“暂定100亿！郑州出台房地产纾困基金设立运作方案。”这是房地产救市的又一则新闻。

针对房地产市场出现明显调整的趋势，国内已经有70座城市给房地产调控政策进行松绑，有的城市放松了对房子的限购、限贷政策，也有的城市降低首付比例和房贷利率，还有的城市干脆给买房者以购房补贴等。70座城市出台措施，都是希望能通过政策的刺激使房地产市场回暖。

一方面，国内房价出现了“量价齐跌”的趋势；另一方面，不少些城市不仅放松了对房地产的调控，还出台了有力的政策促进房市。这导致出现了一种尴尬的情况：一边是“市场之手”牵着房市向下调整，另一边是地方政府拽着房市不下跌。针对这一少有的现象，很多购房者困惑了：这房地产市场到底会怎么走？

说起房地产市场的走势，我想起了曹德旺之前的2句预言：1.以后房子既卖不掉也租不出去；2.房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，未来会一文不值。

从目前的情况来看，曹德旺预言之一“以后房子既卖不掉也租不出去”已经兑现了。在三四线城市，已经出现了房子卖不掉也租不出去的情况。笔者的一个朋友，之前在一座四线城市投资了一套房产，5年了，目前还没有任何收益。他说：“房价不涨就算了，关键是现在卖不掉也租不出去，在中介挂出信息已经近一年了，没有任何的讯息。”

一、为什么会出现“房子卖不掉也租不出去”的情况

目前国内房价出现持续调整的原因是多方面的，但短期的因素离不开“疫情的影响”。疫情已经反复3年，而且今年出现了诸如上海、深圳、三亚等城市的疫情。

疫情导致了经济发展不好、实体经济不景气的现状。不少企业都在裁员降薪，就连互联网大厂也在裁员降薪，许许多多的人不得不调低了未来的收入预期。这种情况下，一部分人自然是取消了原来的购房计划，也将就着住着窄小的出租房。这种短期的因素，使房市出现了“卖不掉也租不出去”的现象。

1998年我国开始房改，老百姓的居住环境有了明显的改善。有数据显示，中国居民的住房居住面积已由之前的人均6～7平方米，扩大到39平方米。这一租住面积水平已经足够满足了广大居民的住房需求。

同时，全国平均房价涨幅已很大，每平方米的价格已从20多年前的2000元涨到了2022年上半年最高时的1.1万元/平米，上涨了5.5倍。在一线城市，例如北京上海深圳，房价更是从之前的3000元涨到现在6～7万元，涨幅达到20多倍。如此高的房价，已经与居民的收入水平极不匹配。

房价的上涨，也导致了租金的上涨。在北上广深等一线城市，租金更是高得让人承受不了。对于广大的大学毕业生来说，即便在合租的情况下，一个月的租金支出也在三四千元。在这种情况下，房子出租也出现了困难。对于住房空置率很高的三四线城市，房子租不出去自然是必然的结果。

曹德旺之前的2句预言，其中之一是“房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，未来会一文不值”。曹德旺的这句预言，会不会在不久的将来成为现实？

我们先来看一下现在房价的情况。从2021年下半年以来，房地产市场出现了明显的调整，房价平均下跌幅度超过了10%以上，平均房价已从最高时的1.1万元下跌至2022年6月末的9860元。而且，这种下跌不是个别城市，而是全国的普遍现象。截至2022年6月份，全国70个大中城市中，有48个城市的房价同比下跌。

房地产不景气，国内房企的日子也不好过。有统计数据显示，2022年上半年百强房企的累计业绩规模，比2021年同期下降了50.3%，较2020年同期也下降了27.8%。同时，近8成百强房企累计业绩规模同比降幅在30%以上。

有业内人士预测，从今明两年起，房价或将迎来“贬值潮”。房价调整已经成为趋势，无法再逆转。从2000年至2020年里，国内房价一直呈现持续上涨的趋势。过去，房价上涨一旦成为趋势，就很难改变。如今，房地产市场呈现“量价齐跌”的趋势，这种走势也不会轻易改变。

为什么说房价已经很难回到上涨的趋势？主要有如下3个因素决定着房价走长期下跌的趋势：

在供给大于需求的情况下，任何商品都要降低价格，住房作为一种特殊的商品，自然也逃脱不了这一规律。早在2017年，国内空置的商品房就已经达到6500万套。此后的5年，又有大量的商品房、保障房入市。目前，国内的住房空置数量预计达到1亿套，这足可以满足3～4亿人口对住房的要求。

资料显示，我国96%的家庭拥有1套（含1套）以上房产，其中拥有二套以上（含二套）房产的家庭达到了41.6%。在出生率不断下降的情况下，未来无论是新房还是二手房市场，“供大于求”的情况都不会改变 。

我国已经进入深度老龄化社会，这对于房地产市场的影响也是很大的。目前，我国60岁以上的老年人口达到2.67亿，预计到2025年将会超过3亿人。

与此相反的是，年轻人的数量却越来越少，90后00后的人数合计仅有3.2亿人（90后人数1.75亿，00后人数1.45亿）。老年人与年轻人的比例失衡，未来的年轻人只要通过继承父辈的房产就能解决居住问题，无需再购买房子。

之前，房地产市场的繁荣得益于城镇化的快速推进。但目前，我国的城镇化率超过了64.72%，与发达国家70%标准相比差距已经不大。与此同时，我国正在大力进行乡村振兴，大力推进新农村建设，未来将会有越来越多的人选择在农村生活。由此可见，我国的城镇化进程已经趋于尾声。“十多年前那样，大量农民工进城购房成为新市民”的情况将不复存在。城镇化进程趋于尾声，极大地减弱了对房地产市场的推进，房地产市场注定要由之前的繁荣变成今后的平淡发展。

另外，大规模棚改也已经接近尾声，取而代之的是旧改。这意味着未来不会再有大量拆迁户拿着巨额补偿款去购房。同时，房价的调整，投资房产获取利润趋于渺茫，很多投资性需求就此减弱，甚至是退出。

从上述分析来看，曹德旺“房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，未来会一文不值”（人们不热衷于房子，房子价格低）的预言，或许会在不久的将来成为现实。