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保障性租赁住房REITS渐行渐近。在上周获批后，华夏北京保障房中心租赁住房REIT（以下简称“华夏北京保障房REIT”）迅速进入询价阶段，将于8月12日进行询价，其底层资产是北京市两项公租房项目，总估值为11.5亿元。其为全市场获批的第三单保障性租赁住房REIT，也是继厦门、深圳之后，北京的首单保障性租赁住房REIT。此前获批的两单保障性租赁住房REITS也将于8月16日进入募集期。

保障性租赁住房REITS的快速推进，意味着我国公募REITS资产类型更加多样化，同时，保障性租赁住房REITS既是盘活相关资产、扩大保障性租赁住房投资的工具，也是投资者分散投资风险、优化投资组合表现的标的。

华夏北京保障房REIT于7月29日获上交所受理，仅一周后便获证监会准予募集注册。该REIT定于8月12日进行询价，本次网下询价的询价区间为2.279元/份-2.643元/份，按其获批发售的5亿份份额计算，预计募资规模约在11亿-13亿元之间。该基金采取战略配售、网下发售、公众发售相结合的方式进行发售，三部分的初始份额分别为3亿份、1.4亿份、0.6亿份。

根据招募说明书等材料，该REIT的基金管理人为华夏基金，资产支持证券（ABS）管理人为中信证券，北京保障房中心为基础设施项目的运营管理机构和原始权益人。

目前我国基础设施公募REITS的基本架构为“公募基金+ABS”交易结构，公募基金通过ABS穿透底层资产持有项目公司全部股权。根据华夏北京保障房REIT的招募说明书，该REIT将以首次募集资金认购中信证券-北京保障房中心租赁住房1号资产支持专项计划，资产支持专项计划将收购特殊目的载体（SPV）进而持有项目公司。北京保障房中心已于今年4月7日设立了全资子公司北京燕保宜业住房租赁有限公司作为SPV公司。

华夏北京保障房REIT初始投资的基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，均为公租房项目。文龙家园项目坐落于北京市海淀区文龙家园一里，建筑面积76564.72平方米，项目于2014年建成，并于2015年投入运营，至今已运营超过7年。熙悦尚郡项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路82号院，建筑面积36231.58平方米，项目于2017年建成，并于2018年投入运营，至今已运营超过3年。目前，两个项目均已进入运营稳定期。截至今年3月31日，文龙家园、熙悦尚郡项目的出租率分别为94.8%、94.3%。

从财务情况来看，2019-2021年度，该基金的基础设施项目营业收入分别为6301.83万元、6592.49万元、6916.71万元，净利润分别为1411.69万元、1594.66万元、1935.15万元，呈现逐年稳定增长态势，2022年前三个月的营业收入和净利润分别为1759.28万元、539.26万元；在营业成本的下降之下，基础设施项目的净利率由2019年的22.4%提升至2022年3月末的30.7%。

从估值来看，两个基础设施项目总估值约11.51亿元。基金管理人预计项目2022年9-12月和2023年度的可供分配金额分别为1656.46万元、4960.02万元，由此测算该基金2022年9-12月和2023年度的现金分派率分别约为4.30%（年化）和4.31%，保持了REITS高比例分红的特性。

值得注意的是，华夏基金此前已经成功发行两单公募REITS，包括去年12月成立的华夏越秀高速REIT和今年4月成立的华夏中国交建REIT，在管REITS规模超百亿元。华夏基金指出，华夏北京保障房REIT的底层资产是北京市两项公共租赁住房项目，作为具有保障性质的租赁住房项目，该REITS的正式获批是对“房住不炒”住房发展定位的具体实践，将助力有效盘活存量资产，支持保障性住房新增投资。

红土深圳安居REIT获批发售的基金份额总额为5亿份，认购价格确定为2.484元/份，若本次发售成功，预计募集资金总额为12.42亿元。该基金本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，三个部分初始份额数量分别为3亿份、1.40亿份、0.60亿份，占发售份额总数的比例分别为60%、28%、12%。

中金厦门安居REIT获批发售的基金份额总额也为5亿份，认购价格为2.600元/份，若本次发售成功，预计募集资金总额为13亿元。该基金战略配售、网下发售、公众投资者发售的初始份额分别为3.12亿份、1.31亿份、0.56亿份，占发售总量的比例分别为62.47%、26.27%、11.26%。

网下机构投资者对于两单保障性租赁住房REITS的认购热情较高。在询价日8月5日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT的网下投资者拟认购数量总和为186.24亿份、143.12亿份，为初始网下发售份额数量的133倍、109倍。

由于将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红是公募REITS产品的一大特点。按募资规模计算的基础设施项目价值及此前测算的可供分配金额计算，红土深圳安居REIT2022年的预期现金分派率为3.95%，2023年的预期现金分派率为3.96%；中金厦门安居REIT2022年预期现金分派率为4.04%（年化），2023年预期现金分派率为4.05%。

中信证券分析师明明指出，从首批两单保障性租赁住房REITS来看，底层资产位于一、二线城市的就业集中区域，底层资产有保障；在政府配租的模式下，保租房出租率水平较高，且在散点疫情扰动下保持稳定；保证出租率或是保租房REITS盈利能力提升的重点。除此之外，两单保租房REITS的原始权益人作为当地重要的保租房筹建和建设主体，均储备了充足的候选项目以供扩募，这将有利于保租房REITS未来的持续经营。

自2021年6月国内首批基础设施公募REITS上市以来，至今已经有14只公募REITS上市。REITS基础设施项目类型也逐渐多样化，首批上市的9只REITS底层资产涵盖港口仓储物流、产业园区、收费公路、污水垃圾处理等，今年开始拓展至保障性租赁住房、清洁能源。7月26日，鹏华深圳能源REIT上市，成为我国首单清洁能源基础设施公募REITS。

保障性租赁住房REITS在今年获得政策的支持。今年3月，证监会提出，抓紧推动保障性租赁住房公募REITS试点项目落地。随后在5月，证监会办公厅、国家发改委办公厅发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）有关工作的通知》，明确保障性租赁住房基础设施REITS要坚持“房住不炒”定位，原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务；项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。

今年7月，沪深交易所同步发布保障性租赁住房REITS指引，细化了业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露等方面的规则。

中信证券分析师明明指出，现阶段，我国住房市场租售比远低于国际标准，住房出售和租赁市场发展不平衡。考虑到“房住不炒”以及“服务新市民”的政策背景，租赁住房市场料将迎来较大的发展机遇，而保租房或成为发展重点。鉴于保租房和公募REITS的适配性较高，以发行公募REITS的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。

首批9只REITS自上市以来至今年7月31日均实现上涨，平均涨幅达32%，远超同期上证指数表现。东北证券分析师吴胤翔指出，公募REITS区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征，前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红。但REITS又与股票和债券明显不同，收益来自底层资产的收入，比如产业园租金、高速公路收费等，所以在收益表现上和股市、债市的相关度都不高，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。

明明指出，更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房REITS具备一定的抗周期属性，因此可将其定位为不动产权类REIT中的“保障性”资产。考虑到参与发行认购环节是投资者获取份额的重要途径、保租房REITS上市后或存在溢价空间、以及二级市场或存在高溢价买入导致IRR降低的情况，建议投资者积极参与保租房REITS的发行认购，并重点关注未来以一线城市保租房作为底层资产的保租房REITS。