最有效的政策是能增强信心的政策。此外还有五种方式可以助力房地产市场回暖

房价过高，对经济和社会危害很大。但房地产市场过于萎靡，对中国经济伤害也很大。2021年中国房地产行业和建筑行业增加值在GDP中占比为13.8%。此外，房地产还拉动钢铁、水泥、建材、园林等行业的需求。房地产市场持续量缩价跌，势必妨碍经济复苏。

2021年12月，从中央到地方的房地产政策开始回暖。地方政府的政策更为积极，出台的宽松政策数量，七年来首次超过了紧缩政策。此后一直如此。2022年5月，地方政府的宽松政策达到数量峰值。

根据中房研协数据，2022年5月，地方出台房地产宽松政策121条，紧缩性政策9条。2022年6月，地方出台宽松政策117条，紧缩性政策9条。2022年7月地方宽松政策66条。其中，涉及行政限制放松的33条，公积金政策24条，人口人才政策7条，其他类型政策2条。而紧缩政策为6条，多涉及预售资金和房屋质量监管。

据《财经产业研究中心》统计，2022年初到2022年7月底的短短七个月内，地方共出台各类宽松政策超过500条（2022年1月-6月各地主要政策的分类汇总，见尾注1）。

从目前的情况看，有些政策收效甚微。什么样的政策效果不佳？什么样的政策才会有明显效果？

最有效的政策是增强信心

促进房地产市场回暖，最重要的是增强信心。一是资本市场的信心，二是购房者的信心。

增强信心的方法有很多种。应该从代价小、见效快的地方入手。目前，首先要保证五家“示范民营房企”的债务安全。五家“示范民营房企”是龙湖集团（00960.HK），碧桂园（02007.HK），旭辉控股集团（00884.HK）,新城控股（601155.SH），美的置业（03990.HK）。

“民营示范房企”是一道重要的信心屏障。它们的前面是已经风险暴露的民营房企，它们的后面是国有房企、地方平台、金融企业。市场需要一个明示的安全底线。

风险正沿着一个链条传导。开始是杠杆过高、经营效率低下的民营房企发生债务违约。违约导致市场风险重估。本来正常的企业股价下降、融资收紧，也发生了违约。现在那些财务管控最为严格、产品最为优质的“示范民营房企”也开始遭到市场怀疑。然后，市场的怀疑对象就会传导到国有房企、城投公司。

六个月前，如果有人说龙湖集团存在违约可能，地产从业者会觉得这个人很外行，因为大家坚信龙湖作为中国最优质的民营房企肯定不会违约。如今如果有人说同样的话，行内人会认真地思考一下，拿出纸笔测算一下，然后才会给出反驳。但是如果未来三个月内，有其他示范民营房企发生债务违约，那么龙湖给大家的信心也会随之减弱。

如果在内外交困之下，龙湖都发生了违约。下一步，市场就会怀疑那几个看似屹立不倒的国有房企。市场的想法是，虽然它们融资成本足够低，但也许经不起市场足够的冷。

示范房企是民营房企最后的坚强，也是房地产市场最重要的信心屏障。然而，这个屏障正被逐渐削弱。

2022年7月22日，穆迪将旭辉集团的企业评级从“BA2”下调至“BA3”，高级无抵押债券评级从“BA3”下调至“B1”（穆迪评级方法参见尾注2）。

这是继新城控股、碧桂园被降级后，近期穆迪对第三家示范民营房企做出的评级调整。此三家的评级已经都属于俗称的“垃圾级”债券。

美的置业没有美元债，龙湖集团美元债券仍为“投资级”。换句话说，四分之三的“示范民营房企”美元债券已经属于“垃圾级”。

2022年7月以来，旭辉集团、碧桂园、新城控股的美元债都大幅下挫。其中，碧桂园2024年1月27日到期的8%利率债券曾跌至40美分附近。到期收益率超过100%，意味着市场认为其违约风险巨大。

股市也受到影响。2022年以来，截至8月10日收盘，碧桂园股价下跌65.5%，旭辉集团股价下跌56.5%。金融市场的情绪具有传染性，评级未被下调、仍为“投资级”的龙湖集团，股价也下跌了40.7%。

此时支持这五家示范企业的融资需求，不仅能稳住阵脚，给市场喘息和信心恢复的时间，而且，可以获得良好的投资收益。

《财经产业研究中心》测算，中国未来房地产行业增加值不会大幅萎缩。这五家企业是民营房企的优秀代表，投资它们的债券和股票，等待信心回复，可以获得收益。

国家刺激经济的苦恼就是怕未来引发通胀。但其实，只要投资对象的未来产出大于现在投入，通胀就不会出现。所以，在国家层面成立平准基金，为五家示范房企提供充足的流动性，是目前最好的房地产政策之一。

