华夏北京保租房REIT初始资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡公租房。两个项目周边优质小区众多，医疗教育资源相对充裕，楼龄短且物业品质良好，利于吸引地铁沿线的办公客群和对交通便利有较大需求的租户。

运营情况来看，底层资产已稳定运营超 3 年，收入全部来自于市场化租户且不依赖第三方补贴等非经常性收入。受政府配租计划实施及疫情影响，近三年项目出租率出现小幅波动，但仍可维持在 93%左右；项目租金相较周边板块平均市场化价格低约 44-46%（中指数据），对中等收入客群具有较大吸引力。两个项目租约期限为 2-3 年的间数占比超 90%以上；租赁合同到期时间集中于 2024 年。

盈利情况来看，经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目现金流持续稳健，投资回报良好，并具有持续经营能力。虽受疫情影响，但 2020 年到至今项目营收及净利润均保持稳定增长。2019-2022Q1，毛利率由 64.2%提升至 69.6%，净利率由 22.4%提升至 30.7%，主要系营业成本下降所致。

中金厦门安居REIT拟投资资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目。共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米。

园博持有位于厦门市集美区滨水北里小区中不动产单元建筑面积小于等于70平方米、建筑面积合计112,875.18平方米的2,614 套保障性租赁住房房屋所有权及其占用的土地使用权及公共配套设施及室内配套的动产。

珩琦持有位于厦门市厦门市集美区珩琦二里小区中不动产单元建筑面积小于等于 70平方米、建筑面积合计85,678.79平方米的2,051套保障性租赁住房房屋所有权及其占用的土地使用权及公共配套设施及室内配套的动产。

红土深圳安居REIT初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和 凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。

安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托山六路交汇处。项目邻近地铁2号线与7号线，项目所在片区居住氛围浓厚，生活及公共配套设施完善。包括两栋建筑物，均为地上37层的高层住宅塔楼，共计594套物业。

安居锦园项目位于深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交汇处以东。项目邻近7号线，距 笋岗站约400米，项目所在片区以商业、办公及住宅为主，居住条件成熟，商办氛围浓郁，环境卫生状 况良好。包括安居锦园一栋建筑物，为地上 46 层的高层住宅塔楼，共计360套物业。

保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区，坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧。包括保利香槟苑1栋、2栋两栋建筑物中的相应物业，建设内容为保障性租赁住房，建筑面积16,457.28平方米，位于每栋住宅楼的2至22层，共210套物业。

凤凰公馆项目位于深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西龙勤路以南。项目包括凤凰公馆1栋B座、2栋A座两栋建筑物中的相应物业，建筑面积共计 51,553.87平方米，分摊土地面积为9,832.90平方米。建设内容为保障性租赁住房，位于每栋住宅楼的2至51层，共666套物业。

保租房REITS的推出，是国内REITS市场进一步纵深发展，同时也是国内房地产市场深化改革探索的路径之一，有助于加快存量资产和新增投资的循环。

已经上市的十几只REITS产品中，走势分化明显。园区、仓储、生态环保类涨幅较好，交通基础设施（高速）走势一般，体现的是具有成长性的REITS更容易受到市场追捧。

那么保租房REITS具不具备成长性呢？保障房REITS底层资产是用于租赁的住房，考察其成长性可以从租赁率变化和房租上涨两个方面来看。另外，REITS也可以外拓，买入更多保租房项目。

这么来看，保租房REITS的成长性是毋庸置疑的，尤其是在房子偏紧的深圳，红土深圳保租房REITS超额认购133倍，也是正常的。