我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。

1.企业设立阶段。企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；

2.企业拿地阶段。须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；

4.节税小提示。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：

如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；

如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；

3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。

4.小提示。市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。

1.纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；

3.小提示：城镇土地使用税的纳税义务发生时间为《土地出让合同》中约定的交付土地时间，若未约定，则从签订合同次月算起。实务中，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的~

确切的讲，个人所得税不是以开发企业为纳税人的税种，开发企业主要是作为代扣代缴义务人出现。但是在房地产开发过程中，开发企业通常不得不考虑该税种。例如：按照规定，就是在企业取得土地使用权阶段，若房开对拆迁的居民没有超过进当地政府规定的补偿标准，则对被拆迁人取得的迁拆补偿，免征个人所得税，若超出了标准，则房开应代扣代缴其应纳的个人所得税。

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%-企业当期进项税额

在企业预售阶段，房开采取预收款方式销售不动产，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴税额=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%，适用一般计税方式的话，适用税率为9%，适用简易计税方法的，按5%的征收率。

3.值得一提的是，2016年5月1日起，房地产行业进行了营改增，即2016年5月1日起，房开销售房子需要缴纳增值税，而不再是营业税。在《营改增暂行办法》中规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以选择适用简易计税办法按照5%的征收率计税。一旦选择，36个月内不得进行改变。

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。

城建税采用地区差别比例税率：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%;纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。教育费附加和地方教育费附加的费率分别为3%和2%。

1.作为房地产企业的主要税种，土增税的计税依据是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额。

3.由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，房地产采取先预征后清算的征管模式。

目前南宁市城区和开发区的预征率为：

因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中的最难理解和申报的。本文也只能抛砖引玉，简单介绍涉及到收入的几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的~

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。

完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。

1.课税对象：主要为房开自持的物业，用于出租，比如公寓和商铺。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(1) 以房产原值为计税依据的

(2) 以房产租金收入为计税依据的

3.小提示：若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

4.关于房产原值的理解：简单来说就是房产建造之初所花费的总金额。若纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，则要相应增加房屋的原值。