大家好，我是表姐。

昌平内卷系列的规划篇，终于要到终章，其实，前段时间主要是跟大家梳理了：

1、大板块选房的底层逻辑；2、二拨子组团的优势以及现状；3、平西府组团的优势以及现状，今天就把后面的几个组团讲完吧。

有意思的是，系列发布之后，在销冠100的读者群里，引起了一次小范围的讨论，最终结论跟表姐的看法不谋而合地一致。

那就是未来科学城板块，以宏福站为分界点，北清路沿线西段的修建速度，会明显快于东段。

有大佬透露，北清路快速路改造工程，是由北京市一级的财政拨款完成，从量级层面来看，至少资金层面的阻力不是太大。

答案也很幽默，因为东段涉及的拆迁比较多，虽然北清快速路由北京市拨款，但拆迁的部分却需要昌平自己掏腰包。

昌平看看自己的口袋，只能默默加快卖地的速度。（PS：居然意外发现昌平内卷的逻辑闭环。）

再加上北清快速路整体环评时，东段受到了居民的投诉，昌平便顺势把西段拆出来单独环评建设，东段的速度就被落下了。

而在未来科学城板块中，处于北清路东段的两个组团。

一个是平坊组团，在售项目有硅谷ONE和宸悦国际，另外一个是北七家组团，在售项目是天时汤山御邸和金辰府。

平坊组团靠着立汤路，西边是王府花园，是九十年代建成的别墅社区，目前二手房价不到4万/㎡。

东边是威尼斯花园，是个别墅+板楼小区，目前二手房跟王府花园差不多。

斜对面是奥北便民生活广场，目测是到平坊组团最近的，稍微成点规模的配套。

小组团内还是住宅为主，有一个小的配建幼儿园，一点点商业用地以及绿化用地，除了硅谷ONE和宸悦国际，还有一宗小宅地未售。

金辰府和天时汤山所在的北七家板块，到平坊组团不远，实际上几个项目可以共享附近的配套。

不过，两个组团也还是存在一些区别，而最大的区别就地铁。

当然，目前平坊组团和北七家组团，谁也别说谁，几个项目到5号线天通苑北的直线距离，都在3公里左右，步行只会更远，几乎等同于没有地铁。

但是，如果17号线支线能在定泗路设站，那金辰府直接就被带飞了，我测了下，站点到金辰府的直线距离是0.6KM。

但这样也比硅谷ONE和宸悦国际要好，这俩兄弟到定泗路站的直线距离，在2.5公里左右，指望17号线支线解决地铁通勤，有点强人所难。

平坊组团俩兄弟，还是得靠北部联络线，到平坊站的距离在0.8公里左右，但之前表姐也说，北部联络线是2035规划，比较远期了。

当下的情况，金辰府存在配套提升的可能，但硅谷ONE这边有些难。这点从价格上也能看出来。

金辰府最新网签价已经卡住5.5万/㎡的限价，硅谷ONE网签均价则在5.2万/㎡（金辰府目前已是现房，这点也会影响房价。）

说句题外话，当年以4万/㎡冒头买入金辰府的业主们，还是挺值的。

最后，回天板块紫金书院，有点独立于未来科学城板块的体系之外，论配套和地铁方便程度，紫金书院的条件都不错。

距离项目一公里左右，还有一个首开的新商业要开，估计今年10月开放，是个街区式的商业街，据说做得相当用心。

所以，紫金书院定价也是最贵的，但预售的价格在6.29万/㎡到6.4万/㎡左右，比之前预想6.5万/㎡的价格低了那么一点。

取证436套房源，8月3号拿证开盘，据说推了217套全部售罄，目前还没有网签，但已经有46套认购记录了，估计后续会陆续签出来。

回天板块的话，最近几年也是昌平一直下大力气整治的，前段时间规委还发布了控规，细致到每个街区的管控图则。

其实有点理解昌平的感受，毕竟回天板块在地理位置上，算是昌平最靠近内环的区域，原本可以有一个更好的规划，而不是现在「睡城式」的存在。

当然，如果紫金书院的价格在6.3万/㎡左右，就要比奥森春晓更值得买入，表姐去看过样板间，装修用料不错。

只是有两点：1、项目采用的毛细管网系统，似乎不太像正宗的金茂系产品；2、开发商品牌相对弱势一些。

这些表姐会在后续的产品PK中跟大家详细展开，今天就先点到为止。

其中生命科学园板块更强势，有向第一梯队进阶的趋势。北七家板块和北清路沿线东段，则划入第三梯队。

3、目前地铁便利程度来说，奥森春晓位列第一梯队，紫金书院、郡和府、北清云际都在第二梯队的强势头部，北清橡树湾则稍弱。

不过，按照地铁规划，整个第三梯队，以及第二梯队中的北清橡树湾和紫金书院都有进阶的可能，反而郡和府和北清云际，提升空间有限。

4、开盘买入指数，北清橡树湾、郡和府与紫金书院都是第一梯队的推荐级，只是现在郡和府的好楼层和好户型可能没有多少选择，所以在第一梯队中稍弱。

北清云际和奥森春晓属于第二梯队，相较而言，北清云际尤其是北区比奥森春晓更有优势。

硅谷ONE、金辰府、天时汤山·御邸、宸悦国际则属于第三梯队，但17号线支线修通后，金辰府和御邸的通勤状况会有明显好转。

好啦，昌平内卷11盘打架系列的板块PK大致就到这里，接下来会进入关于产品PK的系列，记得关注。销冠100