2022年7月末的重要会议上,关于房地产这样说:“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。”
保交楼,给房地产的“稳”新增了一层意义。
从城市方面看,不完全统计,目前已有郑州、武汉、天津、南宁、苏州、重庆、遂宁、赣州、咸阳、济南等地,出台相应政策推动“保交楼”。
8月5日,该基金的首个纾困项目落地,与建业地产就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。
政策发力填补资金缺口,帮助部分问题房企争取到资金支持,也有助于重振购房者信心。类似举措正在探索的还有另一中部大城武汉,以及北部湾核心城市南宁。
出险房企如恒大,最近陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议,将部分城市项目剥离给信托公司,信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设,确保完成保交楼任务。
佳兆业,债权人中信集团收购了部分项目,大概500亿元货值,以确保后期交楼;融创的部分合作开发项目则由资金方接手,以推动后期的开发交付。
没出险的房企更未躺平。如克而瑞分析认为的,越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”提升。
典型如头部房企碧桂园,在房地产行业激荡30年,至今服务了1400多个城镇的超450万户业主,成为国内布局最为广泛的房地产开发商。
2022年,是碧桂园强基行动的2.0时代。内容包括强化工程管理体系,完善技术标准体系,从领导一线督查、现场经验交流、固化管理行为、狠抓关键工序、动作标准化,以达成项目交付的口碑相传。
质量方面,“细节”被提到更高的标准和检查高度。其他还有工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化、交付维保等工作。甚至有集团大运营组长、区域总裁、项目总经理带头进行质量安全检查。
公开数据显示,2022上半年,碧桂园在214个城市、累计1070个批次、超25万套房屋已如约交付。
值得一提的是,截至目前,碧桂园在在湖北、山东、甘肃、四川、河北、广西等地多个项目成功试点“交房即交证”。
克而瑞数据显示,2022年前7月碧桂园以2854.9的全口径销售额、1251.3的权益销售额,继续稳居百强房企销售榜第一,这背后体现的是无数购房者对其的认可和期待。
“保交楼”的另一面,也体现出房地产行业此刻的特殊性。过往的数据暂且不提,大家通过各种渠道应该也了解许多。
今天想谈谈未来。房地产的未来会如何,房企的未来又如何?复盘那些发达经济体的相似经历,或许能给我们提供一些启发。
美国龙头房企之一霍顿通过卖地和促销等方式自救。另一家莱纳也差不多,在危机前期减少土地购置,后期通过卖地自救。
资本市场方面,在房价增速触底回升1个月后的2009年3月初,标普500、标普超级综合住宅建设指数和标普500房地产指数开始快速回升。
根据哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)的测算,前2大开发商单户住宅市场销售份额占比从2002年的6.2%上升至2009年的8.8%,前100大份额占比也从2002年的35.5%,提高至2009年的42.9%。2009-2018年,这一趋势仍在延续。
说到这里不得不再次感慨选择头部靠谱房企的重要性,头部房企规模大,大部分资历也深厚,有更强大的穿越周期的经验和能力。
还是拿碧桂园举例。一方面财务相对稳健,另一方面其在长期运营中形成了比较独特的市场定位、较为宽广的护城河,庞大的开发规模也为公司向产业链延伸奠定基础。
也正是因为这些较为出众的“底色”,支撑了其在资本市场的融资能力,从而形成良性循环。
我国类似的房企还有很多。今天正好去看二手房,是招商的某项目,自持物业。6年的房龄按说也不新,但外立面看上去和刚交付时区别甚微。
对比一路之隔的另一不知名房企类似楼盘,同样房龄,那一边却显得“老态龙钟”许多。房价自不用说,也是天壤之别。
之于我国,可以预见的是,在解决交付问题后行业修复阻力将减小,回暖节奏有望加快。而房地产作为支柱产业地位仍举足轻重。
新型城镇化依然是房地产最大的制度红利。国家统计局数据显示,2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%,户籍人口城镇化率46.7%。借鉴发达国家75%的城镇化水平,就看谁能从周期中走过了。
记得某部很有名电影台词这么说过:“不管前方的路有多苦,只要走的方向正确,不管多么崎岖不平,都比站在原地更接近幸福。”
历史的洪流滚滚向前,只有那些有着极强适应性、及时纠错能力、不断自我改造的个人或企业,才能屹立于长河之中。