统计局数据显示，2011年我国的城镇化率首次突破50%，达到51.3%，截至2020年末，我国的城镇化水平已经突破60%，达到了63.89%，目前城市数量达到687个。应该说，过去10年时间里，没有哪一个国家，能够像中国这样大规模、高速度、有秩序推动城镇化的进程。

为了推动城镇化进程，国家从2008年开始启动小规模的棚改，2012年开始加速棚改，一直到2020年，全国许多城市都经历了一轮大规模地征地和拆迁过程。公开数据显示，尤其是最近5年来，全国棚改累计开工超过2300万套。棚改步伐的加快，满足了农村人口进入城市之后的住房需求，同时也改善了城市的面貌。当然了，货币化安置的棚改方式还涌现出了一大批“一夜暴富”的群体，那就是拆迁户，所以不少人都希望自己的老房子有一天也可以被划入拆迁的范围。

不过，随着棚改的深入，在拆迁改造的过程中也渐渐产生了一些新问题：1、货币化安置的棚改方式在无形中推高了房价水平，使得刚需买房变得更难，同时很多家庭也妄想通过拆迁“不劳而获”，不利于社会风气的引导。2、存在盲目拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，随意砍伐老树和有乡土特点的现有树木的现象，造成了资源的浪费。3、随着城镇化水平的不断提高，人们不再仅仅满足于住房条件的改善，开始对城市的生活品质、生态环境有了更高的追求。

对于这些问题，国家也已经注意到了。根据国家发布的规划时间表显示，2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，然后开始全面推进旧改，而到2025年要基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。对此，业内人士普遍把2020年看作是棚改向旧改过渡的一道分水岭，而且认为拆迁要全面停止了。事实真的如此吗？关于这点，住建部已经给出了明确的答案，预示从明年开始，老房子统统要按“新规”来处理。

2021年8月份，住建部发布了一份《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，其中明确表示：实施城市更新行动要坚持“留改拆”并举，防止大拆大建，加强修缮改造，以保留利用提升为主。具体来看，通知规定，在规划片区内，原则上拆除比例不能大于总面积的20%；老城区大规模拆除、建造的比例不能大于2；不能大规模搬迁居民，就近安置率不能低于50%；不能大规模拆迁城中村等连片旧区，保证城市住房租金年度涨幅不超过5%。

根据通知，住建部“留改拆”的3字定调很明确了，目前棚改并没有全面停止，但同时还明确定调了要“防止大拆大建，以保留利用提升”为主，这意味着以后老房子统统要按“留改拆”的方式来处理了，而且“拆”不再是摆在第一位了，除非是被鉴定为危房无法居住了或是没有保留价值了，否则大规模的棚改基本上很难再次出现。退一步来说，即便遇到了拆迁，基本也都是以实物安置、就近安置为主，货币化安置将会越来越少了。

另外，2021年11月份，住建部在官网公布了全国第一批城市更新试点的名单，再次强调城市更新要坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，并及时总结试点经验，向全国推广。根据名单来看，此次试点城市主要有北京、南京、厦门、长沙、成都、西安、沈阳、银川、烟台、潍坊、南昌、黄石、唐山、滁州、渝中、铜陵、九龙坡、呼和浩特、景德镇、宁波等21个城市。

笔者认为，根据名单来看，这21个试点城市据具有两个明显的特点：地理区位比较分散，东、西、南、北、中都有。一、二、三、四线城市全面覆盖。笔者认为，这样选择的原因很简单，不同类型的城市可以提供不同的样本，这样可以充分发挥试点的效果，并继而推广到全国，所以预计后续会有越来越得多的城市进入“留改拆”的试点名单当中去。

为什么“拆”不再是第一位，而是要以“改”和“留”为主呢？或许，很多人都有这个疑问。笔者认为，这点不难理解。

目前我国的城镇化水平已经达到了63.89%，城镇化进程已经进入了下半场，其中最明显的特征就是房子总量越来越多了甚至开始过剩了，与此同时人们对城市生活的品质、生态环境的追求也越来越高，所以城市更新自然是势在必行的。换句话说，未来城市建设将会从以前大规模的增量建设为主转变为存量住房提质改造为主，这样不仅有利于保护城市的特色资源，提升城市的品质，而且可以改善老城区居民的生活环境，满足老城区居民更高层次的生活要求。

实际上，最近一两年，很多城市都开始提倡要城市更新了，但不少城市还是以拆除重建、大拆大建为主。针对这种现象，此次住建部明确定调“留改拆”并举，以保留利用提升为主，无疑指明了下一阶段城市建设和更新的方向。对此，中国城市规划学会城市更新学术委员会主任委员、东南大学建筑学院教授阳建强表示：以前都是“拆改留”，现在则是“留改拆”，这是城市更新理念、城市更新模式的最大改变。

当棚改渐渐退热，旧改全面来袭，这可能会产生哪些影响呢？笔者认为，最值得关注的变化就是，指望拆迁实现暴富越来越难了，尤其是对囤积了大量“老破小”的炒房客来说，更是如此。与此同时，没有了货币化安置的棚改方式，房价也就失去了一大助推力，这对于严重依赖拆迁而带动房价上涨的三四线城市来说，房地产市场也会逐步回归理性。不过，随着全面旧改的逐步到来，几类人或将从中受益。

老城区的居民。由于发展年代较为久远，再加上市中心的不断转移，目前很多老城区都存在环境较差、配套设施老旧等一系列的问题，所以不少生活在老城区的居民，尤其是年轻人都希望可以置换到新城区。如今，随着旧改的全面到来，通过修缮改造、完善基础配套、改善景观环境等诸多方式对老城区进行全方位更新和升级，不仅可以提高老业主居住的舒适度，而且对于准备买房的刚需购房者来说，也为他们提供了更多的住房选择。

相关行业的从业人员。根据住建部的定调，此次城市更新不同于以往的大拆大建，而是采取的是“留改拆”并举的模式，并且以改造提升为主。住建部原副部长仇保兴估算，我国城镇需要综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，假设改造期限为5年，那么每年可新增投资约8000亿元以上。显然，除了参与旧改的房企之外，建筑建材类、物业管理类、电梯电器类等诸多相关行业的从业人员都可以从中受益。

老城区的租房者。对于在大城市生活打拼的人来说，由于老城区的房租水平相对较低，而且距离工作地点又比较近，所以“老破小”、城中村等往往都是选择租房的重点片区。这一次，住建部明确规定，不能短时间、大规模拆迁城市里的连片旧区，而是要完善城中村的公共服务和基础设施，并且年租金的涨幅不能超过5%。显然， 此举可以有效避免因为拆迁而导致的租赁房源供需失衡问题，从而可以起到有效稳定房租水平的作用。