都市，包含目前在建的全球最大的交通枢纽，最先进的医疗集群，最有价值的运河商务区。全球最高端的顶级人才，都在汇聚通州。和通州接壤的第一梯队，不买它买谁内呢？

2020年4月14号开始，第一梯队北三县已经由通州接管，而未来要建的这座国际化大都市通州，也早已把北三县纳入了其中。放眼整个北三县，龙头燕郊是进京交通最密集配套最全的，其次，它是一个即将通地铁的小镇，而地铁是通勤最主要的工具，地铁一响黄金万两，这是颠簸不破的楼市买房真理。

具体分析一下近些年燕郊楼市的走向，4年的深度调整，燕郊已经跌无可跌。对燕郊来说，政策底、市场底早已过去，历史大底已在眼前！2021年中已经开始触底回暖，成交量起飞，价格启动。

短期看政策，长期看人口。从人口、政策面分析，燕郊楼市含金量也是巨大的。

人口方面，根据2020年七普数据，燕郊常住人口63万人，一个小小的环京小镇，人口比发达地区的县城只多不少，全国没有第二个。尤其是每天往返北京和燕郊的通勤人口数量达到了惊人的三十万，这样扎实的基本盘，想不看好，都难。

政策方面，7月份燕郊刚刚彻底放开了新房二手房的限购政策，外地人可以直接买，贷款政策也是目前全国最宽松的，审批宽松、利率低、放款快，多数人首付都可以做到30%。

机不可失失不再来！燕郊买房的窗口期已经打开，政策窗口期可能就是在半年左右，历史不会简单重复，但总会惊人的相似。现在就是出手燕郊的最好时机，千万别等房价大涨，政策窗口关闭，后悔晚矣！

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