很多人会有疑惑：厦门的房价从2013年开始就横亘在全国前四，超过了北上深，感觉“名”不配位啊？

确实，厦门一个GDP才6384多亿元、人口516.4万二线城市，经济体量上，厦门的GDP总量进不了全国前30，人口排名进不了前20名，为何房价如此之高？

厦门小，土地资源有限。在全国集中供地试点的22城里，厦门全年计划供地最少，供不应求，地价自然高。——涨跌中期看土地供应。

地缘优势优良，厦门周边及闽南语系侨胞都首选厦门置业。——有购买力人口的购买意愿强。

理由还有很多，确实支撑厦门房价高的因素不少，但能高到久居全国第四，这些理由总感觉说服力还差那么一点。

一般来说，房价是与经济发展的水平相匹配的，无论是国外还是国内。单就国内而已，北上深都是经济发展水平比较高的城市，所以房价高还可以理解。

但厦门的现实情况是第三产业还行，第一产业不如漳州，第二产业还不如泉州，没有什么高端制造和高科技支柱产业。

经济总量在省内都排在老三的厦门，让人感觉高房价和其经济发展水平不相匹配。是否有一个比较直观的指标，来解释支撑起厦门房价地位的“理”呢？

地价是由地产行业生产力的核心指标“经济密度”决定。

经济密度即每平方公里生产总值量，大致相当于“单位面积土地上的经济产出”。它显示了一座城市单位面积土地上的经济效率，区域和产业集聚集约集成发展的程度。

经济密度越大，表明城市发展段位越高，能级和竞争力越强。即较小面积的土地创造了极高的经济，也就是我们通常所说的“寸土寸金”。

现代大都市必然会发展成为高密度经济体，即在有限城市空间里，通过产业升级、高端服务业发展，增强对全球要素的集聚能力，提升经济发展质量。

最典型的例子是深圳，深圳的面积只有1997平方公里，但GDP总量甚至超过了世界上很多国家，经济密度内地最高。

说了这么多，这个指标看上去好像很复杂，但计算却很简单。

其实就是地均GDP，将一个地区的GDP总量除以地区土地面积，即每平方公里面积上的GDP数量。

经济密度越高，说明块地越来越值钱，这块地上面的房子才会越来越值钱，这就是买房保值升值的核心原理。

网络上目前能搜得到各大城市晒“经济密度”的报道不多，集中在2016年至2019年之间。

因为计算一个城市的经济密度，被除数GDP是变量，但作为除数的土地面积是不变量。

面积小的城市是有先天禀赋的，只要GDP增加，得出的数值增速就大。因此面积大的城市先天不占优势，毕竟现在GDP要超倍增长基本不可能。

最典型的例子是深圳，深圳的面积只有1997平方公里，虽然GDP总量排第三，但深圳的经济密度最高，比第二名高出一倍，而且连续多年位居首位，让人望尘莫及。——拿面积小的“天赋”来比不厚道，很少提这个指标。

北京，虽然经济总量第二，因为面积太大（相当于8个深圳），这个指标根本没有竞争力。——“人有我无”还不如不提。

上海虽然是GDP总量老大，也曾在2019年提出了全市要“提升经济密度”的新指标，这两年只剩个别有优势的区还在提。因为上海面积是深圳的3倍啊，而且经济总量也只是比深圳多不了多少。一平均，经济密度只有深圳的一半。

