2022年8月17日，北京市政府正式批复了《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》，一下子就把未来15年的“北京轨道交通线路”全部端了出来。

北京未来15年的“轨道交通规划”有两条非常重要的“原则”：

第一条：北京的轨道交通建设要以“疏解非首都功能”为核心，解决“大城市病”为方向，推动“京津冀协同”为使命。

简单来理解就是，北京的地铁规划建设的核心就是“有利于疏解”，尽可能把常住人口和功能“疏解出去”。

很显然，“副中心”是按照一个“北京新主城区”的标准来建设轨道规划的，而“环京地区”则按照通勤标准来建设，睡城效应凸显。

所以从这个“规划”中，我们已经基本能够看清楚未来15年北京城市发展的基本趋势和格局：

未来15年北京城市副中心的“地铁密度”已经不亚于北京主城区，不仅将拥有自己的“环线地铁”，同时还将建设包括“M101，M102，M103，M104”等在内的“副中心地铁系统”。

2035年北京主城区将有40-50万“常住人口”迁入北京城市副中心，一个全新的“北京主城区”出现了。

在这种背景下，我们基本可以判断：通州的“双限购房政策”基本没有取消的可能性，都城分离意味着“通州是通州，首都是首都”，通州的居住空间只为“疏解人口”预留。

未来还将有40-50万人口将会陆续“迁入通州”，通州显然是不可能放弃“购房双限”政策的。

所以通州“虽好”，但投资升值“难”，时间慢，周期长，购房政策极其不友好。

近郊新城主要特指：亦庄、大兴、房山、顺义、昌平等五大新城，而门头沟、密云、延庆、怀柔则是“远郊新城”。

如果说北京总体是在“减量发展”，那么北京的“近郊新城”则是在做“增量发展”，将会成为承载疏解人口和产业的核心承载地。

所以未来15年，北京的轨道交通重要任务就是增加“近郊新城”的地铁线路，推动更多的“城区人口”向外疏解。

“顺义南”的后沙峪和仁和镇将会成为发展重点，15号线，北部联络线，R4一期，S6号线，城际联络线等。

北京“五大近郊新城”的崛起是不可避免的，这一次不仅仅是“主城区人口”的疏解流入，同时还将导入“大量产业”。

比如亦庄的“金桥科技基地”和“嘉会湖信创园”，将引来小米汽车总部和华为联想等企业。

大兴新城的“生物医药基地”已经为大兴带来了上千亿GDP规模。

也就是说到了2035年，整个环京基本都能“加入北京通勤圈”，北京周边全是“睡城”，环京最内卷的时代要来了。

京雄城际固安东站都没有办法将固安的房价稳住，我们判断想要依靠“S9号线”来拉动固安房价，难度也比较大。

第三，“永清”的“机场R1号线快轨”实现通勤，这条线路被“吹的比较多”，但“机场快轨”一般都很难实现通勤。

原因就是“费用太高了”，一趟来回接近100元，这已经不是“地铁”了，而是“高铁”了。

第四，“廊坊市区”的“联络线一期”实现通勤，联络线一期属于典型的“城际高铁”，其实也很难实现正常通勤。

第五，“香河”的“京唐城际和S1”实现通勤，这两条线路中，S1还能实现通勤，从香河进京到通州、CBD都还算方便。

第六，“大厂”的“京唐城际、S1号线，M101东延线”，从规划上看，大厂的通勤前景要光明很多。

除了“京唐城际、S1号线”之外，远期看还有“M101东延线”，这是环京地区第二个“拥有地铁”的板块。

第七，“燕郊”的“全功能通勤价值”，从城际铁路，到市郊铁路，再到北京地铁线路，全部拥有。

综上所述，从北京2035年的“地铁规划方案”来看，北京疏解的力度显然是越来越强了，北京的未来发展核心就是要预留“疏解空间”。

都城分离下的“通州”，很难解除“双限”，重点要承接“疏解人口”。

强势崛起的“近郊新城”，也要承接北京主城区疏解出去的人口和产业，而环京全部加入“北京通勤圈”，更是要“抢人”。