各位，200年前，你知道欧洲人想象的今天是什么样子的吗？

在十八世纪有一位荷兰作家，描述了未来住在100层高的楼房里的生活，因为当时想不到会有电梯，因此100层楼里的人就真正成了“空中城市人”——空中生活的一切，被想象得非常有趣和合理：比如“空中街市”、“高层连廊”、“空中法庭”。

显然，所有这些只能是幻想的故事。事实上，在欧洲城市化率达到60%之后，城市的基本面貌就没有多大变化了，我们现在要看100多年前的城市，只需要去欧洲就行了。

非常有意思的是，尽管这一百年科技大爆发的发展，但除了少数的大都市新区，城市基本不变。也就是说，当该修的路已经修了，该盖的房子已经盖了，该增加的人已增加完了的时候，城市面貌也就这样了，城市的狂飙突进就停滞了。

如果对比中外可以对标的城市，比如纽约和上海，旧金山湾区和粤港澳湾区。我们会有一个突出的印象，就是外国城市十年没大变化，而中国城市几乎十年就变得不认识了。这是因为我们的城市正在进入城市化的下半场，城市的功能要补齐、城市的人口还在分化、城市生活还要丰富，这一切都建立在总量还不够的前提下。

建筑还是那个建筑，内容却已经与几百年前大不相同了。所谓“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”。

我们什么时候到达他们的时代？个人觉得，整体上我们此时已经到了。为什么建设部门说旧城改造反对大拆大建？因为再这么折腾已经没有经济和社会效益了。

我们的大城市让生活美好了吗？请看一下，北上广深的普通上班白领的生活吧：

上下班要两个小时，接送孩子上下学一个小时，医院挂号排队半个小时……成本不说，时间的浪费正是说明空间的问题。

建筑是形式，使用是内容；规划是从前，生活是当下；规范是对全国的，变通是具体的；管理是冷冰冰的，服务是活生生的。

是这些内容，让城市充满活力、方便、多元和趣味。

谈未来中国房地产还能为中国城市创造什么，就要回顾一下过去这四十年房地产已经创造了什么。

常说的创造了城市化等等只是结果，之所以这么快的速度创造了这个结果，原因在于是中国房地产给几亿人创造了“资产”，给城市创造了形成产业资产的条件。而这是一个自发而正反馈的自然扩展的秩序。这个扩展的秩序如此厉害，我们只需四十年，就将城市盖满了房子。

下半场，在房子盖得差不多的时候，“资产”在形式上很难再迅速增长的时候，“资产”本身的“内容”会成为新“资产”的创造者吗？

当然会的，目前正是新旧资产在增量的转折点。

什么是资产？未来带来收入的东西就是。如果加上“专业”、“稳定”和“可持续”，那么“内容”本身就可以承担这一使命。