效果不佳的政策有哪些？

第一，放宽购房资格作用不大。当房地产市场过热时，限制购房资格非常有效。因为增加了购房限制，也就增加了购房成本，这会直接减少了潜在购房者。但现在的问题不是没有资格，而是没有购买意愿。这就像牛想喝水时，可以用绳子拽住牛。但牛不想喝水，用绳子却无法推动牛。

第二，发放购房补贴，或者部分免除契税等方法的作用有限。各地的购房补贴比例有所不同，但大多不超过2%。而2%远远不足以引导心存疑虑的购房者。

第三，降低购房利率的作用也不大。如果贷款100万元，降2个点的利息，购房的前几年每年可以节省2万元左右。这的确是一笔可观的钱。但可惜，目前让购房者犹豫的不是2个点的利息，而是房地产市场的不确定性和低流动性。

第五，上调公积金最高贷款额度，或者降低首套房或多套房的首付比例。这个政策有效，但影响人群有限。这个政策只影响那些对自己未来还款能力有充分信心，确定要买房但资金不足的人。但当前条件下，这种人在人群中所占比例不高。

预售制在中国已经运行了大约20年，以前并没有导致房地产市场变冷。可见市场变冷的症结不在预售制。中国一直是预售和现房销售同时存在，为何购房者更愿意买预售的？可见，预售制原本对购房者是有利的，是促进购房者消费的。

现在即使取消三道红线，大多民营房企也无法从市场获得所需的资金。因为市场对这些企业没有信心。

除了增强资本市场和购房者信心，还有几个方面的政策可以改善房地产市场目前的萎靡。

二手房交易也可以引入“房票”机制。地方政府可以考虑引导市民进行二手房抵押或出售，来换取房票。房票可用于购买新房，或者其他二手房。二手房成交增加，房地产市场的整体流动性就会增加。

经济学有两个基本理论：供需理论、预期理论。当人们预期未来新房供给大幅减少，那么房屋的内在价值就会上升。

过去很多城市，同时建设几个新区，并且同时卖地。这导致土地供应过剩。而因为买地收入要分到多个新区建配套设施，结果每个新区的配套都不完善。可以考虑，集中力量建设一个新区，其他新区全部搁置。市政府提出一个明确标准，比如当城市房价指数未来高于某个数值，显示房价过热时，再开发其他新区。这样还可以防止未来炒作复燃。

目前交易量下行的最直接原因是，房价超出普通百姓的购买力。可以在政府的引导下，房价指导价一次性下调20%-30%。当价格一次性下调到位，贬值预期就会消失，交易量就会放大，交易价格就会慢慢恢复。这种方法有弊端，但有利于打破目前的僵持状态。

目前市场存在流动性低和不确定性高两个问题。购房者担心，万一将来急用钱而房子却难以快速变现。而且还担心市场低迷，不仅难以变现，而且去银行抵押，贷款数额也会大幅下降。

地方政府可以测算各城市住宅的内在价值，出台抵押指导价格。该指导价格要长期保持稳定。这样住宅的抵押价值和内在价值就被确定下来。确定性增强。

同时，如果抵押选择“房票”，可以用抵押指导价格换取105%，或者110%的房票。这样房地产市场的流动性就会进一步增强。

政府可以购买一部分流动性差的破旧房屋，加以整修。然后用非常廉价的租金对外出租。一个城市，尤其是二线以上的城市，需要给弱者提供生存空间。给那些起点很低，但心存梦想、肯于努力的人一个实现梦想的机会。

这不仅是城市给人的关怀，也有利于城市自身的发展。

放宽行政限制的政策还没有大规模出现。政策主要集中在两方面：住房公积金政策、人才人口引入政策。

青岛缩短胶东四市（烟台、威海、潍坊、日照）存款人员到青岛公积金转续申请办理时限，让胶东五市缴纳定金的员工享受同城待遇；

自贡实行只认贷不认房的认定标准并取消两次住房公积金贷款须间隔12月以上限制；

珠海市对符合条件的尖端人才免费提供200㎡的人才住房，并推出最高600万元住房补贴、80万元生活补贴、3.8万元租房补贴等“住房奖补”；

保定对在中心城区购买家庭首套住房的博士、硕士、本科毕业生，分别给予15万元、6万元和2万元的购房补贴；

玉林发放新市民购房补贴，购买90㎡以下首套新建商品住房每套补贴6000元，购买90㎡以上首套新建商品住房每套补贴10000元，并按购房所缴纳的契税为基数给予50%的补贴等。

