当物业管理面临各种挑战又存在诸多法律问题时，该如何求解？今天，我们一起听听长宁区民法典宣讲团成员、北京炜衡（上海）律师事务所周一鸣律师怎么解读？

如今，物业管理在社区服务中早已变得不可或缺，人们对物业充满了全新的期待，希望通过全方位的管理和服务获得足够的安全感。然而，并非事事都随人心意，一些不可避免的纷争始终困惑着居民。遇到类似问题，你知道该如何应对吗？

问：“对小区的物业管理不满意，卫生不干净；家里墙面漏雨渗雨；小区电动车乱停放；邻居有违规装修、违章搭建；房屋空置没有实际居住；曾财物失窃......出现这种情况，我能否不缴物业费？”

周一鸣律师表示，实际上，以上情况其实包含了物业服务瑕疵、相邻关系、房屋质量、私产损失、房屋没有实际使用等情形，属于业主不愿缴纳物业费比较常见的理由。

物业服务费的定价是通过小区整体面积进行核算的，无论业主是否实际居住，对于物业公司运营的开支都不产生影响，因此业主并不能以房屋空置等原因拒绝缴纳或者要求物业公司打折收费。

房屋质量、私产损失、相邻关系形成的主要原因并非物业公司，物业公司并非行政、执法部门，只能采取劝阻、告知、调解、联络等方式履行物业职责，在物业公司履行了物业的主要义务如小区保洁、保安、绿化、电梯维护等事项后，业主不能以自身个案而要求拒绝缴纳物业费用，或者要求物业费打折。

依据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

问：“如果遇到‘不靠谱’甚至故意捣乱的物业公司，业主又该如何维护权益呢？”

物业公司的行为导致特定业主遭受损失，业主可以通过向市场监督管理局、房屋管理部门的物管处或者小区所在街道办事处进行反映，由政府部门进行协调处理。同时，可以通过法院诉讼的方式要求物业公司对违规行为整改、有损失产生的可以要求物业公司赔偿。例如由于物业公司不履行职责的，或者物业的某些行为导致的业主人身损害或财产损失的。

物业公司导致小区物业环境恶化，严重影响小区的情况下，应当通过业主委员会或者物业管理委员会与物业公司进行交涉，按照《物业服务合同》要求物业公司履行职责，情形严重的，可以在小区所在街道办事处的指导下，按照小区议事规则对物业公司进行解聘，聘用新的物业公司，甚至采取业主自治的手段进行小区管理。

依据《民法典》第二百八十七条的规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

《民法典》第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

答：“业主委员会违反程序作出的决定，业主可以向法院提起‘业主撤销权’之诉以撤销业主委员会、物业管理委员会作出的决定。但业主行使撤销权的应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日一年内。”

周一鸣律师表示，如个别业主委员会成员在履行职务过程中，有胡乱行为，业主可以通过召开业主大会、业主临时大会等程序罢免业主委员会成员资格，业主委员会成员行为涉嫌违法犯罪的，可以向小区所在公安部门举报反映情况。

如业主委员会不作为，不履行职务的，业主可以向小区所在街道办事处反映，要求改选业委会成员，或者按照小区议事规则对业主委员会进行换届选举。

依据《民法典》第二百八十条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

周一鸣律师建议，小区环境需要物业公司与小区业主共同努力、经营。物业公司要积极回应居民诉求，切实改善小区环境，真正为群众办实事、让百姓得实惠，从而赢得好口碑。同时，作为小区的主人，居民也不能袖手旁观，而是要参与到社区自治当中来，让社区更美丽、和谐。

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