正值房地产市场的严峻时刻，8月16日，杭州2022第三批集中供地挂牌，不出所料供地数量大幅减少，供地区域向主城区收缩、向热点板块收缩，甚至萧山、富阳、临安三个区罕见出现宅地“零挂牌”。

本批次地块预计在9月15日出让，这意味着杭州在9月就将完成今年三批次集中供地，而市场也有传闻杭州今年将分四个批次集中供地。

本次挂牌地块数量和体量都是2021年以来历次集中供地中最少的一次，钱江世纪城、未来科技城、萧山市北、云城、勾庄等关注度高的板块均缺席。

但本批次供地以主城为主，向热点板块收缩，也不乏亮点地块，包括江湾新城（钱江新城二期）、之江、申花等板块均有多宗抢眼宅地供应。

当前的杭州房地产市场仍在微弱复苏中，但恢复程度不及预期。

今年前5个月，杭州市区商品房成交量徘徊在4000-8000套左右，在经过6月短暂升温后（成交约1.2万套），7月再次回落至万套左右。

除江河汇流区、望江新城、未来科技城、钱江世纪城、申花、江湾新城、勾庄等热门板块的新房仍在热摇以外，绝大多数楼盘已经是高中签率或者不需要摇号，特别是郊区板块的市场几乎已经全部遇冷。

在此背景下，杭州第三批集中供地改变策略，供地向主城区倾斜，此前供应量较大的板块、郊区板块全部大幅收缩，乡镇板块本次没有地块挂牌。

主城区挂牌13宗涉宅地成为供地主力，临平区（挂牌3宗）、钱塘区（挂牌2宗）依然少量供应，而富阳区和临安区也是“零挂牌”。

江湾新城（钱江新城二期）今年的供地量大增，在三个批次中共推出了7宗宅地，总可建面积约59万㎡。

其中，栖江揽月轩西侧地块，容积率2.4，可建面积约6.5万㎡，楼面起价40395元/㎡，精装限价与相邻的栖江揽月轩、建发项目相同，即66000元/㎡。

另外两宗相邻地块位于同协南路与之江东路东北角，距离地铁9号线五堡站、六堡站最近距离在三四百米左右。

这两宗地块南面与钱塘江之间仅隔着钱江新城二期指挥部，但目前指挥部所在位置及旁边的沿江土地未来是否会出让，或者说今天挂牌的这两块地以后是否为一线江景，尚不得而知。

两宗地块容积率分别为2.4和2.0，可建面积分别约5.8万㎡、4.6万㎡，楼面起价分别为40338元/㎡、40227元/㎡。

特别是，这两宗江湾新城的相邻地块限价又出了新的标准，精装限价均为65800元/㎡。

江湾新城是今年杭州土地市场上的热门区域之一，此前两次集中供地中，有3宗地块进入线下一次性报价，溢价10%以上，剩余1宗溢价7%被滨江竞得。

近期区域内在售项目较少，仅观翠揽月轩和栖江揽月轩，最近一次摇号均在6月，分别取得12.8%、18.5%的较低中签率。

未来一段时间，江湾新城将迎来新房集中上市，即今年前两批中建发和滨江竞得的4宗地块（总可建约42万㎡），以及第三批即将出让的3宗地（总可建约17万㎡）。

之江未来社区地块，是整个之江核心区目前唯一的大体量留白地块，既与地铁6号线枫桦西路站无缝衔接，又紧邻浙一医院之江院区以及建设中的之江银泰城，是之江核心区中的核心。

整个项目近80万㎡的体量，规划多业态复合的未来社区，一直备受关注和期待，终于在杭州第三批集中供地中挂牌。

本次挂牌共分为2宗商住地块进行出让，即杭政储出[2022]63号和68号，容积率分别为3.1和2.7，总可建面积约76.6万㎡，楼面起价分别为16393元/㎡、15242元/㎡。

不过令人费解的是，之江未来社区住宅精装限价为37500元/㎡。

而今年6月绿城以总价19.5亿元竞得的之江核心区一宗宅地，就位于之江未来社区地块西北侧，精装限价为41190元/㎡。相比之下，之江未来社区地块限价要低3690元/㎡，限价不同或与绿城项目是容积率1.5的低密地块有关。

根据出让条件，63号地块中需配建2万㎡的人才公寓且全自持不得销售，结合枫桦西路地铁站设置5000㎡的地下商业；68号地块需配建不少于2.5万㎡公租房等。

今年4月，之江未来社区曾公示过新的规划调整方案，调整后住宅用地面积大幅增加，同时对公建和商地位置作出调整。

其中，住宅用地从原来的1宗调整为7宗，用地面积从8.76公顷调整为21.82公顷，调整后的住宅用地面积约是原规划的2.5倍。

商服用地面积大幅减少，布局集中于西北角，且商业限高从原来的100米提升至110米，其中一幢地标建筑限高130米。

华润万象天地南侧宅地，与2021年第三批集中出让的华润、伟星三个项目相邻，距离地铁5号和10号线换乘的和睦站最近约500米。

对比华润绿城·杭樾润府、华润商住项目和伟星·星瓒颂锦府精装限价均为46200元/㎡，此次挂牌地块限价提高4640元/㎡，或与地块本身容积率较低，适合打造改善类产品有关。

目前申花在售新房集中在华润绿城·杭樾润府和伟星·星瓒颂锦府，其中华润绿城·杭樾润府在7月首开摇号中签率11.6%，且需拼社保，而伟星·星瓒颂锦府在8月首开，目前还在登记中。

另一宗位于申花核心区的地块与今年4月出让的滨江项目相邻，且两者限价相同。地块容积率2.1，可建面积约17.6万㎡，楼面起价36132元/㎡，精装限价55000元/㎡。

目前申花的核心区未有新房在售，未来新房供应将集中在地上·庆樾上府、滨江庆隆小河项目，以及本次挂牌地块。

但核心区次新房众多，挂牌地块1公里内就有宜和园、首开杭州金茂府、古翠隐秀、锦绣之城、融信公馆、养云静舍等小区，目前二手房挂牌价约8万-10万元/㎡左右。

杭州第二批集中供地出让时，并未延续第一批的热度，竞得单位以地方国资和杭州本地房企为主，仅招商、联发、华发等少数几家外来房企拿地。