遂宁市将二孩、三孩职工家庭住房公积金贷款最高额度上限提高5万元，即单缴存职工家庭最高可贷40万元，双缴存职工家庭最高可贷45万元；

绍兴市对引进的A-E类人才，给予9万－100万安家补贴、35万－500万房票补贴等，对引进的硕博士和本科毕业生，给予3万－9万安家补贴、3万－35万房票补贴等；

浙江省除杭州市区外，全面放开专科以上学历毕业生落户限制，并为高校毕业生提供2万－40万的生活补贴或购房租房补贴及创业贷款支持等；湖州市南浔区对A-E类人才，给予50万－300万元房票奖励，对全日制博士、硕士、本科毕业生、大专毕业生给予7万－50万元房票奖励等；

上海市金山区将租房补贴由1个档次增加至7个档次，最高可享全额租金补贴，购房补贴由1个档次增加至3个档次，最高可享200万元补贴，上海市黄浦区将每年人才发展资金规模由不超过5000万元提高至不低于1亿元等。

郑州为专科以上学历毕业在郑创业就业的购买商品住房发放购房补贴，允许投靠家庭新购一套住房，下调住房贷款利率等；

厦门出台摇号购房新政，岛外项目不再强调摇号；怀化针对2022年1月1日至2023年12月28日购房客户给予不同额度契税补贴，并提出适当下调贷款利率，公积金贷款金额上限提高至60万元，144㎡以下首付为20%；

中山将一名缴存人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由80万元提高至90万元；

宣城提出职工家庭在本地购买新建商品房的，首次使用公积金贷款最高限额在现有基础上增加10万元，对使用住房公积金贷款购买绿色建筑的，公积金贷款最高额度可再上浮20%；

蚌埠将一名缴存人住房贷款最高额度由20万元提高至30万元，夫妻双方缴存共同申请公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元；

唐山将个人住房贷款最高额度由60万元提高至80万元，二套房最低首付比例由60%降至30%。

马鞍山提出各类人才在享受2万－100万安家补贴的基础上，三年内购买首套自住商品房的，将叠加给予最高30万元购房补贴；

石家庄对在市区内购买首套自用商品住房的高层次人才给予15万元的一次性购房补贴，同时补贴其子女最高一次性10万元学费补助；

衢州市提出非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业与本市户籍家庭执行相同购房政策，同时明确新出让地块144平方米及以上新建商品住房不限售；

兰州允许将异地居住父母等近亲属接来兰州居住的家庭在限购区域内新购一套住房，对生有两孩或三孩的家庭，允许在限购区新购一套住房；

苏州将非苏州户口购房需提供前三年内连续缴纳24个月社保或个税调整为3年内累计缴纳24个月社保或个税，外地人出售在苏州的房子2年内再买1套房无需社保或税单，并将二手房由限售5年缩短至限售3年；

惠州明确惠阳区和大亚湾经济技术开发区不再纳入限购重点片区；南京六合区规定外地户籍购房者可在六合区限制购买一套住房等。

南宁将首套房最高可贷款额度调整为80万元，二套房最高可贷款额度调整为70万元等。

郑州发布10条“青年人才新政”，为毕业3年内的全日制博士、硕士、本科毕业生和技师发放生活补贴或安家补助；

长沙进一步放宽落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可随时申报落户并享受在长沙购房资格，同时对符合条件的博士、硕士、全日制本科毕业生发放租房和生活补贴、购房补贴；

中山提出凡持有大专以上学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非户籍人才，允许购买1套新建商品住房；

东莞明确二孩或三孩家庭可以新增购买一套商品住房，非本市户籍家庭购房提供前3年内累计缴纳24个月社保或个税证明即可；

无锡提出在滨湖区就读的无房在校大学生可在滨湖区购房一套商品住房，符合认定条件的人才可不受限购条件限制，在滨湖区购买一套新建商品住房；

成都明确近郊区县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；

厦门提出本市户籍二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房，非本市户籍大专及以上学历购房者凭半年以上工作证明、医社保证明，即可在岛外购房；

大连提出本市户籍家庭在限制区域拥有住房建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买一套住房；

杭州提出个人转让家庭唯一住房增值税征免年限由5年调整为2年，三孩家庭可在本市限购套数上新增购买一套住房；

武汉对二孩或三孩本市户籍家庭且在本市已有2套住房的，允许在限购区域再购买一套住房；

嘉兴将单人首次申请住房公积金贷款最高额度由30万元提至40万元，两人及以上最高贷款额度由60万元提至80万元；

常州将二套房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，个人最高贷款额度由30万元提至60万元，两人及以上最高贷款额度由60万元提至90万元；

