众所周知，在过去的20年里，购置房产是大多数人实现货币保值和增值的重要方式，不论是十年前的投资客，还是五年前的上市公司，很显然都通过房价上涨赚得盆满钵满。根据公开数据显示，2000年全国商品房销售额为3935亿元，销售面积为1.86亿平，计算可出销售单价约为2115元，而截止到今年十月底，销售单价达到了10289元/平，足足翻了四倍多。不仅如此，这还是全国平均水平，部分热点城市涨幅更大，就以北上广深为例，最低的是广州上涨了18倍，最高的是深圳上涨了33倍。

不难理解，为什么很多投资客和公司都热衷于购置房产，那么问题来了，在短短的20年里，为什么房价会涨得这么快呢？原因主要有两点：1、近二十年是我国城镇化发展的重要阶段，同时大量农村进城定居，所以就需要建造更多的房子。正如资本论中提到的，供求关系往往就决定了商品的价值表现，换句话说就是当商品供大于求中，价值自然就会提高，房价自然也不例外。

据统计，在近二十年里，我国城镇化率提高了27.8%，可能大家对这个数字并不敏感，要知道2000年我国城镇总人口只有4.16亿，而按照住建部的统计，截止到2020年增加到了9.01亿，也就是说平均每年超过2000万的农村人进城定居。为了解决如此大体量人口的住房问题，就需要建造大量的住房，在这种情况下，城市的房地产市场也在快速发展。

2、为了抵消通胀，国人需要寻找投资对象，由此也抬高了住房的金融属性，于是房价就进入了“滚雪球”状态，开始不断上涨。举个例子，十年前李女士买了一套总价200万的房子，可是因为通胀影响，可能一年之后价值就降到了190万，那么为了保证货币保值，王女士就选择抬高价格。与此同时，随着城市配套不断完善，诸如学校、交通等，也间接推动了房价上涨，其实在很多人的心中，相比较前者，后者对房价影响更大。

然而，考虑到房地产行业的特殊性和重要性，任由房价上涨肯定是不行的，于是楼市调控力度不断加强，特别是从2021年下半年开始，房企为了保障资金链顺畅，以及加快资金回笼速度，逐渐开始“打折促销”卖房，幅度在85折~9折。同时，二手房市场也出现了这种情况，随着房产税渐渐走上正轨，有人也开始降价，例如原本总价600万的房子，降到500万还是没卖掉。

房企和炒房客纷纷开启“大促销模式”，这是否代表房价没有上涨空间了呢？2022年不买房，再过5年是“没人买”还是“烂大街”？对于这个问题，我们可以借鉴专家马光远的观点。在此之前，先和大家提一个定律：二八定律。这是由意大利经济学家巴莱多提出，简单来说就是任何一样东西，最重要的部分往往只有20%，而剩下的次要却占到了80%。近些年，部分专家和学者认为这个定律在房地产上同样适用。

而专家马光远也有类似看法，他提出了“三个20%”：首先就是未来只有20%的城市具有投资价值；其次就是未来只有20%的楼盘具有购买价值；最后就是只有20%的房企具有发展潜力。其实马光远的观点，用一句话概括就是5年后楼市会分化，如果没有专业的分析能力和丰富的知识，那么就可能不知道应该购买哪些城市、地段、开发商的房子。

也就是说那些人口外流的中小城市，有可能会面临“烂大街”的情况，因为除了每年建造大量新房之外，还有很多二手房处于挂牌状态，如果每年人口还在不断外流，那么购房需求就会减少。

反过来说，那些常住人口不断增加的城市，供求关系大概率还会处于“供小于求”阶段，特别是繁华阶段的房子。其实对于未来房价预判，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示：从房地产市场的调控态度来看，今后房价出现暴涨的可能性并不大，但房价“高位平衡”却会成为共识，所以从长期眼光来看，持有核心城市区域的房子，仍然具有一定价值。

其实从“高位平衡”这四个字中，我们也能看出专家对房价的预判是下跌可能性不大，但是分化确实在所难免，特别是中小城市和大城市之间，其实大家也要明白，如果房子卖不掉，就算价值再高也没用。

总而言之，再过5年，房子到底是“烂大街”还是“买不起”，不论是专家马光远还是研究员李宇嘉都认为未来房价会出现分化现象，例如常住人口不断增加的大城市，可能仍然是“买不起”，而那些人口常年外流的中小城市出现“烂大街”的可能性更大。