阿正是位于凤岗的一名房产中介，这是他入职的第7个年头。

2015年的夏天，阿正穿着粉红色的衬衣，跟师傅每人拿着一摞楼盘广告，在深圳龙岗的大街上揽客，公司要求经纪人每天必须约到一批客户带去现场看房。

这一年，深圳客成为东莞楼市的关键词，深圳人在东莞买房的成交量同比大增316%。

那段时间在东莞工作的地产中介如果没有去深圳拉过客，都不好意思说自己是资深经纪人。

来看看那时的深圳客有多疯狂，2016年，一篇名为“8000深圳客入莞，周末抢光了4个楼盘”的新闻刷爆朋友圈。

但此后的几年间，受限购、东莞房价上涨等多重因素影响，深圳客在东莞楼市占比逐渐下降。

数据显示，2021在莞购房的深圳客大幅下跌至9.8%，今年上半年，东莞二手房市场深圳客的占比仅剩5%左右。

为什么深圳客在东莞楼市悄无声息的退场了？

过去每年涌进东莞临深、滨海湾、松山湖等片区的十几万深圳购房者去哪里了？

“在深圳上班，到东莞居住，剩下的钱买辆车。”东莞成为很多在深圳工作的年轻人理想中的生活港湾。

从2015年到2022年的七年时间里，东莞楼市共出现了三次深圳客的置业热潮。

2015年，深圳楼市正经历新一轮黄金周期，二手房月成交突破1.1万套，住宅均价破5万，而东莞最受深圳客青睐的临深片区房价仅1.1万/平左右。

在巨大的价格优势下，深圳客大批涌入东莞，这一年东莞住宅成交量创下新高，成为全国为数不多成交额突破1000亿元的城市。

而在这1000亿元中，有超过60%的成交额由深圳人贡献，深圳客在莞住宅成交量同比增长316%，对比东莞本地人成交仅同比增长29% 。

深圳人几乎占据了东莞新房市场的半壁江山，当时有戏称：再加把劲，东莞马上就是深圳人的了！

这一年七月份，约2000辆车把近8000位华为员工从深圳坂田送到了东莞松山湖。

犹如向松山湖楼市投放一颗水炸弹，东莞楼市波澜乍起，深圳人所到之处，房价闻风而涨。

最近的一次就是在2020年，由深圳楼市带头领涨的行情又蔓延到了东莞等周边城市。

东莞楼市去化周期缩短至3个月，房价也一路飙升，成为全国房价涨幅第一的城市。

这一次，不仅仅是松山湖、临深片区，在东莞城区、滨海湾等重点片区都有了深圳客的身影。

我们甚至听到了这样的买房故事：深圳上班，月薪两万，300万卖掉深圳龙岗的房子来东莞买了两套房。

在没办法预知后期房价涨幅的情况下，东莞对深圳客的吸引力真的有这么大吗？

回顾2015年至今，深圳客在东莞楼市中的占比曲线图，我们从中发现了端倪。

从2015年深圳客大举进攻东莞楼市之后，深圳人在东莞买房的比重正在逐年下降，到今年上半年深圳客在东莞二手房市场的占比仅剩5%左右。

在受连续的调控政策，以及东莞房价飞涨，深莞两地房价差缩小等多种因素影响，深圳客正从东莞楼市悄然退场。

前段时间，我们听到各种深圳客杀回东莞的传闻，好像一下子回到了2015年的那年夏天。

而冷冰冰的数据将我们拉回到现实，从多个一线营销人员的反馈情况来看，新政之后来东莞看房的深圳客确实有回流的趋势，但看的人多，买的人少。

由于深圳客占比持续下滑，曾经最受深圳人青睐的临深片区库存持续积压。

截至去年底，东南临深片区库存量已经高达87.2万平，去化周期长约15.29个月，远高于全市平均去化水平线。

姿态卑微到了到尘埃里，可深圳人仍然爱答不理，是不是像极了爱情。

为什么东莞的房子在深圳人眼里突然丧失了吸引力了？

我们分析让深圳客变成“渣男”的原因主要有以下几个。

为限制楼市过热，围堵外地投资客在东莞炒房，东莞出台限购政策，深圳人在东莞失去购房资格，导致深圳客占比急速下降。

以前深圳人来东莞买房最看重的无非就是价格便宜，而现在东南临深片区价格已经站上4万+，靠近深圳西部的滨海湾也突破4万，松山湖新房价格突破5万，二手房破8，甚至已经赶超深圳部分区域。

而与东莞临近的观澜、光明等片区还有很多4字头的新盘，特别是今年深圳新房限价严格，深圳人的选择便多了很多。

第三点是全国楼市普遍低迷，特别是今年深圳迟迟不见松动的迹象，深圳楼市犹如一潭死水。

回顾每次深圳客进入东莞置业的时间节点我们可以发现，往往是深圳楼市上涨的黄金期，深圳客在东莞市场的占比会上升，或者可以说深圳楼市在领涨东莞楼市。

只有深圳火了，才有需求外溢，如今深圳自己都熄火了，就不要指望深圳客能来东莞了。

最后一个原因是“深莞融合”的概念被提前透支，实际上深圳与东莞的交通通达性并不高。

“深莞半小时经济圈”是东莞大多数楼盘喜欢给自己标榜的卖点，然而住下来才发现事实并非如此。

除非你的上班是从一个交通站点到另外一个交通站点，否则你的通勤时间远超半小时，每天在路上的时间长达2-3个小时.

因为目前深莞开通的只有城际线路，而高铁和城际的连续性不高，站点少，班次少，通达度远远不如地铁。

东莞的公共交通又不完善，出行十分不便，不是真地铁上盖楼盘的话，每天去高铁站坐车都是一个问题。

自驾的话，现在油价这么贵，每天开车去深圳一个月交通费都得几千块，并且高峰期上下班还经常堵车。

一网友花600万在东莞买别墅，却吐槽不如在深圳城中村住着舒服。

”东莞这地方鸟不拉屎，住深圳起码去哪里都方便。”

深圳客的离场带来了临深片区新房成交量的大跳水，用无数深圳业主幻想支撑起来的高房价依然却高悬于东莞房价的顶部。

临深房企面临的尴尬困局，还有高达87.2万平的新房库存，与长达15个月之久的去化压力。

在这样的大背景下，7.04新政落地，除去四个限购区，东莞全面放开限购，非限购区仅2成首付。

这个政策可以说是为深圳人量身定做，此次小部分回流的深圳客几乎都是冲着两成首付而来，在其次就是在二手房市场中淘笋，把价格压到最低后出手。

除了等待深圳房价上涨,利用东莞房价优势再一次吸引深圳客，曾经依赖于深圳客的临深等市场也开起了新一轮自救。

在中介行业摸爬滚打了这么多年的阿正，营销话术早已不像当年那般青涩。只是再次站在深圳的街头他感到不太确定：