宿迁将个人最高贷款额度由25万元提至40万元，两人及以上最高贷款额度由50万元提至60万元，二套房住房公积金贷款最低首付比例由50%下调至20%等。

芜湖给予本科及以上学历毕业生购房款12%最高20万元的购房补贴，给予专科学历毕业生购房款10%最高20万元的购房补贴；

武汉市经开区对全日制博士给予最高15万元生活补贴或购房补贴，对全日制硕士、“双一流”本科毕业生给予最高6万元、3万元购房补贴，入选国家、湖北省重大人才计划的高层次人才，在区内购买首套增量商品住宅，可分别给予最高100万元、50万元购房补贴；

青岛将黄岛区、城阳区、崂山区王哥庄街道调出限购区域，并提出在中心城区范围内出售已有住房1套或多套后的居民家庭可在2年内再购买1套住房；

武汉明确本市户籍居民家庭、外地亲属来汉投靠家庭等均可在限购区域已有2套住房的基础上再新购一套住房；

合肥明确非本市户籍的外地居民家庭通过补缴社保、个税即可购房，企业法人及非法人组织也可以购买市区范围内的新建商品住房和二手房，并提出非限购区域住房不再计入家庭住房总套数；

佛山明确在限购区内因改善住房需求购房的，其持有满5年的商品住房不计入家庭住房查验套数，满5年商品住房在买卖、赠与、司法拍卖时无需进行购房资格查验等。

珠海将单缴存职工最高贷款额度由30万元提高至50万元，双缴存职工最高贷款额度由50万元提高至80万元；

青岛将单缴存职工最高贷款额度由36万元提高至50万元，双缴存职工最高贷款额度由60万元提高至80万元；

成都将“认房套数”范围调整为缴存职工购房所在地的住房，将购买首套住房申请同城化公积金贷款的最低首付比例下调至20%，购房二套房申请同城化公积金贷款的最低首付比例下调至30%；

杭州将名下无住房且无住房贷款记录的家庭最高贷款额度上调20%，将单缴存职工最高贷款额度上调至60万元，双缴存职工最高贷款额度上调至120万元等。

唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、秦皇岛、潮州、天津、资阳等十余城市出台了“一人购房全家帮”的住房公积金贷款政策，即职工通过住房公积金贷款购房时，可申请提取其直系亲属住房公积金。

杭州明确具有全日制普通高校本科及硕士研究生学历者，在杭州落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保即可落户杭州市区；

青岛市西海岸新区提出在新区城镇取得新建商业用房或办公用房的合法产权型房屋人员可按照“一房一户”原则申请本人及近亲属落户；

上海明确毕业于世界排名前50院校留学回国人员全职来本市工作后即可直接落户，毕业于世界排名51-100院校人员全职来本市工作并缴纳社保满6个月可申办落户，在沪各研究所、高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士研究毕业生、符合当年度非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍办法规定的基本条件即可落户；

武汉提出年龄不满45周岁的高校毕业生凭毕业证书在市内落户，其配偶及未成年子女可随迁落户；

北京明确创业企业成效突出或带动就业效果显著，发起人或主要创始人符合毕业生引进条件的，可申请办理引进。

从最高的AAA级到最低的C级，一共有二十一个级别。从高到低依次为：AAA、AA1、AA2、AA3、A1、A2、A3、BAA1、BAA2、BAA3、BA1、BA2、BA3、B1、B2、B3、CAA1、CAA2、CAA3、CA、C。

1、AAA为优等，反映信用质量最高，信用风险最低。利息支付有充足保证，本金安全。为还本付息提供保证的因素即使变化，也是可预见的。发行地位稳固。

2、AA级为高级，反映信用质量很高，有较低的信用风险。本金利息安全。但利润保证不如AAA级债券充足，为还本付息提供保证的因素波动比AAA级债券大。

3、A级别为中上等，投资品质优良。本金利息安全，但有可能在未来某个时候还本付息的能力会下降。

4、BAA级为中级，反映保证程度一般。利息支付和本金安全现在有保证，但在相当长远的一些时间内具有不可靠性。缺乏优良的投资品质。

5、BA级代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况。还本付息的保证有限，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。具有不稳定的特征。

6、B级代表缺少理想投资的品质，反映还本付息，或长期内履行合同中其它条款的保证极小。

7、CAA级代表劣质债券，反映有可能违约，或现在就存在危及本息安全的因素。