说到成都，除了吃喝玩乐，“新一线城市”这个概念也是不得不提的城市标签之一。如果您读过由第一财经发布《2017中国城市商业魅力排行榜》，就不难欣喜地发现蜀都打败了南京、杭州、武汉、重庆，一跃成为新一线城市中的王者。

对于多数酒店人来说，这是成都酒店业的重大利好，但也有人审慎看待。PLUS本期将为您解析成都酒店市场。

2017年，成都的GDP跻身全国前8名，同时也迈入了万众瞩目的“万亿”俱乐部。再观纵轴，近5年经济增速可谓强势，远超全国平均水平。成都的产业结构调整以先进制造业和现代服务业为重点方向。

引领以电子信息业为标志的成都各大支柱产业携手共进。而在外商投资方面，截至2017年，落户成都的世界500强企业已达281家之多。尽管成都与一线城市存在差距，但也暗示了这颗新星未来仍有发展潜力和空间。

成都旅游总到访人数和旅游总收入皆呈现可喜增长。值得关注的是，旅游收入增长远大于旅游到访人数增长，证实了成都旅游消费水平有提高趋势，游客层级逐渐优化。而“门户城市”也因为“72小时落地免签政策"而真正实现打开国门面向全球，吸引更多国际游客到访。

从外部看，“成渝国际城市群”的发展战略必然加快实现成都内陆开放型经济高地的目标。特别对交通枢纽、产业建设的重点投入，无疑为旅游酒店产业发展奠定了基础。

从内部看，“双核发展，一城多市”的规划体系体现了更宏伟的城市布局。“双雄鼎立”【即城市核心区与天府新区】的格局也拓宽了成都酒店业的版图。

特别值得一提的是，“建设以现代服务业为主，宜居宜业的城市核心区”的城建目标为成都市中心区域的酒店业带来政策优势。这次，PLUS先从成都中心区域入手，带您一览该区域的酒店市场。

在经历集中爆发的新增供给后，近年成都市中心区域高端酒店新增供给放慢步调，也使得出租率在2017年有明显回升，并在2018年得到稳定持续的上涨趋势。这一增长也同时得益于在商业、旅游业的扶持政策，以及部分由于天府新区尚未建设成熟而外溢的需求。

在出租率的瓶颈阶段，该区域高端酒店市场平均房价也曾相应受挫；而同样受益于新增供给的减少，平均房价也在2016年之后开始反弹。此外，市场形势的转变带来机遇的同时各酒店积极应对，以其战略管理手段结束平均房价的持续低迷。

由于区域内国际大型企业密集而商务协议散客需求旺盛。区域内众多主力行业值得关注，也不乏表现突出的新兴行业。一般散客市场【直接预订&OTA散客】需求则更得利于该区域内近年涌现综合商业体带来的购物休闲游客需求，以及该区域热门商圈属性所吸引的游客流量。

旅游团队及政府需求皆受到预算限制，难以匹配该市场平均房价策略而仅仅作为淡季期间必要时的补充需求。

相较于高端酒店市场，该区域内的中高端酒店在出租率的表现上相对平稳，并未经历跌宕，也体现其对新增供给消化能力较好。在整体市场利好驱动下，该市场出租率自2017年以来增加幅度较大。

尽管中高端市场平均房价呈现持续性增长，但该市场仍受困于“以低价换房量”的局面。究其根本，该市场需求客源对房价敏感度较高，且受压于部分高端市场竞争。此外，该市场品牌酒店优势难以凸显。

与高端市场不谋而合，中高端市场主要需求也来自于商务协议散客及一般散客需求。不同的是，中高端市场所获取的商务协议散客需求多来自中小企业且对于在一般散客需求而言，性价比更受关注。

由于区域优势并非旅游团队需求及政府需求的主要考虑因素，在销售策略上只作为必要时补充需求。

根据STR公布的酒店客房签约数据表明，2018年-2022年期间，成都整体市场已签约的客房数占现有客房数的22%之多。

成都短期内主要新增供给将集中于南部天府新区区域。而对于市中心区域而言，尽管市场利好因素众多，近期新增酒店入驻仍有放缓趋势，这也将为该区域的平均房价增长留有一定空间。

从长远看，未来成都新增酒店将着眼于“小而美”定位，以满足该日趋细分的需求市场。

在一个如此急速发展的新一线城市中，酒店业必然将获得积极政策和经济发展所带来的红利。

招商引资、人才引进等经济规划将进一步优化成都商业格局，也为酒店市场获取商务及会议市场需求带来机遇。

而2020年即将建成的天府机场，高铁出川通道的建设，市域内内“二环十二射”高速公路工程的开展以及市内轨道交通的完善等交通规划无一不视为未来成都旅游业的重大利好因素，更有机会驱动整体酒店业入住率与平均房价共同增长。

打造“国际会展之都”的会展业政策，势必带动成都地区，特别是天府新区酒店业会议团队需求增长，而市中心区域也将获得部分溢出需求，以及由会展业衍生出的旅游休闲需求。

此外，大众消费能力增长，消费意识的转变将加速成都酒店业结构向聚焦于品牌和产品个性化的方向调整。针对高端及中高端酒店市场而言，客群的消费意识也一定程度上影响未来平均房价走势。

而从另一方面，PLUS认为，酒店业也不能忽视可能面临的挑战，例如国际形势紧张造成的经济下行，城市内自然旅游资源的缺乏以及由于市场向好而可能面临的再一次新增供给集中入市等。