1个多月前，万科董事会主席郁亮判断：短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间，以往善于警醒行业的郁亮，这次希望能给行业传递信心。

然而，1个多月后（8月9日）金地集团副总裁郝一斌在某论坛上说：地产整体而言，还没到底。

两位大佬的观点有些碰撞，那地产究竟是否触底？在捌哥看来，目前还没到底部。其实，捌哥早在5月就做过预测《大胆猜一下，地产行业还有多久迎来春天？》，春天早一点，也要到明年6月，到今年8月，都还属于公司求生存的状态。

从房企频繁暴雷到地产救市政策频出，捌哥一直在密切观察，针对当下环境，捌哥维持之前的预测，并从以下几个方面为大家分析：

如融创的8000亿的、恒大1.5万亿等等，这些债务目前没有一个清晰的解决方案。

7月4日，融创中国（01918.HK）公告称收到港交所的复牌指引。对于债务的解决方案，融创中国称，公司正在积极制定有利于所有利益相关方的债务解决方案……

近日，中国恒大在港交所和官网均发布公司最新各项业务进展和债务重组情况：上半年卖楼122.6亿元，年内公布债务重组方案。

整体上看，2022下半年是房地产企业偿债高峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。

银行是房企最大债主，为了符合政策要求，要对房企限贷。如果房企基本面恶化，银行即使不能提前追债，在企业还债之后，也会选择不再续贷，还会压缩给房企的授信，房企从银行拿钱会更加艰难。没有银行继续支持，房企很难正常经营下去，开始恶性循环，银行也迎来坏账。

但据经济日报报道，业内专家呼吁，金融部门对房地产企业特别是民营房企要不抽贷、不断贷、不压贷，合规地不拒贷，也许接下来，地产的现金循环会更加通畅一些。

从项目本身来讲，现在大部分地区，除了核心城市的核心地段，别的地方其实都是在跌。

我们来看看数据。根据中指院统计的百城价格指数显示，7月新建商品住宅上涨城市数量45个，较上月减少2城；下跌城市47个，较上月增加6城。二手住宅价格上涨城市数量为29个，较上月减少9城；下跌城市69个，比上月增加11城。

多的房价下行的背后，意味着当前房地产销售仍处于弱复苏通道。中指院统计，7月市场成交活跃度下降，重点100城成交面积环比下降超13%，同比下降约27%。

据美联物业统计，截止至7月15日，全国已有超29个省份，近119个城市，出台了超190次稳楼市调控政策，达近年来楼市调控出台数量之最。

虽然在如此密集的购房鼓励政策下，刚需置业人群买房意愿依然不强，普通地段的房子卖不出去，大家处于观望态度。背后也就是说，更多的人对房价上涨持消极态度，等普通区域的房子都能卖出去了，地产才会触底。

以上不管是债务方面，还是项目本身方面，等二十大召开，相信会有一个更明确的方向指引。

“地产行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。”

所以即使地产行业现在处于寒冬，但不会一直处于寒冬，当前只是进入一个行业调整出清的阶段，房企不会被抛弃，但是“劣企”会。

所以，捌哥建议放弃，在触底之前，需要充足的准备，才能熬过底部，迎来复苏，具体有以下几点：

3、经营的本质也不会变，是要创造利润

· 拥抱变化：与时代同频，才不会被时代淘汰

中国的城镇化从高速发展阶段进入高质量发展阶段；房地产行业由经济支柱产业逐步回归到民生产业；人口红利时代结束，老龄化时代到来，意味土地红利、房价高速增长的红利时代结束，盈利方式回归到为创造客户价值。人们的消费在升级，呈现多元化、个性化趋势，那么房地产开发企业的产品和服务也必须同步升级，或者适当超前，引领市场，这样才能立于不败之地。

企业要想穿越周期，掌握行业本质是关键，从行业本质以及发展规律中逆推出创业周期的条件，实际上就是企业回到价值的增长，只能靠核心竞争力，而不是简单地规模扩张，去获得机会。也就是说，修炼扎实内功，才是最好的出路。

眼下就有这样的机会：政府平台公司拿更多的项目，但是平台开发能力不足，需要民企来全体系地帮忙，如销售+后期运营。但是，获得机会的前提是，你具备全体系的能力。

比如，目前越来越多的房企开始布局房产存量，物业管理服务则成为房产巨头瞄准的下一赛道，如融创中国拆分融创服务赴港IPO上市，金科集团旗下金科服务同在港交所上市，全方位武装自己，具备多元能力，自然在竞争中更具战斗力。

地产这个大行业，机会其实很多，可以选择多种赛道。在不同领域、不同细分市场进行了不同模式的探索。感恩这个时代和新技术的发展，我们依然可以寻求产业重构的机会。

如捌哥之前讲过的金地，它在过去3年就大力发展代建业务，金地管理已成长为行业TOP2的代建平台，服务项目超90个，累计签约管理面积超1500万方，在当前保交付的大背景下，将有望获取更多来自政府、金融机构及城投的合作机会。

无论你在哪个赛道，都要奔跑、创新、进化、迭代，去不断寻找到第二条生命曲线。

说到最后，无论地产在当下是否真的触底，我们也早已进入了新的常态，提前部署，提升内功，才能走得更远。