追不上，但老大面子还是要的，于是干脆不提了。

尽管各大城市都不爱提，但用这个指标来看厦门的房价地位，相当直观。

2020年，厦门GDP总量是6300多亿，“吨位”不大，但经济密度的“亩产”却达3.71亿元/平方公里，排在全国第四。

从目前能查到的最近5年（2016-2020）的数据来看，厦门一直处在全国地均GDP十强。

这5年的前十强，霸屏的城市基本就是：深圳、上海、东莞、广州、厦门、佛山、无锡、苏州、中山、南京。只有北京在2019年进入一次十强。

十强中，除了厦门外，其他9个城市分属中国经济最发达的长三角、珠三角经济圈。

唯有厦门自成一极，不是两大经济圈成员。能和吸金能力强悍的中国最发达的经济圈城市群成员为伍，厦门的实力会弱？

厦门的经济密度2016年至2018年排在深圳、上海、东莞、广州之后，排第五；2019年和2020年，厦门经济密度突破3亿/平方公里，超越广州排第四。

当然，你要说除了深圳、上海和广州（经济密度和房价基本都在第5上下），其他前十强中，诸如东莞、佛山和苏州等城市，经济密度也很高啊，甚至东莞一直都比厦门高，但他们的房价全国名次和经济密度地位不匹配？

但要看到，东莞等几个城市都是长三角和珠三角城市群，都是站在上海和深圳这两个巨人的影子里。

而厦门的地缘优势明显，处在这两极之间的海峡西岸城市群，周边没有对手了——经济密度更高的城市了（2020年，厦门经济密度和福州、泉州比，都在4倍左右）。

综上所述，2016年开始，厦门的地均GDP基本排在全国第五和第四位，和房价保持在第四位相比，排名还是相当匹配的。

被约谈后，尽管厦门也进一步收紧地产调控政策，但房价还是上涨，并于当年位居全国第四。

回头来看，2013年厦门的经济密度数值1.77，已经排在第六了，和第五佛山（1.8）差一点，逼近第四的广州（2），总体上和房价地位相符。

在这几年期间，尽管厦门房价老四地位没变，市场上疯传要被约谈，但此后都没受到“住建部的关照”。——经济密度高就意味着高地价，高有高的道理。

以上大范围验证了这个指标，但放在厦门六区，经济密度是否和房价排名成正比呢？

按地均GDP（经济密度）从大到小排名：第一是思明、第二湖里、第三海沧、第四集美、第五翔安、第六同安。

通过经济密度排名，发现了一个意外：岛外“一哥”的集美，经济密度却排到海沧之后。

因为日常接收到的信息是，厦门的房价阶梯是岛内排第一梯队，集美是岛外一哥，房价是超过海沧的，但按地均GDP一平均，却排到了海沧后面。

那我们来看看各区去年的房价排位是否和经济密度排名一致呢？

答案是肯定的，排名一致。海沧房价也是高于集美，房价位次和经济密度排名一致，即使2020年二手房每月均价也不例外。

如此，在厦门，经济密度和房价梯队是成正比的，经济密度越大，房价也越高。买房时纠结哪个区的时候，可引入这个很容易计算的指标（区GDP总量÷区土地面积）。

最近厦门同安区公布了十四五规划，“十四五”末地区生产总值突破1100亿元。为此厦门六区的5年GDP目标已出。

5年内，翔安GDP增幅第一、增长绝对值第二，仅次于思明，到2025年预计追上集美、海沧、成为岛外的TOP1。是否在此时选翔安买房最好？

未来5年，厦门在岛外的公共基础设施、教育、医疗、商业上的投入都非常大。

特别是教育和交通，地铁也都通到了海沧、集美和翔安，一中、双十、厦门外国语、五缘实验学校都在岛外开分校了，且厦门鼓励“名师出岛”。

现在岛外四个区的核心区域都出现了单价4万+的改善型楼盘，有些甚至突破5万+，而这个价格已比肩岛内很多老小区，如果要买岛外，又该选哪个区更保值呢？

确实比较纠结，要比规划、比交通、比学校、比项目等。简单粗暴点，比比5年后的六区经济密度看看。

按每平方公里土地的产值看，思明是湖里的1.3倍、海沧的5.1倍、集美的7.68倍、翔安14.76倍、同安的22倍。

海沧则是集美的1.5倍，是翔安的近3倍。翔安是同安的1.5倍。

房子本身的价格由地价决定。经济密度代表的就是地价，密度越高，地价越贵。

当然，这个指标只能是作为买房选区域的参考，具体的地段和楼盘这里不赘述了。

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