北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

章哥，刚才这段我没看明白，塔楼其他的劣势我都知道了，但这使用面积和建筑面积的是什么意思？怎么就有可能影响价格和出手了？我没看懂，麻烦具体解释一下。

1、借这话题多说两句吧。先普及个小知识，为什么会有建面这么个奇葩玩意儿？

都说是李嘉诚发明的，其实不是，李超人只是把这制度给推广了而已，是背黑锅的。真正的发明人是霍英东老爷子。

因为在此之前香港基本都是“唐楼”建筑，也就是带骑楼的三四层小楼，中西混搭。当时港英政府规定，房子必须一栋一栋的卖，不许分割。这也无可厚非，北京四合院，天津上海的小洋楼都不能分割，这就不是卖给穷人的东西。

但1949之后大量的人涌入香港，唐楼的规模越来越大，价格也越来越高，买得起的自然越来越少了。于是，霍老爷子提出了分割销售的模式，也得到了批准。公摊的概念就是这时候提出来的。

最早发明这种模式的目的很明确，就是为了显的便宜，忽悠人买房。不过后来又加入了额外功能，也就是方便开发商偷面积，赚取更多的昧心钱。

2、那这问题就来了，用建面报价是为了显的便宜，那如果改成套内面积会怎样？显的贵呗。

其实北京早在2003年就有过规定，新建商品房必须按照套内面积报价。只不过开发商不愿意执行，那会儿是流行报两个价格，一个建面的，一个套内的，但突出建面的，目的还是显的便宜。

后来建委在2008年还强调过一次，但效果更差。因为当时正是楼市寒冬，用建面报价还卖不出去呢，强行改成套内就等于把开发商往死里逼了。所以这次规定也没效果，没人执行。

但是北京的房本上都是两个面积标明了，建面和套内的都有，可以自己算。这也是为将来的改革做好了准备，相当于埋的伏笔。

3、中国也有真执行的城市，重庆，从2002年就开始执行了。当然也不是很彻底，报价按套内的报，也正常交易，但收各种费的时候有的还是按建面的。因为没下房本的时候谁也说不清到底套内是多少，所以只好先按照建面收。按说下房本之后就应该改过来，但有的就没改呗，反正背着抱着一边沉，也就无所谓了。

但甭管怎么着，重庆的房价是按照套内面积算的，这就已经很好了。未必对控制房价有多大帮助，但是在维护购房者利益方面是有好处的，开发商少了偷手，不好做手脚了。

4、但是，当年执行了也就执行了，现在要改的话难度比较大。20年前才多少房子，现在多少？这影响太大了。

举个极端案例吧，比如某些小户型的公寓塔楼，公摊能达到40%。而小板楼老公房呢，公摊也就5%，快忽略不计了。假定两个小区现在都报价10万，想买哪个自己选，看上去似乎差不多。

但如果改成按照套内计价，那这塔楼的价格就变成了16.7万一平。而小板楼呢，无非是变成了10.5万。这差距是不是显得太大了？其实这就是朝三暮四，并没有真正改变什么，但是对买房人的心理影响可是非常大的，很少有人能坦然接受。

而且不光是房价，还有物业费和取暖费，那如果也改成套内面积，塔楼就显得劣势更大了。这不太好算，甭算了。

5、再举个例子，同一个小区之内，板楼和塔楼的价格是有差距的，一般塔楼要低10%。比如板楼如果均价10万，那塔楼就是9万。在现有的报价情况下，大家相安无事，各取所需。

那如果改成套内呢。比如板楼是85%得房率，塔楼是75%会怎样。那板楼的报价就变成11.8万，塔楼变成12万。可塔楼本身的居住体验比板楼差，是应该便宜的，改变报价方式之后还显得贵了，这怎么卖啊？那甭管是板楼涨价，还是塔楼降价，反正肯定是塔楼的吃亏，没跑儿。

另外提醒一点，得房率是按照单栋计算的，不是小区内所有楼座都一样。那在现有报价系统下不明显，一旦更改，公摊多的可就吃亏不少了。

6、所以我是不看好塔楼的，尤其是公摊大的，指不定将来怎么别扭呢。本来就保值性略弱还不好卖，就靠低价吸引人呢，变现涨价之后可就更难了。

去年还是前年啊，哦，2019年2月份，住建部又发了个《住宅项目规范》的意见稿，里面明确了以后要以套内面积报价。既然是已经上升到国家层面了，那这东西就跟房产税似的，虽然很难，但早晚也得推出。

那就等着呗，甭管是三年五年，只要是政府认准了，那就一定能干成。这也不算什么真难的事儿，对房价是否有影响说不好。从重庆的经验来看是没影响的，只可能是短期乱一阵子而已。

7、总之吧，考虑好，这种事儿是早晚会发生的。如果现在买了塔楼，到时候也未必降价，但要想在总价不变的情况下卖出去，也不太容易，毕竟对人们心理的影响太大了。