随着调控逐步收紧，上海二手房成交量逐月递减，2022年1月份以后，各月份成交量始终在1500套以下徘徊，在市场封冻了两个月之后，终于在7月份重新站上2万套大关。

上海链家监控数据显示，7月份全市二手房成交套数环比增长28%；成交金额659亿元，环比增长37%。但值得注意的是，7月份成交套数、金额与2021年同期相比仍分别下降15%和18%。

刚需成交仍是主流 豪宅占比仅4%左右

与市场热传的“豪宅大量成交”“老破小卖不掉”不同，数据真实反映了当下的上海市场：低总价刚需成为交易的绝对主力，千万级二手豪宅成交仅占4%，并且这一比例还低于2021年同期水平。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾8月9日在接受《每日经济新闻》记者视频采访时表示：“成交量突破2万套，其实比较符合大家对于7月份成交修复的预期。进入7月，购房者如果有比较积极的购房意愿，成交周期其实是比较短的，也说明目前大家对于市场修复的意愿也比较强。”

由于当前购房贷款仍受到“三价就低”指导，低总价房源对于刚需上车更为友好，同时上海的落户政策不断宽松，也释放了大量刚需房票。

从上海链家提供的数据来看，总价200万-300万元区间和低于200万元的房源成为前7个月的成交主力，特别是总价低于200万元的刚需房源，成交占比高达35.4%，较去年增加6.8个百分点。而其余各个成交总价区间段均较2021年同期有所下降，特别是400万-600万元区间，成交占比下降2个百分点，800万元以上的占比降幅相对较小。

事实上，两个月的停摆对上海市场的影响仍然很大。2022年前7个月，全市二手房累计成交金额2426亿元，同比下降64%；成交套数7.7万套，同比下降62%。

尽管成交量环比出现了较大幅度上升，但成交价格在成交结构的影响下同步下行。7月份成交的2万套二手房，套均总价328万元/套，同比下降4%；成交平均单价39429元/平方米，环比增长6%，同比下降5%。

根据国家统计局数据，今年前6个月，上海二手房价格指数从1月份以来持续环比微增，增幅在0.2%-0.9%之间，而同比增幅自7月份开始逐步收窄。

虽然7月份成交单价环比有所增长，但从结构上观察，增长比较明显的主要是郊环以外，环比增长9%，其他环线的价格增幅并不明显，另一方面，从同比涨跌幅来看，各环线成交均价都出现下跌，下跌幅度达到7%-9%。2022年前7个月，各环线均价相较去年出现下跌，外环外的跌幅相对更大。

“分环线来看，外环、郊环之间的成交占比较大，说明目前主要是刚需人群的成交在扩大，比较符合常理。鉴于四五月份成交暂停，刚需购房者有比较紧迫购房意愿的，可能选择提前入场。此外，近几年上海对于人才落户等方面的政策宽松，也支持了刚需购房。”杨雨蕾表示。